农民工住房满意度及其影响因素分析

郭新宇，薛建良

（1.农业部规划设计研究院 农业发展与投资研究所，北京100125；2.农业部管理干部学院 现代农业研究中心，北京102208）

一、引言

随着我国工业化、城镇化进程的不断推进，农民工数量逐年上升。根据国家统计局2013年农民工监测调查报告，我国农民工总数已达到2.69亿人，其中外出农民工近1.7亿。农民工的就业范围几乎涵盖各个行业，已经成为我国经济建设中不可或缺的重要力量。农民工就业形式日趋稳定，在流入地居住趋于长期化，居住稳定性日趋明显（韩俊，2009）。农民工的流动模式由以前的候鸟式迁移向长期或永久性定居转化。农民工的就业与安居关系到我国新型工业化、城镇化进程的合理有序推进，关系到社会的和谐稳定，关系到统筹城乡关系和全面小康社会的实现。

近年来，劳动力迁移领域的研究开始关注农民工在务工地的就业和生活条件，其中住房问题成为农民工问题研究的又一个焦点。现有研究多集中于农民工住房的客观现状和评价以及改善农民工住房条件的政策构想，缺乏对农民工住房主观感受和改善意愿的考察。而深入了解住房主观感受及其影响因素，对下一步有针对性地制定农民工住房干预政策，改善农民工住房条件具有重要意义。

本文基于大规模调查问卷数据对农民工住房的满意度及影响因素进行了分析，以期为农民工住房问题解决的思路设计及政策制定提供现实依据。

二、理论分析

（一）对农民工住房主观感受的研究综述

国际经验表明，在处于社会转型期的国家或者说从计划经济走向市场经济的国家中，多数人会感受到巨大的不平等，并产生强烈的被剥夺感，对生存环境有很高的不满意程度（Malte Lubker，2004）。因此，对于社会经济地位较低的农民工，应该对相对恶劣的住房条件表现出较强的不满意度。李斌（2009）运用社会排斥（Social Exclusion）理论对农民工住房状况进行了分析。研究认为，农民工在住房上遭受到客观的社会排斥是由于其在二元分割的劳动力市场和城市社会保障体系中受到主流社会的排挤，其城市住房状况维持在很低的水准，具体表现为农民工与城市居民在住房条件和居住环境上的巨大差别。然而，该研究发现农民工住房的主观排斥并不明显，广大农民工对住房条件和居住状况的满意度不低。另一项针对宁波市200名农民工的调查（《宁波日报》，2004年7月29日）显示，59.6%的人认为其住房状况一般，22.81%的人感觉满意，17.54%的人较满意。吴维平和王汉生（2002）针对京沪两地流动人口住房进行的研究发现，流动人口对目前较差的住房状况不满意水平不高，超过80%的人对其住房条件表示一般或满意。类似的结论还见于黄轶凡（2008）、王强（2001）和廖艳（2006），这些研究发现成都、广东、重庆三地农民工对住房条件不满意的比例分别为22%、34.6%和23%，而主观感觉“一般”或“无所谓”的比例均超过50%。吴维平和王汉生（2002）把这一现象归结为流动人口在选择住房时主要考虑的因素不同于常住人口和移民，“将自己视为城市过客的流动人口在住房决策上表现出了与迁移人口不同的行为”。上述研究准确分析了造成农民工主观感受特点的原因，而存在的缺陷在于一是研究局限于个别区域，缺乏大范围调查数据作为支撑；二是只分析了农民工对住房的主观感受，缺乏针对社会经济特点及房屋本身特征对主观感受影响的深入研究。

（二）农民工住房满意度影响因素的理论分析

针对满意度的早期研究主要集中在心理学和社会学领域，20世纪60年代被引入企业管理和营销领域。在过去的50多年中，以“顾客满意度”为核心的满意度研究取得了巨大发展，并在公共政策领域得到广泛运用。对于如何界定满意度，由于研究领域和研究目的的不同，存在着不同的观点和方法。Oliver（1980）认为，人们对某种商品满意与否，基于购买或使用之前对该商品形成的期望与使用后对该商品的实际感知绩效之间的比较。Johnson（1991）也认为满意度是消费者对产品性能的期望与实际感知综合作用的结果，并归纳为以下函数：

满意度=f（对商品性能的预期，对商品性能的实际感知）

对农民工住房消费来说，在农民工选择住房之前也会对住房的质量产生预期，从而对住房的自身特征产生主观的反馈。因此，农民工住房满意度的形成也来源于这两个方面。农民工对住房质量的预期来源于自身经历、打工目的、收入、消费观念及身份定位等形成的期望，而对住房质量的实际感知是一种主观因素和客观住房条件相互作用产生的结果。因此，农民工住房满意度的形成应该来自于其主观条件和客观的住房特性两个方面，即：

农民工住房满意度=f（农民工自身特征，住房特性）

1.农民工自身特征。包括人口统计学特征、收入、迁移和就业的稳定性特征，行业、迁移距离和迁移的家庭特征。本研究认为性别、年龄、婚姻状况和受教育程度等人口统计学变量对农民工的住房预期和主观感受产生影响，从而影响其住房满意程度。做该假设的依据是现有研究发现这类人口统计学因素会对移民（Chua和Miller，2005；Varady和Carrozza，2000）和农民工（Jiang，2006）的住房行为产生影响。本研究认为收入的差异会影响农民工的住房期望，因为收入是人们衡量自身身份地位的重要参照因素，从而产生自己“应该”住在怎样的房屋里的主观预期。另一方面，农民工整体收入水平偏低可能会导致其对住房的预期整体偏低，从而使收入对其满意度的影响不明显。迁移和就业的稳定性特征也被包含在影响因素中，因为按常理来说，在某地居住越稳定，人们对居住条件的关注度会越高，经常更换工作或居住地的农民工可能比其他人更容易接受较差的居住条件。对迁移距离的影响原因与此类似。迁移的家庭特征是指配偶或子女的随迁状况。我们假设，单身外出、举家外出和是否有子女随迁都对农民工住房的主观评价产生影响。

2.住房自身特征。包括住房的解决形式、住房类型、房屋总面积及人均面积。本研究认为，住房的保有形式对农民工住房主观评价具有影响，即自有、租住及住单位免费提供的住处等住房解决方式影响农民工住房满意度。自有房屋的农民工更容易在心理上对住房条件产生好感，租住房屋的农民工则因为生活方便等原因比居住集体宿舍的农民工具有更高的满意度。国际上对住房需求及住房满意度的研究普遍认为，住房是包含若干性质的异质商品或复合商品，即人们对住房的消费和评价来自于房屋各方面的特性。也就是说，住房作为一种特殊的商品，人们对它的消费不仅包含住房本身的质量特征，如房屋的结构特性和功能特性，还包含它的环境和周围的公共服务。

三、实证研究及结果分析

（一）数据来源及说明

本文使用的数据来源于国务院发展研究中心“统筹城乡发展，推进农民工市民化”课题大规模问卷调查。该调查在湖北、重庆、四川、山东、浙江、江苏六省（市）发放调研问卷8 000份，回收并录入有效问卷6 232份。被调查者务工地及来源地覆盖东中西部地区，涵盖几乎所有职业范围，迁移模式包括跨省和省内迁移（见表1）。

表1 样本详细信息及基本特征

（二）农民工住房现状

调查结果显示，有13.2%的农民工居住在自己购买的房子里。其中，8.4%的农民工购买的是商品房，4.8%的农民工购买的是经济适用房或两限房。这个比例明显高于以前针对大城市的研究（武汉3%，黄烈佳，2010；太原2.54%，郝俊英，2009）。可能的原因是本文的样本选择范围不仅包含大城市，而且包含中等城市、县级城市以及部分本地转移就业农民工。截至2010年底，我国城镇居民住房自有率已达到89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房（国家统计局，2011）。显然，与我国城镇原住居民相比，农民工在务工地的住房自有率处于很低的水平。租住房屋是农民工解决住房的最主要方式，比例达到34.4%。其中34%的农民工在住房市场解决租房，只有0.4%的农民工享受到廉租房保障，占租房农民工总数的1.16%。从职业角度来看，商业和交通运输业中以租赁解决住房的农民工比例最高，分别为46.2%和41.7%。农业和建筑业中农民工租住房的比例最低，分别为29.9%和30.8%。

本文将农民工住房的类型划分为成套单元房（有厨房和卫生间）、筒子楼、城镇里的平房、郊区平房、简易宿舍及工棚、地下室和其他等7种类型，分别占总体的22.7%、6.2%、16.6%、19.2%、24.8%、0.6%和9.9%。

（三）农民工住房满意程度

在问卷中，将住房满意程度分为满意、一般、不满意和很不满意4个等级。一般认为，在低下的住房质量水平下，多数被调查农民工应对住房表现出较高的不满意程度。但问卷统计给出了不同的结果：尽管只有18%的农民工对其住房条件表示满意，但对住房条件表示不满意和非常不满意的比例分别只有12.3%和4%，而占65.7%的多数农民工对住房条件的主观感受为“一般”。这一结论同已有研究的结论非常接近。

（四）农民工住房满意程度影响因素模型变量设定

本文采用多元排序Logistic模型来分析农民工住房满意程度的影响因素，变量设定如下。

1.因变量的设定。在数据详尽的前提下，满意度的衡量和构建是基于使用者对该商品各主要功能和特性评价而构建的指标体系。对于本研究，由于调研数据中不包含农民工对来自住房各方面特征的评价，而只有其对住房总体水平的满意度评价，因此本论文将该满意度作为因变量，用以衡量各因素对农民工住房总体满意程度的影响。因变量设定如下：满意=1，一般=2，不满意=3，非常不满意=4。

2.自变量的设定。在本研究依托的调查中，并没有针对农民工住房的周边环境和公共服务进行专门的问题设计。但是，由于我国城镇布局和居住类房屋的特点，住房的类型在很大程度上代表了住房自身的结构特性，设施状况和周边环境。比如，单元楼住房是我国城镇居民最主要的住房类型，这类房屋绝大多数为多层设计，设施比较完备，每一户拥有独立的私人厨房和卫生间，这类住房绝大多数位于城区，具有较好的周边环境和基础设施条件。而对于绝大多数农民工居住的平房来说，一般是城市原住居民改善住房条件后空出的住所和城中村的房屋。这类房屋一般设计落后，没有完善的卫生设施，有的甚至没有独立厨房。而筒子楼、郊区平房、单位宿舍均具有各自独特的结构和功能特点。因此，在该模型中用住房类型来代表农民工住房的结构特点、设施状况和周边环境具有合理性和可行性。在我国城镇住房资源相对紧张的现状下，住房面积是人们评价住房质量的关键指标之一，因此该模型中选择住房总面积和人均居住面积作为影响住房主观评价的指标。

（五）模型结果

见表2和表3。

（六）分析与讨论

1.关于农民工群体对住房的主观评价。尽管农民工群体住房水平不高，但对住房表示不满和非常不满的比例低于预期。对于这种现象，笔者认为主要由以下原因导致。其一，是农民工对城市居住条件的心理预期较低。很多农民工进城务工的首要目的是获得更多的收入，潜意识里并没有把务工地当做长久定居地，因此对住房条件的评价更侧重于方便和经济。例如吴维平、王汉生（2002）的研究发现京、沪两地的流动人口在选择住房时，65%的人将上班方便作为主要因素，而将住房面积和居住条件作为考虑因素的不到10%。其二，是由于收入差距、文化差异和传统观念等因素导致农民工和当地居民产生社会隔离，农民工在衡量自身住房条件的优劣时，选取的横向比较对象集中于农民工群体自身内部，在住房条件普遍低下的状态下，不易产生不满足感，而多数感觉条件“一般”甚至“满意”。

表2 农民工住房满意度影响因素Logistic模型自变量设定和统计特征

表3 农民工住房满意度影响因素排序logistic模型结果

2.关于人口统计学因素。人口统计学因素中，性别和婚姻状况对农民工住房满意度具有显著影响，从结果中可以看出，女性农民工对住房满意程度更高，而已婚农民工对住房的满意程度低于未婚农民工。已婚农民工具有较好的住房质量，但却具有较低的住房满意度，其可能的原因是已婚农民工更为关注自身的生活条件，对住房具有较高的主观期望。这与婚姻状况和家庭特征显著影响农民工住房选择的发现（郭新宇，薛建良，2011）相一致。收入对住房满意度具有正的影响，收入高的农民工具有较高的满意程度。这可能源于收入的增加使农民工具有更高的改善自身住房的能力。子女随迁情况和迁移距离对住房满意度均具有比较显著的影响。有子女随迁的农民工可能是由于选择相对较好的住房而具有更高的满意度。本次调查发现，举家迁移的农民工比例达到25%，有51%的农民工子女随迁至家长务工的城市，农民工举家迁移趋势日益明显，这势必不断提高农民工对住房质量的关注。行业对住房满意度的影响显著，是因为行业对农民工住房形式和质量影响较大，如城市中的建筑业农民工多居于简易工棚，制造业农民工多居于工业园区或厂区附近的宿舍，运输业农民工居住形式不稳定等。

3.关于住房特征。住房自身特征中，房屋的保有方式和住房类型均对住房满意度具有显著影响。随着住房形式由购买向租赁再向集体宿舍的过渡，农民工住房满意程度呈下降趋势。总面积变量对满意度具有显著影响，而人均居住面积的影响不显著。居住形式对农民工住房满意度影响明显，可以从两方面进行解释。首先，住房保有形式不同直接影响农民工对住房的主观评价，这来源于人们对住房的传统态度，自有一套住房对于多数人来说可以带来最大的满足感和稳定感。在本论文的补充调查中发现，有相当比例的农民工在城镇买房或计划买房的理由是“在城镇居住必须要有一套属于自己的房子”，“改善住房条件”以及“作为将来的一种保障”。

4.农民工住房问题应得到广泛关注。农民工长期被排斥在公房租售、经济适用房和廉租房体系之外，又无法像在家乡那样获得宅基地自建房屋。居住条件的差距严重削弱了农民工对城市的认同感，阻碍了其享受城市经济文化发展的成果，形成了低收入群体特有的经济和文化群落，甚至造成其与城市居民的隔绝。迟滞农民工融入城市社会，延缓农民工市民化进程，对我国农业剩余劳动力转移乃至城市化及工业化带来不利影响。因此，农民工住房问题应得到广泛关注。应加强农民工住房领域的实证研究，特别是住房主观感受及改善意愿方面的研究，为农民工住房改善政策的制定提供现实依据。

五、改善农民工住房条件的政策建议

（一）构建符合农民工特点的住房保障体系

完善城镇住房保障体系，增加公租房、廉租房、两限房等公共住房供给，将住房保障政策全面向农民工开放。全面推进公租房、廉租房并轨，扩大农民工可获得公共住房范围。在公共住房类型、结构、配套设施设计上充分考虑农民工群体的工作性质、经济能力、迁移的家庭性特征等，同时在选址上注意与城镇原住居民的融合，避免居住地分割加剧迁移人口的社会隔离。完善和推进农民工住房公积金和住房补贴制度，对于在城市有稳定劳动雇佣关系的农民工应逐步纳入住房公积金覆盖范围，并制定异地转移、接续、缴纳、提取办法；对于流动性强并且单位不能提供合适住所的农民工，应加快推行住房补贴。

（二）改善住房市场服务

随着经济社会快速发展和城市化进程的迅速推进，我国房地产市场中的“住房过滤”效应（E.W.Burgess，1920s）日趋明显。农民工中越来越多的人进入城市正规岗位就业，收入水平不断提高。住房市场逐渐成为农民工改善住房的重要途径。应不断加强市场服务，降低住房获得成本，促进“住房过滤”机制的充分发挥。在金融方面，对农民工购买城镇二手房给予贷款条件、利率和贷款期限方面的优惠；在税收上减免住房交易的营业税和所得税；在管理方面，加强房屋出租登记管理工作，完善社区、街道办事处等基层行政机构的流动人口管理职能和住房市场监控职能，加强农民工流动信息和房源信息统计工作，建立租住房供需信息集中与发布机制、租金指导与发布机制，降低农民工租住房交易成本。

（三）加快配套政策改革

土地政策方面，在深化农村宅基地退出试点基础上，构建城乡住房联动途径，建立宅基地与城镇商品房价值换算办法，探索出台农民工宅基地退出价值补偿与城镇首套自住商品房、两限房价格及租房补贴的关联机制。在财政政策方面，建议政府将土地出让净收益、公积金增值收益中的一部分用于加强农民工保障性住房的财政支出，对社会资本参与农民工保障房建设给予最大限度的税费优惠。在立法方面，推进住房权立法，设定农民工务工地的最低住房标准，从法律层面保障农民工与城镇居民享有同等权利。

（四）全方位推进农民工市民化进程

农民工务工地自有住房意愿强烈与现实条件的巨大反差不仅反映了“居者有其屋”的传统住房观念，更反映了农民工对城市定居不确定性的担忧和对市民身份认同的渴望。应加快推进户籍制度及附加在户籍之上的社会保障制度改革，完善外来务工人员的失业、医疗、养老等保险制度，提高社会保障水平。同时，全面推进公共服务均等化，改善农民工聚居地的基础设施和生活条件，推动农民工在子女入学升学等方面享受同等待遇。通过全方位促进农民工市民化，解决其生存和发展中的后顾之忧，弱化自有住房的保障功能、财富积累及传承功能和身份认同功能，逐步转变传统住房观念，使大多数农民工安心通过租赁途径改善住房条件。

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