城郊农村居民点利用现状及其影响因素分析——以云南省玉溪市红塔区春和镇为例

龚 玲，潘志华，朱 丽，尹 娟

(玉溪师范学院资源环境学院，云南玉溪653100)

人多地少是我国的基本国情，随着我国人口的不断增长、城镇化进程加快和国民经济的快速发展，非农用地需求量日益增大，人地矛盾将更加尖锐。在土地总体形势日益严峻的同时，我国农村地区却存在着土地资源大量浪费的现象，主要体现为农村居民点的大量闲置和无序分布。由于缺乏规划和管理，废弃农村居民点用地未能得到合理有效的利用，造成了土地资源的严重浪费，使耕地保有量和建设用地指标日趋紧张，在一定程度上制约了社会经济的发展和全面建设小康社会目标的实现［1-4］。通过农村居民点复垦，实现土地的节约集约利用，不仅可以有效增加耕地面积，促进农村经济良好发展，而且为城乡建设用地增加了一定的指标，减少了建设用地对耕地的压力，同时也是贯彻和落实农村居民点减少和城镇建设用地增加相挂钩原则［5］。此次调查主要以云南省玉溪市红塔区春和镇为代表来研究云南省城郊农村的居民点用地现状、原因及存在的问题，为云南小村镇的居民点闲置提供一些整改对策，以期促进土地集约节约利用。

1 研究区概况与研究方法

1．1 研究区概况

1．1．1 地理位置与区位。春和镇位于 102°21′20″～102°33′20″E、24°21′30″～24°29′30″N，红塔区以北，东邻李棋，南连大营街镇，北接北城镇及晋宁县宝峰镇，处于滇中红色高原亚区和滇东岩溶高原湖盆亚区交接部。山脉由晋宁县延升，地势由北向南倾斜，形成坝区、山区2个部分。镇政府所在地在马井富春街，距市中心城区6 km，辖区面积193．5 km2，其中山区面积占65%以上，辖12个村委会。

1．1．2 经济社会发展概况。春和镇形成了以农业经济发展和新农村建设稳步推进，高新技术产业和二、三产业蓬勃兴起，生态环境得到有效改善的发展格局，基本形成了有区域特色的、开放型的四大经济带。2013年末，全镇总人口16 627户，58 788人。2013年全镇完成农村经济总收入74．66亿元，比2012年增加8．60亿元，增长13．02%。其中第一产业收入1．58亿元，第二产业收入58．53亿元，第三产业收入14．55亿元。通过第一、二、三产业收入结构可以看出，春和镇产业类型主要为第二、三产业。

1．2 研究方法 通过查阅《云南省统计年鉴》、《玉溪市统计年鉴》来分析春和镇的人口、社会经济等情况，应用参与式农村评估方法(PRA)，通过实地走访来获取居民点用地现状、布局等基本情况，并通过发放问卷的形式来获取与农户相关的信息，如家庭收入、房屋结构、对当前居住环境是否满意等，利用GIS空间分析技术对研究区域内的建筑物空间结构及布局进行分析。

2 居民点利用现状分析

2．1 农村居民点利用总体状况 2013年底玉溪市红塔区春和镇有58 788人，建设用地1 175 hm2，人均用地面积为199．87 m2/人，与国家标准 150．00 m2/人比较，超出国家标准49．87 m2/人。城郊地区第一产业逐步转变为第二、三产业，由于经济结构变化，该镇的用地结构也发生了相应的变化，即耕地、农用地数量锐减，逐步转为非农用地，以此来满足经济需求。

2．2 房屋结构及修建年限 春和镇房屋修建年限在10～20年的占36%，10年以内的占32%，20～30年的占22%，还有少数处于正在修建中。研究区内建筑物的容积率普遍为2．36，其中极少数容积率低于2．36。通过实地调研可以看出，砖混结构占了84%，在建筑物结构中起到主体性的作用，由于资金、技术等问题，在修建的过程中大多没正规施工图纸，且农村建房基本为一家一户，建筑施工技术落后，建筑规模小，施工队伍大多由个体瓦工组成。大量的土地转为建设用地，同时也增大了农村居民的用地规模。此外，还存在少数土木结构的房子，这类建筑物年久失修，建筑材料差，存在安全隐患，不适宜居住［6］。由于缺乏统一规划和设计，春和镇基础设施配套水平低，导致“新房子不少，新农村很少”，土地集约利用水平低下［7］。

2．3 农村居民点内部用地结构及闲置状况 春和镇农村居民点用地由居住用地、公共设施用地、内部道路用地以及其他闲置或未尽利用土地组成。居住用地主要为每户农村居民的居住建筑占地;公共设施用地主要包括村委会、供销社(合作社)、学校、卫生所(院)、其他公共设施占地;内部道路用地主要指农村居民点内部农村道路占地;其他闲置或未尽利用土地包括闲置的村委会、供销社(合作社)、学校、卫生所(院)闲置或空置的农村宅基地以及村内其他闲置或未尽利用土地。该镇农村居民点相对分散，居民点在用地中占主导地位，相应的公共设施用地不健全。其次，住宅出现季节性闲置等问题，通过实地调查240户居民，其闲置结果为仅节假日居住的住宅占8%;每年居住1个季度的住宅占9%;每年居住6个月的住宅占5%;每年居住6个月以上的住宅占78%。春和镇虽出现房子闲置情况，但依然存在大量的占用耕地修建房屋，并没有“合理珍惜利用每一寸土地”，因此政府应对闲置的土地进行整理与复垦，减少建设用地对耕地的压力，以此提高土地节约集约利用率。

2．4 农村居民点用地空间布局特征 山脉由晋宁县延升，地势由北向南倾斜，形成坝区、山区两个部分，山区面积占65%以上。农村居民点分散，总体上呈现大分散分布特点的同时还具有小聚居的特点，主要表现在单位居民点用地较小和居民户数较少。春和镇居民点从分布上大致形成3个区域:以马井所在地形成的镇政府的中心地带呈带状分布;以黄草坝、波衣为中心带的山区分布零散，呈现点状分布;以刘总旗所在地形成的一个中心呈现团状分布。刘总旗九龙池片区所处区域地势平坦，属于坝区，沿路两边发展，村镇分布在路边，相对集中，交通便利;山区所在的黄草坝等地，所处山区面积比较大，大多为林地，开发难度比较大，居民点相对于平坦的坝区较分散，还存在极少数的林盘地，其土地利用比较粗放。

3 居民点利用影响因素分析

3．1 当地居民文化水平 通过问卷调查与实地走访可知，春和镇当地户主年龄均在30岁以上，其受教育水平不高，大多数为高中以下学历，有8%是大专学历，6%是本科及以上学历。当地居民普遍认为土地不仅是生活来源，也是其精神寄托，认为居民点土地是种私有财产，且普遍受“祖屋”思想的影响，希望落叶归根，所以尽可能地为自己的子女争取宅基地并回家修建房屋。事实表明:年轻人由于工作等原因并不能回家长期居住，致使逐渐出现多处房子空置，加快了“空心村”的形成，并逐步转变成老人村。其次，有部分农民封建思想比较严重，受“风水地、祖宗地”的影响，认为居民点土地神圣不可侵犯，致使其使用率低下，闲置宅基难以进行复垦与再利用［8］。

3．2 当地居民收入水平 研究区内居民的经济收入来源主要是外出打工、作物种植、在城区上班，此外，还有部分居民做个体户或者开办企业。家庭年收入在3万～9万的居多，9万以上的有9%，但也存在不足1万的，收入水平存在差距。随着农民收入水平的提高，大多数人对居住的房子有了新要求。通过调查，有6%的人认为自己的居住环境差、基础设施不完善影响到自己的生活，50%的人觉得居住环境不是太好但不影响生活，44%的人觉得居住环境好，基础设施完善。由于对居住环境及基础设施有要求，使得部分人开始重新寻找合适的土地新建家园，导致旧宅出现闲置，耕地、基本农田被占用，出现一户多宅、宅基地面积超占等问题。

3．3 村镇规划 在调查中，关于村镇规划，有32%的人认为搬迁麻烦，留恋旧居;22%的人担心政府补贴不够;17%的人认为新规划的实施方便日常生活;30%的人认为有利于村容整洁。通过统一的村镇住房用地的划定，可以使居民点更集中，也更方便修建相应的基础设施，减少土地资源的浪费，对于闲置土地进行整理与复垦后再投入使用，从而提高土地资源的集约节约利用率。

3．4 农户观念 随着农民收入水平的提高，当地经济的快速发展，农民攀比盖房风气趋浓，认为自己的住房应数量多、面积大，因此，出现一户多宅、面积超占、修建院坝等情况，并导致大量新房侵占农村居民点周边的耕地、基本农田的情况发生，产生多处住房闲置，加快“空心村”形成的步伐。可知，土地利用比较粗放，致使基本农田、耕地面积减少，土地资源后备不足。

3．5 周边房地产开发 春和镇位于玉溪市红塔区内，距离市中心近，交通便利。通过对城郊地区土地的开发利用，进行房地产、大型工业厂区等开发建设促使城镇向外扩张。其地价相对于城市中心地价较便宜且土地面积比较大;其次，对从事制造业的企业而言，将工厂建在该地区方便货物运输和寻找劳动力，且需缴纳的土地使用费比市中心便宜;对于汽车销售商而言，停放车辆需要足够大的面积，春和镇交通便利且离市区较近，在此处租地节约了大部分铺面租金，并能获得足够的铺面面积。

4 对策及建议

4．1 加大土地监管以及处罚力度 对闲置土地的查处应当保持有法必依，执法必严的原则。对现有的闲置土地按照闲置原因进行分类，属于规划调整等原因导致闲置的，要尽快落实各相关规划的衔接;属于开发商投机行为导致闲置的，要做到应罚尽罚、应收尽收。特别是对闲置2年以上的各类建设用地进行全面清查，采取措施，及时收回。将闲置土地收回后，应优先安排民生用地，主要用于保障性住房用地，解决低收入家庭的住房问题，缓解住宅用地供应紧张的矛盾［9］。

4．2 完善相应的土地制度 在以往闲置土地处置工作经验的基础上，完善闲置土地认定、处置方式和处置程序等，使闲置土地认定和处置工作有据可依，并使闲置土地处置工作走上规范化、法治化的道路。政府应建立相应的地方法规，为执行土地闲置处理提供依据。要明确土地闲置费的具体征收单位、计收标准和程序以及相关监督管理措施［10］。严格规划土地的使用方式，打击土地投机行为，预防在土地交易过程中出现贪污腐败现象。

4．3 建立新农村小区，提高土地集约节约利用 对于春和镇而言，由于城镇化脚步比较快，土地利用出现新的转型，为防止土地后备资源不足及土地资源的浪费，可以对该镇划定居民点用地，建立统一的居民小区，实现一户一套。这样既可以提高土地利用水平，又可以保证建筑物的质量，减少“空心村”的数量，实现土地节约集约利用的目标。

［1］侯建国．我国土地复垦发展趋势与对策［J］．中国土地，2000(7):2790-2792．

［2］刘雪，刁成泰．农村居民点用地整理探讨——以重庆江津区为例［J］．中国地产市场，2006(9):82-87．

［3］申希兵，刁成泰，刘雪，等．西南丘陵地区城市土地资源安全研究——以重庆市江津区为例［J］．安徽农业科学，2006，34(12):2819-2820．

［4］张成英．农村居民点整理思考［R］．工作研讨，2007:34．

［5］戴爽．重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区［EB/OL］．(2007-06-09)http://www．cbr．cn/2004news/internai/200706/t20070609_504486816．Html．

［6］王宝刚．国外小城镇建设经验探讨［J］．规划师，2003(11):96-99．

［7］潘文灿．加强农村居民点用地集约节约化的建议［J］．资源研究，2010(5):54-56．

［8］周燕，朱莉芬，张弛．重庆农村居民点土地集约利用研究［J］．农村经济与科技，2011，22(5):145-146．

［9］朱林心．土地闲置的严重性、成因及其处置［D］．上海:上海市经济管理干部学院，2002．

［10］彭德海．土地闲置问题的成因与对策研究［J/OL］．http://www．docin．com/p-624411768．html．