工程建设征地中砖围墙调查及补偿方法的探讨

□李宝山 □李敬茹 □冯兰婷 □刘江奎

（1黄河勘测规划设计有限公司；2河南省省直物业管理公司）

1 现行砖围墙调查及补偿方法存在的问题

根据国家法律法规，不同地方政府或行业，结合本行政区或本行业的实际情况，制定了本地或行业的建设征地拆迁补偿办法。从地方和行业的补偿办法看，砖围墙的调查及补偿方法可归纳为三种，在具体使用中各存在不同的问题。

方法1：分基础和墙身分别测量其形体尺寸，工程量以基础和墙身的体积计量，计量单位为“m3”；补偿单价分基础和墙身两部分制定，计价单位为“元/m3”。存在的问题为：基础属于隐蔽工程，难于准确测量并计算工程量。

方法2：只对墙身的形体尺寸进行测量，工程量按墙身厚度分类，以墙身立面面积计量，计量单位为“m2”。补偿单价以围墙建设总费用除墙身立面面积分析制定，计价单位为“元/m2”。存在问题主要为：对基础已建但墙身未建的围墙基础不补偿；对墙身建设高度较低的围墙或无基础的围墙，按墙身立面面积计算的补偿费与实际建造成本差别较大。

方法3：只对墙身的形体尺寸进行测量，工程量按墙身厚度分类、高度分级，以墙身延米长度计量，计量单位为“m”。补偿单价按围墙建设总费用除墙身延长米分析制定，计价单位为“元/m”。存在问题主要为：计算围墙补偿费时，需按墙身高度对补偿单价进行内插调整；对无基础的围墙（女儿墙），按调整补偿单价计算的补偿费高于实际建造成本。

2 砖围墙工程量计算规则

2.1 砖围墙的结构分类

砖围墙是由砖或砖、瓦花饰砌筑而成的围墙。基本结构从上到下分为压顶或墙帽、墙身、墙柱和基础等部分，习惯上将砖围墙分为基础和墙身两部分。砖围墙以设计室外地坪为界划分，以上为墙身，以下为基础。

砖围墙基础一般采用刚性基础，常见的有毛石基础、砖大放脚基础、三合土基础和毛石混凝土基础等四种类型。砖围墙墙身的结构，按砌筑方式一般分为实心砖墙和空花墙；按墙身厚度一般分为12墙、18墙、24墙、37墙和50墙。

2.2 砖围墙工程量计算规则

砖围墙的工程量可分为基础和墙身两部分计算。基础和墙身的工程量均是按设计图示尺寸以体积计算，计量单位为“m3”。基础和墙身的长度按中心线计；围墙高度算至压顶上表面（如有混凝土压顶时算至压顶下表面），围墙柱并入围墙体积内。

3 砖围墙造价指标

根据某水库工程征地拆迁涉及乡镇的砖围墙施工图和资金结算资料，对砖围墙的造价指标进行分析。

3.1 砖围墙典型设计

设计1：围墙高2.30 m，长10 m。基础为毛石基础，分两层砌筑，底层宽0.70 m，高0.40 m，上层宽0.40 m，高0.45 m，M5混合砂浆。墙身为24红砖墙（一砖墙），M2.5混合砂浆砌筑，原浆勾缝，勒脚高30 cm。具体见图1。

设计2：围墙高2.30 m，长10 m。基础为灰土垫层（3:7）厚300 mm，上面为砖基础，底层宽615 mm，高180 mm；第二层宽490 mm，高180 mm；第三层宽365 mm，高180 mm；M5混合砂浆砌筑。见图2。

图1 毛石基础砖围墙图

图2 灰土基础砖围墙图

3.2 砖围墙造价指标

根据砖围墙施工图和资金结算资料，按围墙基础和墙身的体积、砖围墙立面面积和砖围墙延米进行了造价指标分析，分析结果见表1。

表1 某水利枢纽工程移民安置区砖围墙造价指标表

3.2.1 砖围墙体积造价指标

是按基础和墙身的造价分别除基础和墙身的体积计算得出。计算结果，砖围墙墙身的造价指标为231.80元/m3；灰土基础和毛石基础的造价指标不同，分别为146.02元/m3和173.55元/m3。

3.2.2 砖围墙立面造价指标

是按基础和墙身的造价之和除墙身立面面积计算得出。计算结果，灰土基础砖围墙的立面造价指标为87.67元/m2，其中基础部分占36.55%，墙身部分占63.45%；毛石基础砖围墙的立面造价指标为90.34元/m2，其中基础部分占38.42%，墙身部分占61.58%。

3.2.3 砖围墙延米造价指标

是按基础和墙身的造价之和除墙身的延米长度计算得出。计算结果，灰土基础和毛石基础砖围墙的延米造价指标分别为201.63元/m和207.79元/m。

3.3 不同造价指标的特点及相互关系

根据砖围墙的结构分类和造价构成，对砖围墙立面造价指标和延米造价指标的计算公式分别进行了推演，推演结果：

砖围墙立面造价指标（元/m2）=墙身立面造价指标（元/m2）+基础延米造价指标（元/m）/墙身高度（m）

砖围墙延米造价指标（元/m）=基础延米造价指标（元/m）+墙身立面造价指标（元/m2）×墙身高度（m）

可以看出，砖围墙基础和墙身的体积造价指标是相对固定的，不受基础和墙身几何尺寸的影响；砖围墙立面造价指标是由墙身立面造价指标和墙身高度分摊的基础延米造价指标两部分组成，前者是相对固定的指标，后者是受墙身高度影响可变的指标；砖围墙延米造价指标是由基础延米造价指标和墙身延米造价指标两部分组成，前者是相对固定的指标，后者是受墙身高度影响可变的指标。

4 不同调查及补偿方法的效果分析

砖围墙调查补偿时，群众意见较大的两类问题，一是因经济原因，基础已建好，但墙身未建或高度低于正常高度的围墙的补偿问题；二是没有基础的围墙，如建在屋顶的女儿墙的补偿问题。对两类问题的案例，按不同调查补偿方法对其补偿费进行了计算分析，以检验不同调查补偿方法的效果。具体见表2。

表2 不同情况砖围墙补偿费计算分析表

案例1：某砖围墙，墙身为24墙，墙高1.50 m，墙长10 m，毛石基础，断面面积不详。按方法1计算的砖围墙补偿费，即建造成本为1632.81元；方法2计算的补偿费为1355.10万元，比方法1的结果少17%；方法3，基于调整后的补偿单价，计算的补偿费与方法1一致。

案例2：某屋顶女儿墙，墙身为24墙，墙高1.20m，墙长45m。采用方法1处理计算，女儿墙补偿费即建造成本为3004.13元；采用方法2处理计算的补偿费为4878.36元，比方法1计算结果高62.40%；方法3计算的补偿费为6596.87元，比方法1的计算结果高119.60%。

不同调查补偿方法的优缺点。方法1:在基础工程量计算准确的前提下，按计算的补偿费等于实际建造成本。方法2:对墙身低于正常高度的砖围墙，计算的补偿费会低于实际建造成本，墙高越低，差别越大；对屋顶女儿墙，计算的补偿费高于实际建设成本；对墙身未建的围墙则无法计算补偿费。方法3:补偿单价计算时，需先按墙身高度对补偿单价进行调整；对有基础的砖围墙，计算的补偿费比较准确；对无基础的屋顶女儿墙，计算的补偿费会大于实际建设成本，且墙身越低，误差越大；对墙身未建的围墙基础无法计算补偿费。

5 建议

综合以上分析，为降低砖围墙调查工作难度，提高砖围墙调查成果精度，保证砖围墙补偿公平、公正、合理，建议对砖围墙调查及补偿方法进行如下修改：一是砖围墙分基础和墙身两部分进行调查补偿。二是基础部分的工程量用延米长度计量；基础延米长度按中心线进行测量；补偿单价采用砖围墙基础延米造价指标，计价单位为“元/m”。三是墙身部分的工程量用立面面积计量；墙身长度按中心线测量，墙身高度测至压顶上表面；补偿单价采用砖围墙墙身立面面积造价指标，单位为“元/m2”。