地产开发项目财务的动态管理探讨

文/张娜



地产开发项目财务的动态管理探讨

文/张娜

摘要：在地产开发项目中，通过对财务进行动态管理，才能提高财务信息有效性，达成财务管理目标。笔者在本文中将对地产开发项目进行财务动态管理探讨，以供读者参考。

关键词：地产开发；项目；财务；动态管理

一、地产开发项目财务动态管理

DFM系统也就是财务动态管理的别称，作为一种财务信息动态管理的系统。它围绕动态财务计算指标进行工作，配合相关的管理辅助工具与动态变量分析方法进行计算，从而达到财务信息的变量管理目标。对于地产开发项目来说，在经济预算的过程中，动态财务管理是把地产项目近几年与几年后的财务信息进行回顾和预测，对设定目标与结果进行分析，运用一系列的财务动态指标进行分析，从而体现一系列变量因素影响下的地产项目开发财务运营结果。在财务动态管理的过程中，可以对地产投资开发进行财务上的预测，提高对各种变量因素的规避与抵消，进而保证地产开发项目的经营效益得以实现。

二、地产开发项目财务的动态管理探讨

(一)意义

作为一名地产开发项目管理人员，若想实现健康有序的发展，就必须对地产开发项目的价值变化与影响其财务状态的各类变量进行分析，从而提高财务管理的目的性，为地产开发项目谋得更多的经济效益。但从传统的财务分析管理来说，对于地产开发项目的资金量，财务管理工作量，以及未来发展的变量关系都没有进行完善的分析与管理，无法帮助地产开发商进行有效的财务管理。如在管理过程中，地产开发商需要借助财务信息进行前期的项目任务分配，需要对合约要求进行分解，对整个地产开发项目的进度进行逐项确认。要做到这些，就必须通过财务的动态管理来实现可控的管理流程监控。由于整个地产开发项目包括了对于项目预算的编制，对于地产开发企业当下的资源与条件的整合，包括了对于成本与效益的保障，以及对项目未来几年收益与风险的分析等等。这些管理内容就要求财务管理方面，做到数据的有效支撑，管理的动态监控。立足于此，才能规范项目的流程，为地产开发商提供科学的决策信息，实现对地产开发项目的财政管控。提高项目的管理水平，促进资金与资源的合理分配，提高地产开发项目的管理效益。

(二)现状

目前来说，在地产开发中，前期的预算与准备工作应坚持流程的完整性。这也就意味着，在项目开发的初级阶段，应由地产开发的财务部门牵头，利用地产开发项目的部门协作，来完成前期财务信息的收集与上报。并以这些信息为基础，进行预算的编制与资金分配。在研究地产开发项目的可行性报告时，应以前期财务分析工作为重点，提前预估后期的开发风险和开发形势，做好项目开发初期的施工准备与风险预测工作。

再者，在地产开发项目的动态管理过程中，应对开发项目的预算执行财务状态进行评价，通过设立相关的评价指标，利用相应的图表进行每一阶段的动态财务分析。从而建立起财务评价体系的动态分析模板，对模板的每一个参数数值进行标准化设定，实现对项目成本与目标的实时监控。对于这模板内容要坚持模拟与现状相对比，自动保存与记录，进而完善与优化动态管理效率。在整个地产开发过程里，每一个工作都要细分为若干个工程项目作业点，在不同的执行时间段里进行财政目标控制。为了保证项目细节执行过程中有效完成财政预算目标，所以应对每个部门的实际完成情况与预设目标进行比对。在此基础上对地产开发企业的各部门进行绩效考评，完成指标的部门进行奖励，超出预算指标的部门进行原因分析，责令整改。进而实现对项目开发成本的动态监控，做好预算执行工作。

对于地产开发项目的财务动态管理过程中，融资工作也是其重要的工作内容。为了实现融资目标，一方面，地产开发商应积极与大中型企业开展合作，利用彼此的资源互补性，提高资源与条件的整合度，进而为项目开发提供强有力的经济支撑。另一方面，地产开发企业可以利用大中型企业的高信用为自己的地产开发项目提供担保，从而获得更多的银行贷款，实现其地产开发的融资目标。

(三)优化

要想做好地产开发项目的财务动态管理优化，应要从以下三方面入手：

第一个是进行完善的绩效管理标准化工作，把地产开发的各项目进行规范化的指标统一，统一会计语言，统一评价标准，简化财务管控过程，提高绩效管控效率。

第二个是进行标准化的资金调度工作。通过对不同阶段的地产开发经济情况，融资筹资情况进行财政动态管理分析。从而预见性地进行内部资金的运作与分配，提高所有企业员工在资金上的全局性意识，提高员工对企业周转资金的了解度，从而提高动态监控与财务管理的效率。

第三个是进行资产管理的标准化工作。对于地产开发项目来说，资金规模大，管理流程长，项目管理细节多，这些都提高了财务动态管理的难度。基于此，为了提高地产开发项目效率，应对资产的生命周期进行监控，实行定期清算。在进行资产管理标准化操作时，在项目动工前对预算进行复核，对地皮购置问题进行清算。对项目开发中的施工进度，环境改造，市场价值与处理细节进行统一管理。强化各细节的财务标准化工作，提高财务动态管理对于管理目标实现的作用力，提高财务动态管理与管理措施执行的配合度。

三、结束语

综上所述，在当下，我国的地产开发行业面临着越来越激烈的市场竞争，也面临着越来越多的财务动态管理要求。在地产开发过程中，要提高企业所占的市场份额，就必须从内部进行财务管理的动态化标准操作，提高地产企业的内部控制能力，提高企业的核心竞争力。当然，在地产开发项目中，越完善越优化的财务动态管理能力越能有效节省项目开发成本，提高项目开发效益，进而提高项目开发的工作质量，帮助地产开发企业获得更多的经济效益。

参考文献：

[1]张宇峰.房地产企业实施动态财务管理方法探讨[J].商业文化，2015(12) .

[2]雍莉.地产开发项目财务的动态管理[J].企业改革与管理,2015(03).

[3]张硕.论房地产项目动态财务管理模式的创新[J].时代金融, 2013(12).

[4]付巧阳.浅谈房地产开发项目的动态财务管理策略[J].企业研究, 2013(04).

(作者单位：河北旅游投资集团股份有限公司)