试论如何打造商业建筑氛围——以明泰新城小区规划设计为例

谭慧清

（广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司，广东 东莞 523080）

试论如何打造商业建筑氛围
——以明泰新城小区规划设计为例

谭慧清

（广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司，广东 东莞 523080）

随着当今人民生活水平的日渐提高，商业的购物模式也开始慢慢地发生改变，商业建筑所营造出的商业氛围在商业空间中扮演的角色也越来越重要。商业建筑正逐步走向一个由高科技支持的社会重要产物，它具有极强的个性化和带动效应，并容易凝聚人气，提升整个小区形象及为小区物业带来极高的增值空间。营造商业建筑氛围，是小区居民和所有周边消费者的渴望与需求，也是我们建筑设计者赋予小区规划生命的重要一笔。本文以明泰新城小区规划设计为例，尝试探讨商业建筑由规划设计开始，如何从市场定位、商业布置、经营模式、建筑设计等要素去打造现代城市的商业氛围。

规划设计；建筑设计；商业氛围

1 工程背景

明泰新城小区项目地块位于江门市江海区金瓯路南侧，北连接江门市火车站，东侧比邻江门市一中，南临深罗高速公路，西面为工业厂房。地块分为东、西地块，呈东西走向，东西长约为970 m，南北约为490 m；南低北高，高差约1 m，地势平坦，见图1（阴影部分为商业建筑）。

图1 明泰新城规划总平面图

2 从规划设计开始打造商业建筑氛围

商业地产项目，就应该从规划设计开始对建筑作出商业性的要求。没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。商业规划放在居住小区中，要做好正确适宜的市场定位，综合考虑开发强度及布置、商业经营模式、商业建筑设计等要素，合理规划商业建筑，组织交通流线，打造商业建筑外观及主题，营造出切合实际并具有地方特色的商业建筑；不能盲目追求“高度”“大体量”“时尚”等不切合实际的设计。

建筑设计与商业设计在设计要求上是有本质区别的，建筑设计是从建筑理念、建筑技术与建筑艺术等方面去考虑商业建筑的设计，一般的建筑设计者对商业建筑的设计是在对商业理论知识和经营实践零经验零了解的情况下完成的，因此就没能把握好商业设计对商业建筑的需求。而商业规划必须是以商业需求为指导思想和方向的，是按照业态定位、市场需求和各种经营模式以及客层各种需要而进行的功能设计，这种设计是共同体现在商业规划和商业建筑细部上的。所以，如果不对现代商业有充分的了解，不熟悉商业实操经营，商业规划设计很难做到理论与实际相结合，更达不到商业建筑设计的专业性和科学性。

2.1 适宜的市场定位和合理的开发强度及布置

在既定的规划条件中，按照规划条件给予的开发强度，合理布置商业建筑的位置；避免商业建筑过于集中或过于分散，造成商业资源分布不均等不合理现象。商业规划设计必须做好规划引导，通过设计合理布置商业网点及其他商业模式的分布及规划，明确各级商业的规模总量、功能定位和业态形式，积极引导餐饮、酒吧、娱乐等商业业态相对集中，减少对居民区的影响。在可能条件下，做好配套设施的完善和调整工作，同时要引入像邻里中心之类的商业服务模式，服务和满足一定半径范围内群众的生活需求。

明泰新城在总体规划时，考虑到周边各道路的商业价值，适度配置相应的商业形式。选择其中具有商业价值的路段做沿街商铺。相对价值高的北面大路，配置进深较大的铺面，并在大路转角适当设计面积稍大的商业连锁卖场；在相对价值略低的东面及西面道路边，配置进深较浅的小型商业建筑。由于商业开发强度有限，在实际经济价值不高的情况下，北面的沿河岸边的小路不配置商业建筑。

2.2 商业经营模式

现代社会的居住区购物中心（或称商业中心）集购物、娱乐、休闲于一体，可以满足社区居民多样化的消费需求，成为居民“家的延伸”。小区居民的消费模式已经从一味追求大体量、超广辐射面和高端时尚路线，转而向区域型和社区型购物中心演变。更多的购物中心里，超市成为购物中心的主力店，这也是购物中心具有典型的社区服务和区域性服务的主要特征。同时，区域性购物中心也拥有和都市购物中心不同的营销活动和服务模式。由于社区商业中心可以实施集约化经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气，因而是现代商业的一种好模式。

商业地产要提高消费质量，提升消费层次，在满足消费者购物需求的同时，进行多元化、差异化经营，才能真正赢得市场。周边区域消费人群及其消费力度决定该区域的商业经营模式。在合理的商业模式下设计的建筑才能相应发挥其在商圈中最大的经济价值。在规划设计中研究商圈客层、消费对象、消费形式、经营绩效等，才能更好地做好商业建筑设计，营造出浓厚的商业气氛。商业建筑不但要自我评估、了解竞争环境，并且要为直接有效客层提供适当的服务。通过商圈内客层分析及投资估价，可作出多种商业模式比较。如大型商场、小型商铺，或是大型商场加小型商铺的按相应比例结合等几种商业模式，按小区实际情况作比较，从投资、规划设计、建筑设计、商铺销售到最后使用等层面，综合考虑，得到一种最适合的商业模式。

明泰新城小区周边为大片的工业厂房，外来打工者等人口比较密集，相对周边的消费商圈也比较缺乏，打工者消费时段比较集中，规划设计中可考虑部分作为大型超市式的商场。小区北邻江门唯一的轻轨站，有较多来往广州、中山、深圳的旅客以及西侧江门第一中学的学生和家长作为消费群体，可适当考虑部份小商户。倘若大面积的设计大型商场，由于客流相对消费时间不均匀，必然会造成商业资源的严重浪费；倘若大面积的小商户，也难以满足晚上休闲时间忽然暴增的消费人群的消费需要。因此，从设计上，商业建筑部分设计为中型超市商场与小型商户按一定比例的结合，最适合该小区的商业配置；既能满足晚高峰时间的暴增的消费人群，又不至于消费低峰时间商场大片能源的浪费；适当数量的小商户，还能填补超市商场外的消费品及餐饮、服饰等日常生活消费的空缺，见图2。

图2 明泰新城商业建筑单体局部平面图

2.3 商业建筑设计等要素

2.3.1 组织交通流线，做好商业流线引导

分析地块周边的建设情况和交通现状，合理利用项目现有的交通条件，在此基础上进行规划设计和商业建筑的交通流线组织设计，区分商业各细部功能并组织流线和入口，然后再确定商业建筑各区域的定位和商场功能与业态布局，力图通过合理的规划设计和流线组织营造出商业综合体的商业氛围。

明泰新城小区商业规划设计，发挥其最大的沿街商业利好流线，使商业流线达到最大最长化。在商业建筑进深较大的设计中，采用步行街式设计，在悠长的沿街商业线中设计商业节点，并顺势形成一条商业诱导流线，将商业氛围顺沿进入步行街，使整个商业体达到一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值，见图3（点划线为商业流线）。

图3 明泰新城商业建筑单体局部平面图

2.3.2 打造商业建筑外观及主题

商业建筑不仅仅局限于商业气氛的基本属性，更需要彰显优雅、品位、文化的内涵。沿街商业立面形态应做到整体统一，形成完整大气的标志性形象。建筑表皮的图像或符号的意义越来越重要，商业建筑通过立面表达来展示个性、实现其主题。

明泰新城小区商业建筑立面设计中强调大型商业建筑的沿街立面的整体性和连续性，通过简洁有力的建筑体量和完整统一的建筑界面来展示商业建筑的个性，实现强烈的视觉效果，同时色调明快的外立面材料，散发出优雅、艺术的气质。在商业建筑中，两侧建筑折面的幕墙界定了广场的边界，也同时引导着人流，而建筑的LED广告显示屏则成为整个广场的视觉焦点，营造出活力时尚的城市生活的场景，见图4。

3 结语

商业建筑氛围从规划设计开始。适宜的市场定位是规划的第一步，它决定商业规划的方向和发展；合理的开发强度及布置，最能体现该商业建筑的经济利益及社会效益；商业经营模式的合理分配，能更好更大地发挥其商业建筑的商业价值；做好组织交通流线并设计好商业流线引导，能更好地放大商业建筑的影响力和扩宽商业建筑影响范围，商业建筑独特及富有个性的外观和带有时尚活力的主题能更好地提升商业的凝聚力，营造出热烈的商业空间气氛。商业建筑氛围从规划设计开始慢慢进行，慢慢渗透进商业建筑中去，为人民的生活带来一个质的飞跃，也是对建筑设计的一个升华！

图4 明泰新城商业建筑单体局部立面图

TU984.13

A

1673-1093（2015）07-0066-03

谭慧清（1980），女，广东江门人，毕业于河海大学，建筑学工程师，研究方向：建筑设计。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.07.015

2015-03-15；

2015-03-26