基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发机制与对策研究

蔡飞等

【关键词】休闲理论；温泉旅游地产；影响机制；开发对策

旅游地产是旅游产业与地产产业结合发展的产物，对拉动我国国民经济增长具有积极的作用。大庐山温泉地处环境优美，愉悦了人们的身心，是旅游爱好者的极佳去处，地产开发商紧紧把握住了这一商机，大力投入休闲式旅游地产项目。但是，在此过程中开发商面临着重重问题，有的是自身原因造成的，而有的则是外界环境造成的，给大庐山温泉旅游地产开发地带去了众多困难。为了推动大庐山地区经济的发展，作者重点就旅游地产开发进行了研究，并提出了相关建议。

1 国内外有关旅游地产的研究论述

旅游地产是我国特有的词汇，在国外的研究文献中很难找到直接关于此方面的字眼，多大以分时度假、产权酒店、度假地房地产、休闲不动产的词义出现。其中，分时度假是国外研究文献中出现最多的词汇，也是我们研究旅游地产的主要参考文献。国外的研究学者主要从市场、产品以及消费三个层次上对分时度假进行了研究。他们认为旅游地产符合了社会经济发展和消费者的需求，为人们创造了休闲式的生活，旅游业与地产行业的结合必将迎来更广阔的发展空间。另外，以分时度假产品为研究基点的学者认为，分时度假面临着高风险、高投入的问题，应该重视娱乐设施建设，准确定位价格标准。另外，研究表明，地产开发企业必须要设计合理的营销方式，注重品牌塑造、信誉博取以及服务提供等。而有关旅游地产的开发，我国部分学者也提出了相关论点和建议。例如，学者张雪晶就曾表示旅游地产开发主要分为依托自然资源的开发模式、新城旧城协同开发模式、模仿开发模式、行业嫁接模式以及文化主题模式等。相较于国外的研究，我国学者的研究更具针对性和代表性。我们可以借鉴国内学者的一些研究理论，结合国外的先进理念和经验，构建符合大庐山地区特色的温泉旅游地产开发模式，以休闲为主题，打造国内地产品牌，吸引消费。

2 大庐山温泉旅游地产发展现状与问题

随着人均收入水平的提高，人们的精神追求层次和需求出现了相应的变化。在此环境背景的影响下，部分开发商开始投资休闲式旅游地产开发，大庐山温泉旅游地产开发也由此迈入了飞速发展阶段，并受到了业界的广泛关注。但是，与国外的旅游地产开发或国内经济发达地区的旅游地产开发相比，大庐山温泉旅游地产开发还存有不小的差距，主要问题表现在以下几个方面：一是，大庐山温泉旅游地产开发沿袭了城市地产的运营模式，投资与投机并存。部分消费购买此类商品的目的是借此赚取经济利益。而开发商则利用消费者的这一心理，任意标高房价，给消费者造成低投资、高回报的假象，这无疑损害了消费者的利益，与宣传的休闲概念不符。另外，部分大庐山温泉旅游地产开发商缺少对自然环境的考察环节，导致建设项目的设计风格与所处环境格格不入，影响了人们的美观享受，最终引发地产积压、空置等一系列问题。而有的地产开发商则对市场需求的考察不到位，忽视了对人们消费能力和消费理念的分析，所开发的地产不能满足消费者的需求自然就得不到认可和消费。除了开发商自身存在的问题，该地政府部门有关大庐山温泉旅游地产开发的支持也不到位，缺少对开发商必要的引导，使得大庐山旅游地产开发无法持久的进行下去。

3 基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发的影响机制

目前，大庐山温泉旅游地产开发还不能满足人们的休闲要求。总结下来，造成这种情况的主要原因是该地区的旅游开发机制还不够健全。作者从休闲的视角出发，对影响大庐山温泉旅游地产开发的因素进行了总结和分析，并提出了相应的旅游地产开发机制构建策略。

3.1 影响大庐山温泉旅游地产开发的因素

大庐山温泉旅游地产开发是一项浩大的工程，需要得到多方的支持才能持续进行下去，其影响因素主要包括区域环境、价格传导、市场调节、风险管理、消费者认同以及品牌形成等。近年来，以休闲为主题的旅游地产开发项目不胜枚举，逐渐得到了消费者的认可和青睐，地产企业迎来了新的商机。由于各地区的经济环境、自然环境、技术环境以及文化环境有所不同，所以各因素对旅游地产开发的影响也不尽相同。以大庐山温泉旅游地产开发为例，主要受到政策环境、消费环境、市场调节、品牌形成等因素的影响。目前，大庐山温泉旅游地产开发还处于起步阶段，各方面建设还存在不足之处。政府虽有制定一些支持政策，但是由于经验匮乏而导致支持力度不强，相关基础设施建设还有待完善。另外，部分地产企业缺少对市场的正确评估，投资方向不明确，价格定位偏高，忽视了消费者的能力和需求，致使企业经济目标得不到实现，缺少资金和公众支持的建设项目自然无法持续进行下去。同时，还有部分企业的风险管理做的不到位，项目开发之前没有进行系统的风险评估，一旦面临突发事件时不能及时做出正确的反应，使得企业遭受不必要的损失，严重时可能会造成企业停工。

3.2 构建完善的温泉旅游地产开发机制

结合上述对大庐山温泉旅游地产开发影响因素的分析，作者认为构建完善的温泉旅游地产开发机制应该从以下几个方面入手：一方面，地区政府完善相关机制建设。企业行为需要得到政府的认可和支持才得以实施。大庐山地区政府应该加大对旅游地产开发企业的支持力度，依据实际需要构建相应的政策机制、监管机制和引导机制，推动该项目的开发与实施。完善的政策体系应该包括财务政策、资源政策、基建政策以及融资政策等等，需要关联到温泉旅游地产开发的整个过程。而面对复杂的市场环境，政府则应该加强自身的职能发挥，正确引导地产企业开发行为，规范地产开发秩序，努力为企业创造良好的开发环境，这就需要政府构建完善的监管机制和引导机制；另一方面，地产开发企业完善相关机制建设。地产企业是整个项目开发的发起者、组织者和实施者，更应该加强保障机制建设。对于地产开发企业而言，完善的保障机制应该包括投资机制、考察机制、监管机制、风险管理机制、创新机制以及文化建设机制等。地产开发既是一个盈利项目，又是一个服务项目，因此，相关企业应该着重注意地产开发的这两个特性，全面分析温泉旅游地产开发的关联因素，组织相关人员构建相应的保障机制，尽可能的消除不良因素对整个项目开发的影响。

4 基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发的对策

在上文大庐山温泉旅游地产开发机制的指导下，以下结合对大庐山温泉旅游地产开发现状和问题的认识，提出了以下几种基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发的对策，以供参考。

4.1 加强监督和管理

政府是大庐山温泉旅游地产开发的参与者、引导者以及监管者，应该给予地产开发集团基础的资源支持、政策支持和法制支持，促进本地区旅游经济和地产经济的协同发展。大庐山地区政府需要会同旅游地产开发集团，对大庐山地区的经济、资源、设施以及市场等条件进行考察和分析，并以此为依据制定科学合理而且适于可持续发展的地产建设规划。在此过程中，政府有关部门应该构建完善的准入机制，严格审查地产开发企业的资质和能力，加强监督和管理，避免企业间的恶性竞争现象，保证旅游地产开发的有序进行，促进地区经济的和谐发展。自可持续发展战略实施以来，人们越来越注重环境保护，主张“绿色”经济增长模式。基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发更需要坚持可持续发展原则。为此，环境监管部门应该时刻关注旅游地产开发的动态变化，及时发现破坏环境的行为并予以制止，严重时可责令该企业停工整改，增强相关法制的约束力。另外，该地区政府还需要出台一系列的政策支持旅游地产开发，营造良好的地产开发环境，积极引进外资，努力打造旅游与地产一体化经济发展模式，建立完善的产业链条，促进旅游地产衍生产业的发展。

4.2 明确投资方向

休闲式旅游地产开发将会涉及到大量的资金流动，明确投资方向可以有效规避地产开发风险，保证地产开发的顺利进行。基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发投资需要以市场为导向，把握好投资方向、规模以及时机，构建完善的投资风险管理机制。休闲式旅游地产开发项目投资决策面临着最大风险，主要包括投资环境、地理位置、投资方式选择以及开发可行性研究的精准度。其中，项目管理者应该重视经济环境研究，了解当地的经济体制、政策、消费水平、基建情况以及市场开发性等，全面考察项目所处的地理环境，协同相关技术人员和管理人员分析项目开发的可行性，总结其中可能潜藏的风险，并制定相应的预控措施和应急措施。休闲旅游地产开发不仅关系到自然景观，还关系到人们的日常生活，所以项目应尽量选定在距离景观近、交通便利、适宜居住的地方，结合本地的文化特色，开发满足消费者综合需求的地产项目。虽然企业是大庐山温泉旅游地产开发的组织者、主导者，但是归根结底地产开发还是服务于民众，应以满足消费者需求为基本目标，为此，项目开发企业需要做好消费者调查工作，了解他们的期望和综合需求，发起民众创意活动，集众人之所长，在可行的范围内，积极采纳消费者的意见和建议，打造极富地区特色的地产项目。

4.3 塑造地产品牌

依托旅游资源的休闲式温泉旅游地产开发是一个资源整合与开发的过程。随着生活水平的提高，人们的消费理念发生了转变，他们更偏好于个性消费。为了更好地适应当前的市场形势，旅游地产开发企业应该树立全新的服务理念，打造企业特色文化，塑造良好的地产品牌，从而刺激人们消费，推动该区域地产经济的发展。具体而言，地产企业首先需要加强文化建设。企业文化赋予了企业灵魂和活力，影响了企业的长效发展。企业应该加强文化建设，树立正确的服务理念，营造企业内良好的人文环境，让广大消费者感受到企业独有的文化氛围，最大限度地获取消费者的认可和青睐；其次，地产企业应该加强人才培养。现代企业竞争的核心是人才竞争。地产企业要想在复杂的市场环境中脱颖而出，就必须要加大人才培养力度，以人才促动企业发展。地产企业可以定期组织开展人才培训活动，更新他们的管理观念、设计理念、专业知识等，树立他们的服务意识、质量意识，促使其设计出符合项目需求的规划图，提高地产建设质量。如此一来，在强大人力资源的支撑下，地产开发不仅能够满足人们的基本使用需求，还能为人们带去美的体验，这也是休闲式旅游地产开发的根本目标；最后，地产企业应该极大宣传。地产企业可以借助媒体，大力宣传地产项目，提升消费者对此项目的熟知度，塑造企业品牌，刺激和引导公众消费，实现企业的经济目标。

5 小结

总之，基于休闲视角大庐山温泉旅游地产开发是一个系统化实施的过程。作者主要针对当前大庐山温泉旅游地产开发的情况进行了研究，随着旅游地产开发进程的深入，我们应该持续给予关注和研究，加速旅游地产开发产业调整，为人们创造更加舒适的生活环境。

参考文献

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