房企迎“强者恒强”态势

张云勇



房企迎“强者恒强”态势

张云勇

2015年上半年，房地产市场持续低迷后迎来政策层面的利好，全国楼市逐渐回暖。1-5月，全国商品房销售额为24409亿元，同比增长3.1%，自2014年以来首次出现同比正增长。在市场先抑后扬的震荡中，优秀的品牌房企把握大势，以合理的市场布局、过硬的产品打造能力和独特创新的营销手段，赢得业绩逆转。根据中国指数研究院的监测，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到69家，比去年同期增加了16家，销售额共计12116亿元，约占全国市场份额的35%。万科再次率先跨越千亿，恒大、绿地、保利、中海、碧桂园和万达也超过500亿，整体表现出强者恒强的发展态势。

万科半年业绩千亿

今年1-6月，万科实现销售金额1099.6亿元，继2014年后，再度成为国内唯一半年度销售突破千亿的企业。万科董事会秘书谭华杰指出，上半年一个值得关注的现象是新房供需关系的变化，公司持续关注的14个主要城市，上半年成交持续回升，而新房供应开始趋缓，新房成交面积与同期批准预售面积的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

“供需关系的变化将推动市场新房库存的去化，”郁亮表示，“下半年公司会继续贯彻积极销售的策略，抓住有利的市场时机，实现良好的销售增长。”

1-6月，万科实现新开工面积1011.9万平方米，完成全年计划开工面积的60.2%；实现竣工面积517.2万平方米，完成全年计划的32.7%。万科预计，全年的开、竣工面积有望超过年初计划。

上半年万科新增26个开发项目，规划权益建筑面积507.5万平方米。截至6月底，规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3678.3万平方米。

“白银时代，房价单边上涨的时代结束，土地拿得多并不一定是财富，”郁亮表示，“公司目前的项目资源足以支持两年以上的开发需求，未来将继续坚持审慎的投资策略，保持良好的投资质量。”

品牌房企业绩表现普遍理想

面对限购政策与货币政策等基本面的多重利好，品牌房企及时把握市场转机，以积极、灵活、创新的营销策略，有效扭转了业绩下行趋势。2015年上半年，共有69家房地产企业销售额超过50亿元，合计实现销售总额12116亿元，平均销售额为176亿元。

除了万科延续了半年过千亿的骄人业绩，夺回全国房地产企业销售桂冠外，其他6家大型房地产企业巩固了第一阵营的领导地位；恒大、中海逆市增长超过10%，其中中海地产半年来发挥品牌独特优势，优化产品和布局结构、强化推广力度，济南中海华山玲珑、广州中海誉城、深圳九号公馆等项目在各地登上城市热销项目TOP10，推动销售稳步增长。

8月19日，中海地产公布2015上半年业绩报显示上半年中海实现864.5亿，同比增17%，营业收入648.5亿港币，同比上升19.5%；净利润为163.2亿港币，同比增20.1%。受益于中海地产业绩的增长，上半年集团股东应溢利上升20.1%至港币163.2亿元，其中来自投资物业公允价值变动税后净收益为港币26.9亿元，比去年同期上升19.3%。核心利润上升20.3%至港币136.3亿元。每股基本盈利上升14.5%至港币1.90元。

从不同阵营房企的情况来看，上半年销售金额突破500亿的第一阵营企业依然维持7家，与上年千亿企业相同，平均销售额729亿元；但第一阵营内部洗牌，万科再次成为唯一半年热卖千亿的品牌企业，恒大、中海亦表现抢眼，实现理想增长，晋升第一阵营第2、5位。200-500亿第二阵营房企较上年增加1家，9家企业平均销售额为269亿元，其中华润置地把握政策和销售窗口的重要节点，进一步加强客户需求变化的研究分析，优化销售项目的产品结构，实现库存快速周转，上半年业绩同比增速超过四成至368亿元，策略成效显著。100-200亿第三阵营房企增至18家，平均销售额121亿元，另有35家房企位于第四阵营，实现50-100亿销售业绩，平均销售额69亿元。三四阵营业绩均值与去年同阵营企业均值持平，构成企业密度最高、竞争最激烈、洗牌最频繁的两大企业群体。

房企信心增强目标提升

2015年上半年，中海地产实现营业收入648.5亿港币，同比上升19.5%；净利润163.2亿港元，同比大增20.1%。同时，中海地产宣布全年目标提至1800亿港币。销售的提振使得房企对于市场的信心开始增强，不仅有多家企业开始提升全年销售目标，而企业的投资力度也在增强。

2015年1-7月，全国商品房销售面积为59914万平方米，同比增长6.1%；销售额为41171亿元，同比增长13.4%。1-7月，全国商品房销售面积、销售额持续回暖，累计同比增幅较1-6月分别扩大2.2、3.4个百分点，其中，7月商品房销售面积、销售额分别同比增长18.9%、33.4%，增幅较6月分别扩大2.9、1.3个百分点；商品住宅销售面积、销售额分别同比增长21.3%、40.1%，增幅较6月分别扩大3.2、1.2个百分点。

而销售的趋好，资金链也开始变得宽松起来。数据显示，在今年前7个月，品牌房企的资金状况越来越理想。2015年1-7月，房地产开发企业到位资金为69301亿元，同比增长0.5%，较1-6月扩大0.4个百分点。其中，国内贷款为12515亿元，同比下降4.5%，降幅较1-6月扩大0.4个百分点；利用外资为185亿元，同比下降24.5%，较1-6月显著扩大20.6个百分点；自筹资金为27761亿元，同比下降1.1%，较1-6月扩大1.2个百分点；其他资金来源28840亿元，增长4.7%，较1-6月扩大2.7个百分点。

销售与资金双重刺激下，企业的投资意愿也被带动了起来。据相关机构提供的监控数据，2015年1-7月，全国房地产开发投资额为52562亿元，同比增长4.3%，增速较1-6月回落0.3个百分点，为连续第17个月回落，但回落幅度自今年4月以来持续趋缓。其中，住宅开发投资额为35380亿元，同比增长3.0%，增速较1-6月扩大0.2个百分点，自2014年初以来首度出现回升。

数据显示，全国房屋新开工面积为81731万平方米，同比下降16.8%，为连续第17个月同比下降，降幅较1-6月扩大1.0个百分点；全国房屋施工面积达65.4亿平方米，同比增长3.4%，增速较1-6月回落0.9个百分点；全国房屋竣工面积为37833万平方米，同比下降13.1%，降幅较1-6月收窄0.7个百分点。

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