“万万联合”的价值几何

高荣伟

“万万联合”的价值几何

高荣伟

5月14日，商业地产龙头大连万达集团股份有限公司与国内住宅龙头万科企业股份有限公司，在京签订战略合作框架协议，建立战略合作关系。两大地产巨头的联姻，业内称其为“万万联合”。以前的传说“万万不可能的”万达和万科合作，一下子变成了“万万的可能”；“万万没想到，万达和万科在一起了！”业内有人惊呼。

对于“万万”合作，王健林用“不谋而合”来形容，万科集团总裁郁亮则是用“一见钟情、门当户对”来表达。作为国内最负盛名的房企，万科与万达历来被视作住宅与商业地产领域的两大标杆。万达集团是全球规模最大的商业地产企业、中国最大的文化旅游企业、世界最大的电影院线持有和运营商及世界最大的五星级酒店业主之一。万科是全国首个住宅销售超过千亿的企业，早在2008年就已经成为全球最大的住宅开发商。两家企业都拥有约27年的房地产开发历史，是行业内为数不多的经历了国内房地产完整发展历程的企业。

两大巨头的联手，让业内充满了无限的遐想。白银时代，“转型”是开发商经常挂在嘴边的词儿。顺应时代大潮，万达和万科这两个在各自领域最有分量的房企正在实现各自的华丽转身。对此，郁亮认为，这是白银时代带来的合作契机。“白银时代到来的时候，一个最典型的特征是结盟的开始，一是房企与金融的结盟，一是行业内结盟。”经过一年多的调整，如今的房地产行业已经正式进入下半场，中小企业越发艰难，竞争的激烈及利润的摊平加剧了市场分化，未来房地产行业必将更加激烈。在房地产的白银时代，任何一家企业都不具备全部的优势和资源，而是需要相互取长补短，发挥各自的优势。万科总裁郁亮笑言，希望这是中国房地产行业的“双打梦之队”。

有业内人士指出，万科擅长做住宅，而万达的商业在国内已没有对手，双方的合作在房地产市场上，可能将会实现从拿地方式到业态组合等多方面的合作。据了解，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中的住宅部分，万达开发项目中的商业部分，以实现优势互补。

对此，万达集团董事长王健林则表示，合作岂止于此。“如果仅仅把我们的战略合作理解为那种结合双方的优势，共同拿地，共同开发，这个层面也太小了。”“通过与万科合作，万达可以集中精力加快实施轻资产战略，同时双方合作也是对行业和社会的贡献，可以更有效地利用社会资源，减少浪费，对行业发展起到示范作用。”据悉，“二万”合作是基于战略和集团层面的长期性合作，将围绕项目和业务层面展开。具体来看，拟合作的方向不仅包括共同拿地开发，还有轻资产运营，更有金融创新以及社区消费O2O等方面，而区域合作则可能涉及国内市场和海外市场。

实际上，让业界万万想不到的“万万”合作对双方而言，战略意图其实非常明显。随着市场土地供应条件的日趋严苛，对万达来讲，引入万科能显著提升住宅开发的专业度和溢价率；而对万科来说，拿地时附属的商办比例着实对其并不十分擅长的商业运营提出了挑战，引入万达后这样的难题便可迎刃而解。万达欲借万科在住宅市场的优势夯实自己的住宅业务，从而为自己腾出空间，集中精力实施“轻资产”战略；万科，作为中国住宅市场的龙头，与万达的合作将有助于提升自身商业地产的能力，进一步朝“城市配套服务商”的战略方向转变。对于日后的合作模式，王健林表示，日后的合作项目将会成立合作公司。

从某种程度上说，双方联手是企业发展到一定阶段的必然产物，出现这种情况的主要原因是房地产市场进入新常态。2014年房地产上市企业的净利润率平均为10.3%，而在2013年净利润高达11.7%。2014年年报显示，企业的盈利能力大幅下调。从财报看，近年来万科的盈利能力已经有下降趋势，2014年万科的净资产收益率和净利润率分别为17.86% 和10.76%，分别比2013年下降1.8 和0.5个百分点。“回报率下降,我们很忧虑，面对股东也很羞愧。”郁亮认为万科有义务提高回报率，保持不变就是后退。与2013年相比，2014年年报显示，部分城市房价、地价调整幅度较大，公司根据市场情况对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾等6个可能存在风险项目计提存货跌价准备7.64亿元。在此影响下，万科净资产收益率继续摊薄，2012-2013年，公司全面摊薄的净资产收益率达到19.66%，而2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%。在此背景下，就不难理解万科为何要联姻万达，以及“万万”联合的价值和意义了。

“万万”联合，折射的是房地产业的变化，以及开发商努力寻找突破的一种新尝试。“不怕一万，只怕二万”。作为行业的领跑者，一方是住宅市场的龙头,一方是横跨海内外的商业巨舰，万科、万达的结合对整个中国房地产市场的震动可想而知，除了“万万没想到”的惊愕，其对整个行业格局的影响可以说是有着划时代的战略意义。作为全世界最大的住宅开发商的万科，如今要转型为城市配套服务商；作为中国最大的持有物业开发商的万达，多年来致力于打造的“万达所至、中心所属”的核心效应已经深入人心，两者可谓“少林武当”各有所长。就国内商业地产运营而言，万达精于大型商业综合体的运营，打造美丽、时尚、高端的商业模式，引领生活风尚，在运营方面具有国际化经验。而万科致力于社区构建，打造“万科里”概念，更加擅长对客户的生活服务。两大“武林至尊”强强联手、双剑合璧，无疑将进一步巩固双方的领跑优势，其合作前景被广泛看好。难怪有人戏言，“万万没想到，万达和万科想要通过合作使自己变得更迷人和年轻”。“联姻后的万达王健林与万科王石两位‘50后’，愈发风姿绰约”。

“万万”联合，预示着房地产行业未来的发展趋势——竞合，“不是抱团取暖，而是价值升级”，业内人士称。对于万达和万科自身而言，中原地产首席分析师张大伟表示，合作后的万达可以实现轻资产，万科可以运营重资产，达到1+1大于2的效果。两大房产巨头的合作，将会创造出无数可能性，对中国房地产行业的发展必将带来积极而深远的影响。“万达勇敢向万科伸出了合作之爪，万万横空出世了。听到这一消息，绿地绿城再也坐不住了，融创融信有点冲动了，华润给华夏幸福打电话了，世茂给世纪金源发微信了，金地金隅金科金大地开圆桌论坛了……”“万万”合作签订协议的消息传来，网上段子满天飞。有业内人士称，两大房企合作象征着我国房地产市场进入新时期。万达与万科的联手，或将引领大型房地产企业携手发展、深度合作的风潮，也有可能进一步推动房地产市场重新洗牌，或有大量中小型房地产企业将在这一风潮中被迫退出市场。

不过，在人们竞相为“万万”合作叫好的同时，也出现了不同的声音。持不同观点的人认为，万达以三、四线城市为主，万科则以一、二线城市为主，双方在国内合作范围有局限；二是同为行业龙头，合作后出资比例、利润分配、话语权等必将产生争夺。“万万”联合也没有得到SOHO董事长潘石屹的祝福，潘石屹在个人微博中表示，“合作什么呢？万科会干的万达也会干，万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型，大势所趋，但要寻找互补的合作伙伴。”更有人调侃，两家公司都姓万，创始人还都姓王，“500年前是一家”，怎么可以联姻呢？