价值管理在住宅开发项目目标成本控制中的应用研究

黄丽艳

（宿州学院，安徽宿州，234000）

价值管理在住宅开发项目目标成本控制中的应用研究

黄丽艳

（宿州学院，安徽宿州，234000）

对住宅开发项目进行目标成本控制是住宅项目管理者实行成本精细化管理的举措，是住宅项目成本管理由外延管理向内涵管理的质变。运用价值管理的分析方法，选取住宅开发项目成本数据进行实证研究，将住宅开发项目目标成本作为项目价值管理的对象，通过从投资决策阶段、规划设计阶段到施工建设及运营阶段全过程的价值传递，从而得出了价值管理运用于住宅开发项目目标成本管理中可以达到优化方案，实现成本目标的结论。

住宅开发项目；价值管理；精细化管理；目标成本

住宅开发项目成本控制是合理控制投资额，调控住宅价格，挤压住宅市场泡沫的重要手段。尤其是在当前的房地产市场条件下，合理地控制成本是住宅开发企业立足于市场的关键。目标成本是在进行成本控制之前，对成本进行精确测算和分解，作为各阶段成本控制的基线。住宅开发项目目标成本控制并非仅仅局限于孤立地控制施工阶段的成本费用，而是从开发项目的全过程及全方位的角度出发，最大限度的利用住宅开发项目的现有资源，通过综合运用管理、经济、组织和技术等手段，在保证质量和进度目标的基础上，积极寻找降低住宅项目的开发成本的手段，实现成本管理的目标。

一、研究方法

价值管理（Value management）简称VM，起源于英国，其理论是建立在价值工程（Value egineering）的基础之上。价值管理是一门研究如何清晰阐述业主的价值体系，形成工程采购方式、设计及施工等决策的评判标准并监督实施的科学。［1］价值管理从项目全寿命周期的角度出发，对价值管理的过程是在明确业主价值要求的基础之上，将在项目的策划、设计、建设及运营阶段形成的业主的价值并将其传递下去使之得以体现的管理工作过程，如图1所示。

图1 价值管理全过程管理

（一）价值管理（VM）的内涵

1.价值管理的目标是提高业主的价值

关于价值的概念，英国标准协会（British Standard institution）于2000年发布文件将价值定义为：人们付出代价所获得的效用。价值管理中的价值可以理解为研究对象的功能和成本的相对比值。价值可以表达为：

要想提高项目的价值就是要使项目管理者或使用者的效用得到满足。提高项目价值方法可以概括为见表1。

表1 提升价值的途径

2.价值管理的核心是功能分析

功能分析（function analysis）就是在明确了业主和使用者的需求的基础之上，在成本最小的前提下将业主的无形的需求转变成项目可能具有的有形的功能。功能分析包括功能定义、功能评价及方案创造三个阶段。功能定义就是在业主和使用者既定的需求下对该项目的不同层次的功能进行分析和描述。在价值管理中，我们一般采用FAST系统图（function analysis system technique diagrams）对项目的功能进行定义。［2］

功能评价就是在功能定义的基础之上，估算项目各功能的成本（Estimated cost），然后评价达到各功能所要花费的最小成本。在工程价值管理中，一般采用全寿命周期成本（LCC）指标来计算各功能的成本。全寿命周期成本就是计算该功能从策划、设计、建设和投入使用直至报废的全过程所花费的成本。功能评价就是利用全寿命周期成本来计算完成各功能的最小成本。

3.价值管理的基础是明确业主的价值体系

要想使得业主和使用者的价值达到最大化，首先我们要明确业主和使用者的价值体系。由于业主和使用者所要达到和满足的价值因受到文化背景、知识水平及个人偏好等因素的影响而不同，所以业主和使用者的价值体系所包含的内容也不尽相同。我们从一般来看，业主的价值体系包括以下内容：初始投资额、维护与运营成本、建设工期和设备设施的使用情况、灵活性与舒适性、建筑外观以及社区价值等方面的内容。

图2 业主价值体系图

从业主价值体系图来看（如图2），业主和使用者的价值体系构成了业主目标选择的范围。但不同的业主和使用者的目标定位不同，这就要求业主和使用者要在其价值体系的各个指标之间进行权衡，以达到均衡的状态。

（二）价值管理与价值工程的异同点

国内学者关于价值管理的理论研究及实践运用较少，很多人认为它就是价值工程。价值管理是在价值工程理论的基础之上发展起来的，尽管在思想、方法和技术上与价值工程有很多的相似之处，但它不是仅仅就某一个别对象进行价值分析，而是对一系列对象所构成的系统进行价值分析，并追求整个系统的价值的提高。因而价值管理相对于价值工程而言，对于工程项目全过程的成本管理更为有效，如图3所示。

二、住宅项目目标成本设定及数据选取

相对于价值工程而言，价值管理是基于项目的全寿命周期的管理。价值管理对于住宅开发项目目标成本控制贯穿于住宅开发项目的每一个阶段，并将价值不断通过时间链传递下去，从而实现全过程的目标。

图3 VM与VE的异同

（一）投资决策阶段的功能分析

对住宅项目进行功能分析就是要求项目的业主、投资分析人员及使用者共同参与，初步根据项目业主和使用者的要求，构建开发项目住宅项目的FAST图，如图4所示，分析住宅项目功能的构成及完成功能所需要的条件，即对功能进行初步的定义、整理和评价，作为可行性研究的重要考量因素，为投资决策提供依据。

图4 住宅项目FAST分析图

经过投资决策阶段，在明确住宅开发项目功能的基础之上，住宅开发项目的目标成本就是要在满足及提高这些功能的前提下付出代价。

（二）规划设计阶段成本目标成本测定与分解

规划设计阶段作为项目投资控制的重要阶段，规划设计阶段对于项目成本控制具有绝对性的作用。规划设计阶段将决定70%～80%左右的成本。因此，在规划设计阶段，通过构建住宅开发项目成本模型，寻找降低成本的途径，调整成本发生值，设定目标成本。

1.目标成本测算

其中：si为各产品建筑面积，pi为各产品售价，π为目标利润

2.目标成本的分解（见表2）

表2 住宅开发项目目标成本分解［3］

其中住宅项目目标成本

（三）施工及运营阶段的方案优选

某住宅开发项目的规划条件为：小区占地40000m2，规划容积率2.0，项目总建筑面积为80000m2。在投资决策阶段，首先对住宅项目进行功能分析。

1.功能分析

经过调查研究，业主对于功能的要求可以概括为适用、安全、美观及便利四大功能要求，经过由用户、设计人员以及施工人员所组成的VE工作小组，通过头脑风暴法对项目的功能进行定义和评分，其结果如表3所示。

表3 功能评分及重要性系数

在功能分析中，用户、设计人员及施工人员以百分形式分别对各功能进行评价，即假设设计住宅功能合计为100分，分别确定各项功能占总体功能中所占比例，然后将所选定的用户、设计人员及施工人员的评分意见进行综合，三者的权重分别为0.6、0.2和0.2，各功能重要性系数参见上表。

2.方案创造

该小区在投资决策和规划设计中，VE研究小组成员根据业主的需求以及在目标成本的约束下，集思广益，创造了提出了5个备选方案，每个方案的预计的单位成本及成本系数如如表4所示：

其中：

（2）方案总分YK=功能重要性系数φi×方案功能评价值Pik

三、结果分析

采用价值工程对项目的投资决策方案以及设计方案进行比选的标准是实现其价值的最大化，该项目在投资决策和设计阶段方案的功能评价和方案等方面比选如表5所示。

根据对上述五个方案的价值系数进行计算可得，方案四的价值系数最大，为1.078，则选择方案四作为项目的最佳方案。通过价值管理，可以在确定目标成本的基础之上，通过方案的比选可以选出最优方案，最后起到节约成本，提高项目价值的作用（见表6）。

通过价值管理理论对住宅开发项目进行全过程目标成本控制的应用研究，拓展了国内学者多采用的价值工程理论应用于工程项目管理中的研究阶段和范围，从而为住宅开发企业进行成本管理提供新的思路。但由于国内对于价值管理的理论研究较少，理论基础尚为薄弱，还需要对价值管理理论及其应用进行更深一步的研究。

由于篇幅有限，本文在对于目标成本设定没有进行展开说明，只是简单的介绍了目标成本是在规划设计阶段进行测算而来。此外，由于本文研究的对象是住宅开发项目，住宅项目一般采用销售形式实现利润，因而没有过多考虑使用阶段的成本支出。下一步研究的重点将集中在：研究价值管理与

表4 方案创造及评价表

表5 方案评分结果表

表6 最佳方案的选择表

价值工程适用的项目类型；推而广之，选择商业项目，运用价值管理着重从运营阶段进行成本控制的研究。使价值管理作为房地产开发企业内部进行精细化管理的重要工具和主要方法。

［1］John kelly，Value Management of Construction Projects ［M］.Oxford Architectural Press，1999（02）.

［2］SHEN Qiping，GUO Jianfeng.Using Data Mining Techniques to Support Value Management Workshops in Construction［J］.Singhua Science And Technology，2008， 13（02）：19-26.

［3］黄丽艳.住宅开发项目目标成本控制研究［D］.大连：东北财经大学，2011.

［4］童漩.价值管理与价值工程在我国的现状［J］.基建管理优化，2008（20）：34-37.

［5］勒静静.基于价值工程的建设工程施工项目成本控制研究［D］.北京交通大学，2007.

［6］席国超.基于价值工程的建设施工项目成本控制方法及应用研究［D］.长沙：国防科学技术大学，2010.

［7］陆庆强.价值工程在房地产开发项目成本控制中的应用研究［J］.当代经济，2011（04）：14-15.

C935

A

安徽省教育厅人文社科基金项目（SK2013B507）；宿州学院校级科研项目（2011yyb28）

黄丽艳（1985-），女，硕士，助教，研究方向为工程管理。