房地产行业的投资风险评估研究

尚 利，鹿 翠，戚志伟

(1.河海大学商学院，南京 211100;2.苏州科技学院 土木工程学院，苏州 215011)

自20世纪80年代我国住房制度改革以来，房地产市场化的程度有所提升。近年来，随着国内外政治经济形势的好转，城镇化进程的快速发展和在金融市场、税收政策、土地等方面政府的大力支撑，房地产市场发展迅猛，成为中国的支柱型产业。除此之外，我国的房地产企业在增进国民经济的增长并保持经济持续、健康、快速成长等方面也起了非常重要的作用。

房地产是一项综合性、技术性、专业性很强的投资活动，同时拥有较高投资回报率、保值与增值能力以及产业关联度，从而成为我国国民经济中一个非常重要的投资范畴［1－9］。但房地产项目是一项高投入、高风险的业务，且其投资周期长、流动性差，使得在投资的过程中不仅出现经营风险、财务风险等有形风险，还会发生政策变化等无形风险。20世纪90年代，我国海南地区的烂尾楼事件就是一个典型的风险管理失败案例。另外，在我国国民经济中，房地产作为其支柱型产业，其投资影响相当一部分行业的发展。根据有关资料显示，与房地产行业相关的产业多达70多个，房地产开发投资每增加1亿元，将带动相关行业至少增加1.5亿元。我国的房地产项目与发达国家相比还处于发展的初级阶段，还存在着许多问题。投资决策者基本停留在经验决策的水准上，每每为了片面寻求高的利润回报，不顾及长远的发展利益来开发项目，并且在房地产项目的投资风险系统性分析及评价方面做得不够全面。当前，我国在房地产项目投资风险方面的研究尚处于初级阶段，仍然停顿在分散与不系统的研讨中。本文基于此建立并完善了我国房地产项目投资风险的评价指标体系，为房地产企业项目的投资决策和政策制订提供了有效的参考根据。

1 房地产项目投资风险因素分析

整个房地产项目投资的动态过程中都存在着风险。根据开发流程房地产项目投资可分为投资决策、土地获得、项目施工和物业租售管理4个阶段，不同阶段面临着不同风险。随着房地产项目开发的进行，建设的不确定性、机动性以及房地产开发的风险性逐步下降，待到项目建造结束时，其各项不确定性因素基本上可以确定。

1)房地产项目投资决策阶段风险

房地产开发过程中最不容忽视的是房地产项目的投资决策阶段。在房地产开发的过程中，要根据城市规划条例、政府政策法规等约束条件，以及依据房地产市场现有的供求现状及发展的趋势确定所要投资项目的用途。除此以外，房地产开发商要经过认真研究对开发的成本、需求、售价、租金等做出一定的预测。所以，在该阶段拥有很大的不确定性，同时也面临着最大的风险。该阶段主要是通过了解一个国家、区域与地方整体情况及发展趋势，综合探讨市场上价格、供求关系等经济环境，同时兼顾投资收益的水平与趋势，因地适宜地制定出一个适合自身发展情况的房地产开发策略，以便确定开发本房地产项目的可行性。

2)房地产投资土地获取阶段风险

房地产开发商一旦确定投资一项项目时即进入了征地阶段。在土地获取的阶段，城市规划设计的滞后性和规划管治理的低透明度导致了规划部门对土地的利用性质和规划设计指标认可的不确定性。同时，土地获取阶段也是一个受国家宏观调控影响最大的阶段。由于存在着融资和土地两道关口，该阶段风险较大。该阶段购买土地使用权仅是土地获取过程中的一个环节，最主要的还是大量征地。征地拆迁涉及到许多法律限制及对土地出让人的补偿等社会问题。首先，我国现行的法规条例对于拆迁安置较为笼统，不同地方各不相同，在法规的可操作性方面比较差;其次，由于地块上原房产业主的社会、心理、经济和其他方面的缘故，大都不愿销售土地的所有权。所有这些导致了征地拆迁很难顺利进行，于是开发商会支出比预期更多的款项和精力，承担着更大的机会成本。在土地获得阶段，风险也可能源于土地本身的天然属性。从这些方面综合来看，这个阶段的不确定因素太多，从而导致工作量很大，因此对该阶段的风险规避会对以后的工作起很大的作用。

3)施工阶段风险

房地产项目的施工阶段即为从正式动工到工程竣工的验收工作完成以后形成建筑物实体的施工阶段。该阶段的主要目的是在保证建筑物能够按照合同规定的期限，确保质量符合规定的要求又不浪费资源的基础上，顺利、安全地完成项目的施工建设，并通过预租预售的方式早日落实客户并回收所投入的资金。该阶段要求在施工过程中要明确监理单位工程建设的专人管理任务和所要分担的风险，使所开发的项目能按时、按质地推向市场，在保障房地产开发商的利益方面打下坚实基础。由于房地产开发施工阶段本身的性质导致了该阶段投资风险较大。如果企业的投资获得成功，他们的收益将会很高。尽管能够采用一些措施来对开发建设阶段的大部分风险加以防备，但仍有一些难以防范的风险存在。

4)物业租售阶段风险因素分析

房地产投资过程中的最后一个环节为房地产项目租售及物业管理阶段。待房地产项目开发完成之后，对房地产开发商来说，面临最主要的任务就是把自己建好的产品以出售、出租或部分出租出售的经营方式销售出去，以便快速实现投资的回收并获取相应的利润。此时，开发商需要了解潜在的消费者，使其成为自己的顾客，以实现房地产开发项目的价值。如果建好的建筑物由于市场上需求减少等种种原因不能租售出去，将会导致建筑产品积压、投资难以收回、开发公司面临财务危机，从而对公司的经营和发展产生影响。在当今竞争激烈的房地产市场上，消费者不再仅仅满足于房地产的价格和质量，而是逐步开始关注售后服务。良好的物业管理服务有助于提升开发商的市场形象，维护投资者和消费者的利益。因此，缩减房地产开发项目的销售期可以降低新投资风发生的可能性，但仍然可能存在一些难以避免的因素，导致风险的存在。

2 房地产项目的投资风险评价指标体系的构建及权重的确定

本文采用层次分析法(AHP)构建房地产项目投资风险的评价指标体系，从而对其风险进行综合评价。运用层次分析法综合评价房地产项目投资风险最主要的是判定在房地产项目投资风险综合评价中所涉及风险要素之间的相对重要性权数，然后归纳成一个能全面衡量房地产项目投资风险的综合评估指标，并作为房地产项目投资风险的综合评价依据。在房地产项目的投资风险评估中，该分析方法具有很强的有效性。

以下以具体案例对房地产项目的投资风险进行评价。考虑到房地产企业所开发项目的特点，不妨从实施的全过程创建风险指标评估体系，即建立投资决策阶段、土地获取的阶段、项目施工阶段、物业租售管理阶段4个评价指标。

江苏宿迁市房地产企业2012年底计划在市区某地块上开发以住宅、商业房地产为一体的综合房地产项目。该项目处于宿迁市的次中心，总建筑面积约4万m2，估计总投资大概为1.5亿元。该建筑包括大型的超市、主体购物场所、餐饮娱乐场所、酒店式公寓、普通居民住宅等许多种建筑物。项目打算在2013年初开工，工期大约为17个月。同时结合市场情况打算按均价4 500元/m2计，这样可获得4 450万元的利润。因项目的投资较大、覆盖面广，所以该房地产企业进行了项目的风险评估。

按照本文提出的房地产项目投资风险管理系统的指标体系和层次分析法(AHP)对该项目进行实证分析［10－11］。邀请了数位相关投资、经济、施工、营销等方面的专家依据因素间的相互重要程度的大小进行打分，并通过几何平均法进行整理，得出某一层对上一层相对影响排序的成对的比较矩阵，得出的权重如表1所示。房地产项目评价体系准则层对目标层的判断矩阵为

表1 房地产投资项目风险评价指标及权重

从表1可以明显看出:综合权重在0.09以上的有3项，分别是投资时机选择风险、投资物业类型风险、市场风险;权重在0.05到0.09中间的有5项，分别是投资方式风险、投资可行性风险、地价风险、融资风险、营销风险、价格风险。这8项风险中，大多数集中在开发投资决策、土地获得和物业租售管理阶段。因此，江苏省宿迁市房地产企业在展开项目风险控制的过程当中，要更加重视开发投资决策阶段、土地获得阶段和物业租售管理这3个阶段的风险。

房地产开发公司将所要开发的项目风险等级评判标准划分为4等，即低风险t1、较低风险t2、中等风险t3和高风险t4，由此形成房地产项目投资的风险度评语集:T=(t1，t2，t3，t4)。

经过选用德尔菲法，由专家直接给出指标层C各风险因素相对于评语集T中各风险等级的隶属度，得出风险要素的隶属度，见表2。

表2 风险要素的隶属度

根据指标层的指标体系和其对应的风险等级隶属度组成18行5列的矩阵Y18×5和系统对应的综合权重所组成的18行1列的矩阵Z18×1，得出项目的系统风险隶属度矩阵S为

从向量矩阵S中能够看到:5个数中0.427是最大的，根据最大隶属度原则，判定其风险等级为中等。从整体上来说，这个房地产项目的风险略高于平均水平。

在实际情况中，宿迁市房地产企业在经过认真研究可行性方案之后，决定投资开发这个项目。在整个项目开发的过程中，由于该项目的商业地产所占的比例过大，同时因为目前房地产市场增长速度放缓，从而导致了销售进展不够快，以致公司承担了一定的资金压力。该项目风险主要来自投资物业类型风险、市场风险、销售时机风险，与本文判断比较吻合。判定项目的整体风险为中等，也与实际情况比较吻合。因此，本文的实证结果与实际情况较相符，房地产项目投资风险的评价指标及权重可以用来判断投资项目的可行性。

3 结束语

本文选用层次分析法构建了我国房地产企业投资风险的评价体系，有望能够在房地产企业对项目进行科学、合理的判断，对提高房地产项目的投资成功性方面有所帮助。除此以外，房地产是一项非常复杂的投资项目，它的成功不仅需要理论和实践上的努力，还需要投资决策者与投资项目管理者等相关人员参与其中，使房地产行业的发展越来越好。

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