浅析我国房地产调控

蔡兴利

摘 要：当今社会贫富不均，富人年收入上亿，而穷人年收入仅几千无，特别是在房地产方面表现尤为明显，富人坐拥几十套房子已不少见，而穷人居无片瓦很是寻常，若政府对房地产的调控无力，抑或出台的政策有偏差，会造成更多的群众买不起房，社会的矛盾更会加深，这不利于我国经济社会的稳定发展。所以，结合笔者的研究，对房地产问题提出看法以及政策建议。

关键词：房地产；调控政策；执行力

前阶段，北京3个单价超过6万元/m2的楼房高价获批，最高者每平方米超9万元；深圳入市的两个楼房项目则以4万余元/m2的单价领跑全市；海南优质学区房普遍飚升到1万元/m2以上……前年年初各地表态“控制房价”，到年底多地不让“高价房”开盘，让不少购房者吃了一颗“定心丸”，准备购房置业。可随着各地楼市开始松绑、解禁，“天价楼”集体入市，却让购房者蒙上一头雾水。这一“变脸”之快，让人不得不对历年房地产调控方法进行思考，到年底已出台的多少政策对调控房地产有效，是否抓住了调控房地产的关键……

1 房地产调控综述

我国近十年楼市泡沫严重，目前关于房地产的议论，几乎到了白热化的地步。为应对这一房地产泡沫危机，总体来说，我国已出台十年四轮调控政策，包括：初始调控期（2002—2004年底），加码调控期间（2005年初—2008年初），逆向调控期（2008年底—2010年初），“双限”调控期（2010年初至今），现在我们正处于双限调控期间，即“限购限贷，保障房建设”。 2013年2月又出台了“新国五条”政策。具体措施如下：

1.1 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

1.2 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应其要求及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

1.3 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

1.4 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

为了控制房地产，新国五条还要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

2 房地产调控失灵的原因

十年四轮调控政策的不断出台，不可谓力度不大，但总体效果不好，究其原因如下：

2.1 地方财政对土地收入的高依存度，房地产价格无法下降

众所周知，出售房子的成本主要由两部分组成，分别为地价和建安成本。目前住宅楼的建安成本并没有多高，低层楼房为2000—3000元/m2，高楼层房3000—4000元/m2，而全国105个主要监测城市的住宅平均地价已达5033元/m2，所以说住宅楼的成本主要是由土地价格决定的，特别是北上广深地区。由于无法摆脱土地财政依赖，政府有强烈推高地价的意愿，高地价地的出现进而促进房价的上涨，所以房地产价格难以下降。

2.2 问责制遭“软执行”，控制房地价格成空话

新国五条要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。但现实是“如何问责，谁来问责，对谁问责”等等，都在实施过程中遭遇“软执行”。房地产地方经济的支柱地位决定了问责制难以落实。地方政府的创收（含土地出让金和各种房地产税收收入）和放任，造成土地市场火爆成交，高价楼盘伺机入市。问责制遭遇“软执行”，也会给地方批售高价楼盘更多“底气”，控制房地价格难上加难。

2.3 被动调控，无法根治楼市顽疾

纵观中国房地产业的发展历程可以发现，自2003年以来，政府出台的房地产政策一直是被房地产市场牵着鼻子走，被舆论所左右，“房地产调控”就成为历年全国两会和中央经济工作会议讨论的热点、焦点，调控政策频频“出手”，楼市却陷入“过热—调控—低迷—反弹—过热—调控”的周期循环中。但10余年来，高价房频现、供需矛盾突出、预期居高不下、城市冷热不均等顽疾却始终无法解决。

3 房地产调控的一点想法

房地产调控是一门大学问，涉及方方面面，若想用一种简单的办法来治理，使房价下降，使人人居有其房，其想法也太天真了，但笔者提几点不成熟的想法，抛砖引玉：

3.1 解决好地方政府以土地创收的动机。由于土地出让金及房地产业相关的税收是地方政府财政的主要收入，要降低依靠房地产业创收的动机，上级政府必须给予地方更多的转移支付，让地方政府有更多的财权；再者，考核地方领导干部执政能力时，如考核GDP或地方财政收入时，要剔除房地产及其相关上下游行业因素对考核指标的影响，让地方政府减轻对土地及房地产业的依靠度。

3.2 解决好问责制，提高执行力问题。十年出台四轮调控政策，力度可谓大矣，然则效果不尽人意，很大部分原因是问责不到位造成的，所以要抓紧制定问责制，真正落实“如何问责，谁来问责，对谁问责”的问题，才会让房地产政策在地方不会遭遇“软执行”，才会让地方当政者执行房地产政策时怀敬畏之心。

3.3 完善相关配套政策与措施。房地产调控长效机制的建立不可一蹴而就，要多管齐下，抑制房价过快上涨：一是统筹城乡建设用地，推动土地制度改革，增加城市土地量供给；二是稳健货币政策，推进金融改革，完善金融房贷；三是多用市场手段和减少行政审批，降低房地产业建造成本；四是建好、管好保障房和搞好相关制度建设，让更多的低收入家庭有能力租房、购房。