解析城市土地价格及土地评估

张春轶

（乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830000）

解析城市土地价格及土地评估

张春轶

（乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830000）

由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响，导致城市土地价格也发生了变化。现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展，很好地满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。

城市 土地价格 土地评估

随着我国经济发展迅速，对城市土地资源的有效利用也提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。本文就城市土地价格的评估情况进行阐述，对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析，提出城市土地价格评估的基本流程，从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。

一、我国城市土地价格的调控对策

1．健全政府土地储备机制。土地储备机制对土地市场具有宏观调控功能。为了发挥政府宏观调控城市土地市场，我国于1996年8月成立了上海市土地发展中心，这是我国第一家土地储备机构，具体负责上海市区、县的土地收购储备工作，到2004年我国相继成立了1 700多家土地储备机构。城市土地储备机制的建立，能有效增强政府对城市土地市场的调控功能：一是为有效避免城市土地的闲置，将拟开发及未利用的城市土地纳入政府土地储备，并入城市土地储备体系，实现城市土地的可持续发展；二是当城市土地需求加大时，通过释放土地供给及时缓解土地短缺，避免城市土地价格攀升。然而，目前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽问题，影响了土地储备制度功能的发挥。因此，改革现有土地储备制度，明确土地储备的范围，有利于政府对土地市场宏观调控职能的发挥。

2．建立完善的土地交易信息制度。形成系统的土地价格信息体系完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。世界银行认为，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系统，需要以专业化的图绘和测量技术为支撑。

要建立完善的土地交易信息制度，形成系统的土地价格信息体系，必须对与城市土地交易有关的信息予以及时收集、归纳和分析，管理部门在土地市场管理中，需提供相关城市土地交易服务的组织、程序和规则，深入研究如何准确、及时获取城市土地的供求、结构、价格等各类信息，同时根据市场供求情况做出市场供需预测，形成系统的土地价格信息体系。

3．创新土地规划和用途管理制度并优化土地总体利用结构。土地规划和用途管理制度是保障土地资源合理利用重要制度，具有优化土地总体利用结构的功能。区位理论是有关土地分区利用的基本原理，土地经营利用程度与其距中心城市的距离有关。在土地交易实践中，传统的分区理论提出了严峻挑战，土地区划限制了该宗土地的具体发展用途，静态约束了城市用地数量和城市土地的开发，无法把握城市土地的具体开发行为，难以实现城市土地的供需平衡。因此，必须创新土地规划和用途管理制度，并将市场机制引入城市规划以及具体的城市土地定价环节，综合考虑影响城市土地价格的因素，取消传统的分区规划，并通过土地用途管理制度对土地使用情况进行登记备案，核减用地规模，加强用地需求、土地利用计划、土地开发进度安排管理，促进土地利用的有效管理，实现耕地后备资源的保护和维护土地利用的总量平衡，优化土地总体利用结构。

4．完善以基准地价为核心的城市土地价格评估体系。基准地价亦即土地初始价，是按照土地的既有用途，对现状利用条件下的土地使用权确定的平均价格。土地评估价格是在综合考虑各种影响土地价格的因素，评估确定的在某一时点及状态下的土地价格。基准地价是政府对城市土地价格进行管理和控制的依据，因此要合理确定城市土地价格就必须立足于基准地价，建立完善的城市土地价格评估体系，在对城市土地综合评定过程中充分考虑宏观和微观因素对影响城市土地价格的影响，以对城市土地价格影响的单因素评价为主线，综合采用多因素赋权，结合市场样本地价建立完善的城市土地价格评估体系，对城市土地分类标定地价，准确评定出城市不同区位、不同土地质量以及不同用地类型的土地价格。

二、城市土地价格评估需要注意的内容

1．合理使用替代原则。根据替代原则的含义可知，两个具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地价格评估中，替代原则的合理使用是指地块相近的土地可以相互代替，在激烈的市场竞争中，这两块土地的价格会趋于均衡。一般情况下，降格相对较低的地块会将价格较高地块的市场抢走，致使价格较高一定的地块被迫降价。因此，城市土地价格评估中的替代原则是油地块的价格、土地价格水平、土地买卖双方和土地使用价值等决定的。最终，土地价格评估可以根据土地使用价值来进行合理评估，例如：在进行新楼盘的选址时，根据当前的情况与已经修建完成后相似的地块情况进行对比，通过使用价值的衡量来决定价格是否合适，以保障土地买卖双方的经济利益。

2．合理使用预期收益原则。在城市土地资源的利用过程中，部分投资者会对土地投资给予高度关注，在土地投资带来的预期收益上，进行合理的土地价格评估，因此，城市土地价格评估与土地投资带来的预期收益有着紧密联系。市场经济体制下，土地市场的额不断发展，土地价格的高低直接决定了土地投资收益的发小，将土地投资的未来收益和土地过去存在的收益情况进行对比，并结合土地市场发展情况、发展趋势、国家相关政策等进行全面分析，可以提高土地投资未来预期收益预测的准确性和可靠性。

3．合理采用最有效使用原则。在不同行业和领域的发展中，土地作为重要载体占据着非常重要的地位，充分展示出土地用途的多样性，因此，不同用途的土地具有不一样的收益。在选择土地进行投资时，要尽可能提高土地资源的有效利用率，在追求最大化利润的同时，使城市土地得到最有效使用。因此，根据经济性原理的相关理论知识，随着市场经济不断发展，土地价格与土地的最有效使用情况有着密切联系，在对城市土地进行价格评估时，必须确保土地的使用处于最佳状态，才能保证土地资源的最合理配置，从而推动土地市场可持续发展。

三、城市土地价格评估的基本流程

根据国家相关规定，我国目前实施的《城镇土地分等定级规程》，是城市土地价格评估进行的重要准则，对影响土地价格的因素进行全面分析，并对各个因素进行针对性评价，采用多因素赋权加和法，对城市不同类型、不同用途、不同区域的土地进行测算，并对土地质量进行评价，以总结各类型、各用途、各区域土地的主要特征，从而形成综合级、住宅级、商用级、工业级等类型的土地。同时，根据《城镇土地评估规程》的相关内容，将土地级别作为土地市场交易的重要基础，在结合相关土地市场交易资料的同时，采用因素比较法、土地价格平均值法、土地最有效法等，对城市土地价格进行评估，从而确定住宅、商用和工业等类型的用地基准地价。

四、结束语

综上所述，城市土地价格与土地的使用价值、预期收益、使用情况、用途等有着极大联系，在进行城市土地价格评估的过程中，必须严格遵守国家相关规定，按照相关规范标准执行，对各种因素进行全面分析，才能使城市土地资源得到最有效利用，从而推动我国土地市场的规范化、可持续化发展。

[1]冀晓燕．对太原市城市土地价格变动影响因素的研究[J]．华北国土资源，2014，05：110-112．

[2]陈兴旺．浅析房地产价格和城市土地价格联动关系[J]．低碳世界，2014，15：206-207．