安徽省房地产市场健康状况评价

梁秋霞，姚 旺，黄根发

（安徽工业大学 工商学院，安徽 马鞍山243002）

房地产市场健康指房地产市场在当时的经济条件下，市场的运行在各方面是良好的，没有出现大的波动，具有一定抵御市场风险的抗性，且在规模、结构、速度、价格方面，房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进［1］，其内涵特征概括为平稳性和协调性［2］。为了全面客观地评价房地产业的价格、规模、均衡、结构和发展速度对房地产市场的影响，有必要构建一套科学全面系统的体系来评价安徽省房地产健康状况。

一、安徽省房地产市场健康状况评价体系的构建

为了从多方面反映房地产市场发展健康状况，在构建安徽省房地产健康状况评价体系时，必须遵从一定的指标筛选原则，对每个指标所反映的健康状况进行具体分析，确立评价体系的框架。

（一）指标筛选原则

选择的指标应当遵循如下原则：全面性，能够从各个方面系统覆盖房地产市场；简洁性，避免指标信息重复繁杂的情况，如有含义类似的指标，选择最具有代表性的指标；相关性，所选指标应当与房地产市场紧密相关，能够直接反应市场变动［3］16－17。

（二）评价指标确立

根据倪鹏飞、晋海博、吴伯磊的《中国城市房地产市场健康标准及实证研究》，孙敬涛的《重庆市房地产健康状况评价指标体系研究》，沈斌、陈多长的《房地产市场健康标准与杭州的实证研究》，曾锋、陈敦旭、邓晖的《长沙市房地产市场健康状况测度的实证性研究》等文献综合整理，将房地产市场健康状况评价体系分为3个层次，分别为一级指标、二级指标和三级指标。一级指标包括价格、规模、均衡、结构、速度5个二级分指标［4－5］。价格指标与房地产市场的价格水平与消费者的购房能力相适应，包括收入和价格两个方面的评价；规模指标与房地产市场的规模发展情况和宏观的经济状况相协调，包括总体投入与要素投入两个方面的评价；均衡指标与均衡发展状况与供求相协调，包括供销、空置两个角度的评价；结构指标与结构的发展水平和状况及居民的收入结构相适应，包括品种比例和档次比例两个方面的评价；速度发展状况与宏观经济发展状况相协调，主要从规模增长速度这一角度检测［4］61。安徽省房地产市场健康状况建立评价指标如表1：

表1 安徽省房地产市场健康状况评价指标体系

二、安徽省房地产健康状况实证分析

在上文确定的房地产市场健康状况评价体系基础上，选取安徽省近年有关数据，对房地产健康状况进行实证分析和评价。

（一）样本数据与来源

由于2013年的统计数据没有完全发布完毕，导致数据有缺失。计算经济适用房投资额／房地产开发投资额时，缺少2013年的经济适用房投资额，考虑到经适房投资额与房地产开发投资额有一定的相关性，采取房地产开发投资额对其拟合，利用SPSS软件进行回归分析。将缺失数据补充后整理安徽省房地产市场各指标的原始数据，如表2。数据根据国家统计局和安徽统计年鉴收集所得。

（二）各指标的统计量描述

安徽省房地产市场各指标的统计量描述如表3：

表2 安徽省房地产健康评价指标体系原始数据

表3 各指标的统计量描述

由表3商品房均价增长率与CPI增长率之比X3标准差较大可知，近年的房价增长速度不稳定，与CPI增长速度不够同步，说明市场有一定的滞后性。空置率X7波动最小，表明国家近年出台的经适房以及限购政策有一定成效，政策实施稳定连贯。

（三）实证分析

1.指标权重计算

将数据输入SPSS软件，采用因子分析的方法确定权重，得到初始因子荷载矩阵，求出主成分的方差，前5个主因子能够解释全体的86.696%，提取前5个因子代替原有的14个变量。因子载荷矩阵中的数据除以主成分相对应的特征根开平方根便得到5个主成分中每个指标所对应的系数。以这5个主成分方差贡献率为权重，得出综合得分模型后，通过计算原始指标在各主成分上的载荷值和公因子方差值，对各公因子方差值进行归一化，即可得到各指标的权重［5］79－80。结果如表4：

表4 各指标权重

2.各指标健康状况区间的划分

对安徽省房地产市场发展的相关数据进行统计分析，由实际出发，采用3σ理论的方法划分房地产健康区间（即根据正态分布原理，数据离均值越近，其可能性也越高。如果偏离超过1倍标准差（σ），可能性只有31.73%；如果偏离超过2倍标准差（2σ），可能性不到5%；如果偏离超过3倍标准差（3σ），可能性不足1%）［6］。结合系统化方法全面考虑系统的自身变动规律和国际变化趋势［7］，各指标年份数据绝大部分分布在均值减去1倍标准差和均值加上1倍标准差内，故把3σ原则改进为1σ原则。利用各指标的平均数减去1／2倍的标准差作为健康区间的下限，各指标平均数加上1／2倍的标准差作为健康区间的上限划分健康区间。利用平均数减去1倍的标准差作为基本健康区间的下限，平均数加上1倍标准差作为基本健康的上限，同时再挖去健康区间，所划分的区间作为基本健康区间。其他范围均属不健康区间［8］。其中由于 X3、X9、X11、X14 4个指标出现了极端值，使得标准差值过大，为了使划分区间更加准确，故采取去掉极端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法进行区间划分，结果如表5：

表5 指标健康区间划分表

3.指标得分

把各指标与表5进行对照，找出它们所在的区间并进行打分。不健康、基本健康、健康对应的分数分别为1分、3分、5分，结果各指标得分如表6：

表6 各个指标健康状况得分

（四）各二级指标得分与健康状况评价

1.价格指标得分与评价

价格类分项得分占一级评价目标的权重为0.125，则该分项指标的最高得分为0.625分。计算分项指标里的3个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表7：

表7 价格分项得分

从表7可见，安徽省的房地产市场价格在2008、2009、2010、2012年不健康；2007年以及之前年份国家积极治理整顿房地产市场秩序，整体没有大问题；从2008年开始，受金融危机影响，房地产市场价格波动较大，平均价格上涨较快；2010年又受限购影响，使得房价逐步稳定。可见政策对价格影响较大。

2.规模指标得分与评价

规模分项得分占一级评价目标的权重为0.22，则该分项指标的最高得分为1.1分。计算分项指标里的两个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表8：

表8 规模分项得分

由表8可知，2003－2006年间，安徽省房地产规模状况并不健康，发展不够协调；2007年开始转入健康快速增长，固定资产投资和房地产投资额都有显著提升；而到了2013年总体积存房屋较多，投资过热，市场规模发展较快，呈不健康状况。

3.均衡指标得分与评价

均衡分项得分占一级评价目标的权重为0.196，则该分项指标的最高得分为0.988分。计算分项指标里的两个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表9：

表9 均衡分项得分

由表9可以看出安徽省房地产在均衡指标上一直不稳定，2007年以前供销比指标大部分都为负值，说明供大于求；2008年以后扩大投资逐步满足了市场需求；但在2011年以后暴露出了过度投资的问题，空置率不断增长，市场需求不足导致房地产市场逐渐失衡。

4.结构指标得分与评价

结构分项得分占一级评价目标的权重为0.156，则该分项指标的最高得分为0.762分。计算分项指标里的3个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表10。

表10 结构分项得分

由表10可以看出，2007年之前由于经适房投资额和商业营业用房占比大幅下降，住宅占比过高，导致不健康；2008年之后普通销售住宅占比逐步下降，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，经适房比例逐渐增多，未来可能会进一步上升。

5.速度指标得分与评价

速度分项得分占一级评价目标的权重为0.303，则该分项指标的最高得分为1.512分。计算分项指标里的4个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表11：

表11 速度分项得分

由表11可以看出，安徽省房地产发展速度整体健康平稳，只有2003、2007、2011、2013年不健康。从商品房竣工和施工面积增长率来看，2010年以后出现了负增长，说明速度在放缓。房地产投资额占GDP比重在2003年极大，2007年是金融危机之前的最后1年，房屋销售面积增长率大幅上升，之后受到金融危机冲击，销售面积增长率迅速降低，在2012年回归健康水平。

（五）综合得分及健康状况评价

每个年度的单个指标健康状况得分乘以该指标所占的权重得到综合得分，综合得分除以最高分得到比重。把该比重作为评价的唯一指标，得出2003－2013年安徽省房地产市场的健康状况，结果如表12：

表12 综合指标健康状况

由表12可知，安徽省房地产市场整体处于健康的状况。2004年以前的不健康状况主要是受到规模、结构、均衡的三重影响，市场在迅速适应需求。之后偶有规模和速度的过快发展，也受到了政府强有力的宏观调控，基本保持在健康水平。在2010年以后，由于房市发展过快，才不得不出台限购政策。

通过因子分析法对安徽省2003－2013年房地产健康状况评价分析，总体上可以看出安徽省房地产在价格、规模、速度上，大部分年份均处于基本健康和健康状态，说明安徽省房地产在这3个方面的健康状况比较良好。主要是价格方面，在2007年之前政府采取了一系列积极的政策，治理整顿房地产市场秩序。在2003－2007年是整个社会经济快速发展时期，也是房地产市场的黄金发展阶段，因而价格波动比较平稳；规模方面，2006－2012年房地产投资增长率与全社会固定资产固定投资增长率保持在一定合理的健康范围内，从而使固定资产投资和房地产投资额都有显著提升；速度方面，在2003－2013年，尽管安徽省房地产市场在个别年份出现过猛增长或负增长，但由于市场自动迅速的调节，使房地产在速度方面总体处于基本健康和健康状态；均衡和结构方面，大部分年份均处于不健康状态，说明安徽省房地产在这两个方面的健康状况出现了问题。在结构上，安徽省房地产多数年份处于不健康状态，是因为2007年之前由于经适房投资额和商业营业用房占比大幅下降，住宅需求过猛，导致房地产市场结构失调；2008年之后普通销售住宅占比逐步下降，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，经适房比例逐渐增多，未来可能会进一步上升；均衡上，由于金融危机的影响，2007年以前供销比指标大部分都为负值，说明供大于求，在2011年以后暴露出了过度投资的问题，由于市场已达到饱和，空置率不断增长，市场需求不足导致房地产市场逐渐失衡。

［1］倪鹏飞，晋海博，吴伯磊.中国城市房地产市场健康标准及实证研究［J］.城市发展研究，2008，（2）：46.

［2］陈红艳，王秋石.房地产市场健康发展的评价标准及内涵［J］.江西社会科学，2013，（5）：59.

［3］孙敬涛.重庆市房地产健康状况评价指标体系研究［D］.重庆：重庆大学，2010.

［4］沈斌，陈多长.房地产市场健康标准与杭州的实证研究［J］.经济论坛，2009，（21）：61－66.

［5］曾锋，陈敦旭，邓晖.长沙市房地产市场健康状况测度的实证性研究［J］.全国商情，2008，（14）：78－81.

［6］郭秀秀.房地产市场健康状况评价体系研究［D］.重庆：重庆大学，2012.

［7］郭秀秀.我国房地产市场健康状况评价体系探讨［J］.现代商贸工业，2012，（10）：29.

［8］崔明欣，肖艳玲，陈天鹏.黑龙江房地产市场健康状况分析［J］.价值工程，2012，（34）：163.