收益还原法在物业维修经济决策分析中的应用

王群

（四川大西洋集团重庆公司 重庆市九龙坡区 400039）

收益还原法在物业维修经济决策分析中的应用

王群

（四川大西洋集团重庆公司 重庆市九龙坡区 400039）

随着社会经济的不断发展，人们对于物业维修的关注度也越来越高，现阶段，收益还原法在物业维修经济决策分析中应用还比较成熟，因而在物业维修经济分析中，该方法的适用性则比较好，因而基于其原理，在物业维修经济分析中的操作性也较强，所以，本文就对收益还原法的基本概念以及收益还原法在物业维修经济决策中的应用以及在应用过程中需要注意的几点事项进行了简要的探析。

收益还原法；物业维修；经济决策；应用

引言

所谓的物业维修即是保持物业原有的的状态或者能够恢复到原先规定的功能状态，就技术观点而已，物业维修其实就是对物业新建的工程进行延续的施工，而从经济角度来看，属于对于现有的物业的现时价值以及未来的期望价值进行维护的一种行为。因而对物业维修经济决策进行分析研究，具有较高的实用性。

1 收益还原法的概述

1.1 基本概念

所谓的收益还原法是将需要估价的土地未来每年的预期客观的纯收益按照一定的还原利率即报酬率，进行统一折算，并折算到估价期日现值的一种估价方法。

1.2 理论依据

对于投资者而言，用来购买房地产获取的收益跟资金存在银行获取利益作用是相通的，因而就出现了房地产价格=房地产的净收益/报酬率的关系。举例来说，如果某人拥有40万元的资金，若将其存入银行，按照2%的年利率来算，其每年可以获得0.8万元的利息，而如果其用这40万进行房地产的购置，每年同样也可以获取0.8万元的净收益，对于其而言，房地产和40万元的资金的价值是相等的的，都是40万元。若将现在视为估计时的点，并购买的房地产具有一定期限的收益，这就预示着其在未来的收益期限内获得的纯收益是源源不断的。如果现阶段拥有一笔资金能够跟未来一定期限内净收益的现值之和相等，那么这宗房地产的价格就是这笔资金。而现值则是指未来的一笔资金在现在时刻所拥有的价值，当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。现值计算公式：利息与利率。利息即是占用了资金而需要付出的代价或者放弃资金的使用权而获得的补偿，如果在银行存入一笔资金，这笔资金则称为本金，经过一段时间后，储户则可以获得除本金以外的一笔资金，即为利息，计算这一过程通常可以按照以下公式进行计算，即Fn=P+In。式中：Fn代表本利和；P代表本金；In则代表利息；而计算利息一般又分为单利和复利计算两种：

（1）单利计息，即n个计息周期后的本利和为：

（2）复利计息，即是针对某计息周期来定的，计算时如果将本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，则就是所谓的“利息再生利息”，又称之为“利滚利”。n个计息周期后的本利和为：

我国房地产在进行开发货的贷款以及住房抵押贷款的计算时，都是根据复利进行计息的。因为我国复利计息跟社会中资金再生产过程中运动的实际状况相一致，因而，在对投资进行分析时，通常使用的都是复利计息的方式。

2 收益还原法在物业维修经济决策中的应用

物业维修的投入实质在于对现有的物业进行再投资的一种形式，最终能够构成物业全寿命的周期费用，为了实现利益的最大化，则需要对经济决策进行及进一步的分析。在房地产估价中使用的收益还原法还适用于分析决策物业维修。物业维修的经济决策结论在某一时点会存在两种可能：①即是能够立刻进行维修；②不能进行维修。由于维修物业，能够有助于完善物业的功能，提高使用寿命。此外，维修也会提高物业的收益能力，反映在使用收益还原法估算物业的价值时，维修后的物业比维修前的物业评估价格要高，高出的部分就是即将进行维修时投入的维修费用的最大值。根据上述方法和收益还原法的计算公式（1）和式（2），相应的物业维修经济分析基本公式和假定转化公式为：

式中：P、r1的含义与收益还原法式（1）相同，F表示物业一次性大修或更新改造费用；n表示物业不进行维修情况下还能使用的年数；m表示物业经维修后尚能使用的年数；ai表示物业维修前和维修后在未来第i年的纯收益。利用式（3）或式（4），能够将此次维修得到的费用最大值以及维修后物业能够继续使用的可靠时间计算出来，一般以年作为基本单位，进而将这两个值当作

是物业维修项目中经济技术分析的约束条件，对物业维修进行决策分析。如果假设一物业维修前每年可以获得的纯收益8万元，剩余使用的寿命长为15年，维修后，该物业每年可获取10万元的纯收益，资本化率为6%，而剩余寿命则如图1所示。由图1可知，维修物业的寿命在不断延长的同时，其后期物业维修费用增长速度也就相应的变缓了，然而此时物业维修的范围以及难度却大大增加了，在维修费用约束下的技术实现可能性降低。要对式（3）和式（4）的两个极端情况进行充分的考虑，当F=0时，式（3）和式（4）就成为物业不用立即维修时的收益还原法估价公式；当V=0时，有两种可能：①ai=0，即物业在未来每年获取的纯收益为零，物业还可以再继续投入使用，但物业的维修（包括物业中小修和日常维护）费用和管理费用等总费用随着物业的老化逐年上升，而物业的总收益（包括有形收益和实收益）却随着物业的老化逐年下降，到物业维修决策时点时，未来各年物业总费用已超过物业的总收益，物业如果不维修已无利用价值；②当m=0，说明物业已成为危房，因而不能再继续使用。

图1 物业经过维修后寿命与维修费用之间的比较

3 收益还原法在物业维修经济决策分析中需要关注的重点

3.1 做好基础计算

从上述的相关公式中，不难发现，维修施工前物业使用的年限以及维修后物业使用的年限这一数值较为敏感，且决定着维修的结果。对物业维修的使用年限进行研究涉及到的内容较为广泛，重点放在了建筑的时变基础上，但是，由于建筑的时变跟很多条件都有着密切的联系，且存在着不定性，因此，评估建筑的使用年限时，要对更多的数据进行基础计算。

3.2 注重经济决策公式的适用性

物业维修的经济决策公式能够有效的反应出物业中大修以及改进工程，且在物业中对中小型物业进行日常维护以及维修需要投入较多的资金，且一次性应用的资金数额较小，无法反应在公式中，因此，相关人员在利用公式进行计算时，应对其适用性进行仔细考量。

3.3 做好纯利润的计算工作

在对房地产进行评估时，在那些有潜力的房地产物业或者对相关收益进行计算时可以使用收益还原的方法，这里的利润则是能够使用一般的货币对资金的数额进行衡量，其中并不包含买房时业主自用所消费的机会成本。而分析物业维修的经济决策时，对利润进行计算是为了分析并决策现有的物业维修所需要的资金，而不是对市场的交换价格进行决策。所以，根据替换的原则，在对所有物业类型中物业的利润和潜在性进行估算时，都可以利用市场比较的方法进行估算，以便能够很好的为维修经济决策分析提供相应的参考。

3.4 确定好还原率

所谓的还原率即是用价值比率来替换房地产的纯收益数额，究其根本，其是投资资本的收益比率。物业的维修更是一项对投资进行操纵的方式。在收益还原法中，计算物业的价值时，最常用的一个方式就是还原率计算，然而，物业维修会受到很多因素的影响，综合性较高，而经济效益只是其存在的一个体现，在实际生活中，物业维修工作还受多方面因素的影响，比如政府政策、维修的安全性、折旧率、历史文化、周边自然环境等。所以，物业维修的相关经济决策要全面的进行考量，不能够片面盲目的进行，更应该转化思路，将物业的维修基金利率或公积金利率看作是物业的资金还原化比率。

4 结语

总之，对物业进行更新改造或者大修，就跟对物业进行装修一样，是对物业进行进一步的投资，所以，在物业的维修经济决策中，建设前期，投资者要及时的估算建设工程预算文件的准确性，从而有助于其作出更为正确的决策行为。而本文则是对预算评价这一工作进行有益的尝试，以便更好的对收益还原法在物业维修经济决策中应用进行分析。

[1]陈志芳，褚延芳.收益还原法在物业维修经济决策分析中的应用[J].中国外资，2013（16）：55～57.

[2]刘青宪.收益还原法在物业维修经济决策分析中的应用[J].兰州石化职业技术学院学报，2009（2）：55～57.

[3]张密，程鸿群.层次分析法在物业管理中的应用[J].当代经济月刊，2008 （05）：146～147.

F224

A

1673-0038（2015）46-0108-02

2015-10-27

王群（1957-），男，经济师，大专，长期在国有大中型企业从事经济工作，担任领导职务。