旧城区建设控制要求研究——以厦门本岛旧城建设为例

李小宁

（厦门市城市规划设计研究院，福建 厦门 361000）

旧城区建设控制要求研究
——以厦门本岛旧城建设为例

李小宁

（厦门市城市规划设计研究院，福建 厦门 361000）

现阶段的旧城改造多是以城市规划编制的技术规定为依据[1]，大多城市旧城更新建设管理缺乏一个细化、定量的控制要求。若按城市一般地段的建筑退线、建筑间距、日照时间等要求控制，或导致旧城建设难于推进，亦或导致旧城街巷肌理遭到破坏。为缓解旧城改造中建设管理这一矛盾，本文以厦门本岛旧城为例，通过对本岛旧城区内现状建设的抽样调研统计分析，探索本岛旧城小地块开发更新过程中建筑退线、建筑间距与日照时间等控制要求。

厦门；旧城；建筑退线；建筑间距；日照时间

0 引言

厦门本岛旧城东至湖滨东路，西至鹭江道，南至万石山北麓、演武路，北至禾祥东路、禾祥西路的旧城区，总用地面积约7.58 m2。区内人口众多，建筑密集且质量较差，危旧房居多；道路狭窄，交通拥挤，缺乏消防通道，施救困难；通风不畅，日照不足，采光无法得到保障；管线混乱且老化严重，供水不足，排污不畅，卫生环境恶劣，存在重大安全隐患。厦门本岛旧城在小地块开发改造过程中，经常遇到建筑间距、建筑退线、日照时间等无法满足《厦门市城市规划管理技术（2010）年版》[2]（以下简称《规定》）中相关控制要求的问题，导致旧城肌理难于保护，小地块开发受阻现象增多，特别是审批难度加大。同时大规模改造过程中，导致原有空间格局、街巷肌理、社会网络、历史价值遭到不同程度的破坏。为了有效保护旧城肌理，保证旧城片区小规模渐进式改造顺利进行，保障权利人的合法权益，笔者以为有必要探索研究旧城区内合理的建筑退线、建筑间距、日照时间等控制要求。

1 近年厦门本岛旧城改造实例分析

1.1 忠孝里8、9号地块

忠孝里8、9号地块位于虎园路与公园东路交叉口东南侧，西北面为中山公园，西面为实验小学，南面为大同中学，地块总用地面积3 138 m2。用地范围内原为2栋低层建筑，现已平整，拟改造为一栋高层住宅楼。

按《规定》要求，规划高层建筑退南侧、东侧用地红线分别应为14 m、12 m，改造方案分别为8.3 m、7 m；规划建筑与南侧现状建筑间距分别应为18 m、21.6 m，规划方案均为15 m（见图1）。根据《厦门市建筑工程日照分析技术管理规则》要求，旧区新改造项目，住宅每户至少有一个居室大寒日的有效日照不低于1 h，改造方案住宅建筑日照时间为厦门大寒日有效日照1 h以上，同时对周边住宅、学校日照无恶化。该改造方案符合旧城日照相关要求，不符合《规定》的建筑间距和建筑退线要求。

图1 忠孝里改造方案建筑间距及退线分析

1.2 厦门天主教堂改扩建地块

厦门天主教堂位于营平片区，担水巷南侧，鹭江道东侧，开禾小学西侧，总用地面积4 224 m2。现状建筑质量较差，建筑多为砖混结构。建造年代较早，其中若瑟医院建于1943年，神父楼建于1873年，已不能满足日常使用要求。计划在原址进行改扩建，主体建筑计划层高3层。

图2 天主教堂改造方案建筑间距及退线分析

按《规定》要求，规划低层建筑退南侧、北侧用地红线应为9 m，改造方案南侧退3 m、北侧退0 m；东西两侧退用地红线按《规定》要求为7 m，改造方案均退3 m；同时规划方案中建筑间距也不符合《规定》要求（见图2）。根据《厦门市建筑工程日照分析技术管理规则》要求，旧区新改造项目，住宅每户至少有一个居室大寒日的有效日照不低于1 h，改造方案住宅建筑日照时间为厦门大寒日有效日照1 h以上，同时对周边住宅、学校日照无恶化。该改造方案对北侧居住建筑底层有一定恶化影响，不满足大寒日1 h要求，不符合《厦门市建筑工程日照分析技术管理规则》要求。

1.3 中华城改造地块

项目位于本岛西南部，地处本岛旧城核心区，紧临厦门最繁华的中山路。改造前：小体量、小尺度、建筑无序且密集、生活气息浓厚；改造后：大体量、大尺度、大街坊、商业氛围过于浓重、建筑网络不协调、肌理破坏。改造前后的肌理对比见图3、4。

该项目用地规模过大，改造后出现了与旧城原有城市肌理脱节现象，破坏了传统旧城小街坊、密路网、小体量、均质化有机整体空间。因为缺乏专门旧城区的规划控制要求，片区建设虽然符合当时的技术规定，仍然出现破坏传统城市网络和空间肌理等问题。

图3 改造前的肌理

图4 改造后的肌理

1.4 小结

根据上述3个案例分析，或不满足建筑退线要求，或不满足建筑间距要求，或不满足日照时间要求，或符合当时的技术规定要求，但对旧城的街巷肌理造成较大破坏。因此，旧城改造中，《规定》的相关控制要求不能与之相匹配，导致旧城管理缺少依据，较为混乱。

2 现状抽样调查统计分析

通过上文分析，厦门本岛旧城中规划建设地块往往难于满足《规定》中相关控制要求。现状情况如何？笔者对本岛旧城区内现状建设情况展开调查，筛选出9个分布于不同管理单元的典型片区，对其建筑间距、建筑退线、日照时间等现状指标进行分析统计。分析统计结果显示，各片区中，建筑间距、建筑退线及日照时间差异较大。

其中中山路片区、厦港片区等区域，建设年代久远，多为未经规划、自下而上形成的老城区或城中村，建筑间距、建筑退线、住宅底层日照时间几乎为0；厦禾路以北、文屏路以东片区等区域，建设年代较新，多经过规划建设形成，现状建筑间距、建筑退线多为《规定》相应要求的0.7~0.9倍，现状住宅底层建筑日照时间多为大寒日1 h左右；以厦禾路以南、文屏路以西、中山路片区以东的区域，现状建筑间距、建筑退线多为《规定》相应要求的0.5~0.7倍，现状住宅底层建筑日照时间多为不足大寒日1 h。

图5 抽样调查片区分布图

图6 厦门本岛旧城建筑间距统计图

鉴于各片现状建筑退线、建筑间距、日照时间差异较大，在项目审批过程中，建议针对不同的分区，提出相应的控制要求及适用对象。

3 相关地区经验借鉴

目前国内对旧城建设管理中的相关规定相对较为薄弱，少有专门的分区、定量的控制要求。北京、广州、乌鲁木齐等城市对旧城有进行细化分区，并提出了相关定性控制要求。

北京：根据旧城现状的建筑质量及类型将旧城进一步细化分为一类、二类、三类、四类、五类地区。广州：根据地区的发展历史及文化保护价值，将旧城区分为风貌协调区和一般旧城区。乌鲁木齐：根据不同的开发强度将主城区划定3个控制区：第一控制区、第二控制区、第三控制区。

而旧城中关于建筑间距及建筑退线控制中，广州、江西为新城的0.9倍，上海、天津、重庆等地为新城的0.8倍，吉林为新城的0.75倍。关于旧城日照时间控制，福州、昆明、昆山、锦州等地，旧城区多为按大寒日有效日照1 h控制。

4 分区划定及控制

4.1 划定依据

4.1.1 紫线保护范围

结合《厦门市紫线控制专项规划》，将集中成片的历史风貌街区（片区）划分为一类控制区，如中山路片区、华侨新村片区、厦大南华路及厦港避风坞片区。

4.1.2 街巷肌理及尺度

传统街坊一般为密路网、小街坊、小体量，尺度一般在30×70 m以下；一般旧城区尺度一般在30×50~100×100 m之间；新建街区尺度一般在100×100 m以上。

4.1.3 建筑密度及建筑高度

传统街坊建筑密度较大，建筑高度较低；新建街坊建筑密度较小，建筑高度较高。

4.1.4 建设年代

历史风貌区的建筑建设年代多为建国前；一般旧城区的建筑建设年代多为1980年代前；沿厦禾路以北的旧城区建筑建设年代多为1990年代以后。

4.2 控制分区

1）一类控制区，是指历史风貌核心区，主要包括中山路片区、华侨新村片区、厦港片区等三大片区。

2）二类控制区，是指一般旧城区，具体包括除历史风貌核心区外厦禾路以南、文屏路以西的旧城区。

3）三类控制区，是指旧城风貌协调区，具体包括厦禾路以北、文屏路以东的旧城区。

分区控制图详见图7。

表1 北京、广州、乌鲁木齐旧城控制分析及规划控制要求对照表

图7 厦门本岛旧城特别控制区分区划分图

4.3 控制要求

4.3.1 一类控制区

1）建筑退线：沿路、街、巷道建筑原则采用压道路红线建设，不得随意退让。设置骑楼的街道，骑楼需与人行道结合设置。可不满足消防通道设置标准控制要求。沿线应控制街道的建筑贴线率，除规划中设置的开放空间或街头绿地、广场外，不得随意退让用地红线。

2）建筑间距：按历史肌理及产权现状进行控制，或按所在街坊的修建性详细规划进行控制。

3）日照时间：住宅建筑日照时间按照不再恶化为控制原则。

4）其他要求：不鼓励成片改造，建议每个单元按照“五原”（原性质、原基地、原规模、原层数、原高度）方式进行改造，改造方案须报市规划局进行审批，批准后严格按方案实施改造。

4.3.2 二类控制区

1）建筑退线及建筑间距：按2《规定》相应标准的0.8倍要求控制。

2）日照时间：住宅建筑日照时间要求按大寒日1 h控制。

4.3.3 三类控制区

1）建筑退线及建筑间距：按《规定》相应的标准要求控制。

2）日照时间：住宅建筑日照时间要求原则上按大寒日3 h控制，特殊地块无法达到大寒日3 h要求的，经报市规划局批准同意后，可以按大寒日1 h控制。

4.4 适用范围

控制要求适用于旧城区相应控制分区内的新建、改建建筑，建设用地规模不大于5 hm2。已编制且已批准修建性详细规划的，按规划控制。其他未尽事宜仍按《规定》要求控制。

5 结语

旧城区一般是城市的发源地，这里有城市的根，有原住民的祖[3]，这里承载着许多人儿时的欢乐与乡愁。在旧城更新过程中，特别是城市进入存量规划时代，如何处理好旧城改造与保护的关系成为规划人共同关注的问题。作为规划人，有必要对旧城建设管理政策进行精细化设计，使旧城更新既能满足提升城市品质，改善居住环境，消除安全隐患的要求，又能保护城市特色，传承旧城历史、维护空间肌理。旧城更新既不能像新区大拆大建，也不能以保护为借口置之不理，如何把握好旧城改造的度，如何管控好旧城建设，值得规划人深思。笔者以为即便是在旧城区，也不能搞“一刀切”的标准，应根据城市自身发展的脉络，细化政策分区，分级分类管理。

[1]武联，王文卓.关于旧城更新思想方法的几点思考[J].城市规划与建设，2009（07）.

[2]厦门市规划局.厦门市城市规划管理技术规定，2010.

[3]徐思淑，周文华.城镇的人居环境[M].昆明：云南大学出版社，1999.

TU984.12

A

1673-1093（2015）05-0063-05

李小宁（1979），男，现就职于厦门市城市规划设计研究院。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.05.010

2015-01-26；

2015-02-01