楼市政策利好 促改善型需求释放

汤悦晗

2015年4月30日，中共中央政治局召开会议讨论了当前的经济形势，同时对于房地产市场再次强调“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。业界普遍认为，有关部门接下来可能会继续出台鼓励购房的税收和信贷政策，促进改善型需求释放。记者近期调研发现，楼市有回暖迹象，改善型需求有所释放。

政策频出楼市回暖

随着央行降息、鼓励组合贷以及二套房首付比例降至4成、二手房营业税免征年限的“5”变“2”等系列楼市利好政策的出台，消费者对市场产生了新的预期。目前政策已出台月余，记者观察到在这一个月里房产交易成交量有所提升。

链家地产市场研究部统计数据显示，2015年4月北京市二手住宅共成交14627套（截至4月28日），环比上月同期上升58.3%，同比上升115.1%。

记者从不少销售人员处了解到，4月份入市的新盘市场也一片火热，各大开发商频繁开展促销活动、楼盘优惠不断，项目销售状况也好于前段时间。

伟业我爱我家市场研究院数据显示，2015年4月份北京新房网签量9218套，同比增超五成；剔除保障房，新房成交均价环比略涨0.05%。截至2015年4月30日，北京新建住宅存量为80576套。此外，中原地产统计数据显示，2015年4月北京二手房住宅网签量也创出近25个月来新高。

业内人士指出，一线城市楼市目前有回暖趋势，楼市新政让更多持币者放弃观望、选择入市。

不仅如此，近期央行宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率。对此，北京利世鸿亚置业有限公司总经理张俊侠表示：“金融货币政策对楼市的正面激励作用十分明显。存款准备金率下调说明银行账面资金宽裕，购房者的贷款成本、缩短贷款周期降低，将为楼市注入更多动力，同时还降低了房企融资难度和成本，为房地产新政的有效扎实落实营造了积极的政策环境。”

总体来看，2015年北京房地产市场整体将处于跑量稳价阶段，不过随着库存的去化，量价齐涨或许只是时间问题。

改善型需求释放

值得注意的是，随着百姓经济水平的日渐提升，中低端住房困难的需求已不是政策支持的重心，住房市场的需求逐渐从脱困型向改善型、舒适型转变。特别是在生态资源逐渐受到重视的今天，改善型需求得到较大关注。

“现在的消费者在购房时还是比较谨慎的，综合考虑的因素较多，如区域状况、价格、价值空间等。”张俊侠说，“别墅类产品属于改善型产品，如果此类产品性价比高，将获得不错的市场前景。”

以京北地区为例，其不仅是北京科技创新要素聚集的核心区，也是京津冀地区旅游资源、文化资源分布最为密集的区域。尤其是北京北部区域及北部周边怀来等区域，为国际文化功能拓展区、休闲旅游和创新发展高地。

怀来作为环首都经济圈13县之一，与北京城的联系日益紧密。近年在产业布局方面，引进北京投资5000万元以上项目26个，进一步定位为“低碳经济城市”“玻璃太阳能城”“中国葡萄酒城”“绿色有机蔬菜基地”等。此外，京津冀协同发展也为怀来的房地产业、文化产业、旅游产业、商业产业等发展提供机遇。

据了解，由于交通相对便利，北京等周边城市人群假期到怀来度假的情况正逐渐增多。在通讯方面，目前怀来区域内010 区号跨省运营，移动电话免长途漫游费。据悉，未来几年怀来将全面建设社保全国联网、医疗、教育、金融等配套设施。

在谈到怀来房地产开发现状与产品类型时，张俊侠表示：“目前有不少企业到怀来开发投资，根据客群需求的不同，衍生出了不同类型的别墅产品。产品类型多以联排、叠拼、双拼、独联体低密产品为主，购买者大多来自北京北部区域。区域内项目间是一种‘竞合（既有相互竞争，又有相互合作）的关系，未来，企业在产品类型开发方面将更加注重环境价值和度假价值。”

房地产业发展不能“等、靠、要”

“目前，房地产市场处于新的发展阶段。对于房地产企业来说，只有把握好新方向，才更能抓住机会。”中国城市发展研究院研究部副主任丁宇说。丁宇认为，从房地产行业发展态势方面来看，现在行业内已经不是过去短期见效益的发展模式，房地产企业要做好整个行业本身转型的准备，不论是在京津冀一体化还是全国的房地产政策、市场变化的情况下，都要注意行业发展的新态势。

“此外，房地产企业在未来发展中要更为关注人的需求，做好设施配套方面的工作。随着北京城市功能的疏解，有几类人群会产生新的购房需求，如随着产业转移到地方的工人的购房需求；生源的教育需求（校园共建、优质教育资源的引进）；毕业生的实习、就业需求；产业在当地发展中产生的需求（建立园区、发展商业地产、商业升级）；旅游方面开发新产品、新项目的需求；养老需求（养老地产、就医）；新的消费需求等。”丁宇说。

以怀来拉斐水岸项目为例，该项目更多地注重配套设施搭建。据悉，项目内部规划有商业街、五星酒店、红酒主题城堡、24小时超市、ATM自助银行、药店门诊、餐饮、多功能厅、儿童乐园、健身房、游泳池、SPA中心、马术俱乐部、高尔夫球练习场、湖边湿地公园等综合配套服务设施，以满足人群的各类日常生活所需。

此外，记者还了解到，目前拉斐水岸项目开发商正着手“航空小镇”的开发， 并且得到了当地政府的大力支持。据悉，航空小镇是与住宅相结合，集旅游度假、飞行体验于一体的新型产业。

“目前较多大城市交通拥堵、空气质量下降的客观现实不容忽视，很多山清水秀的地方受制于交通等因素，房地产项目推动较为困难，低空飞行的出现打破了这一格局。”北京利世鸿亚置业有限公司董事长李中子表示，房地产配套民用飞机将有效缩短城市距离，弱化大城市第一居所的概念，有利于城市发展压力的缓解。随着中国在通用航空和低空飞行领域的快速发展，飞机将会越来越融入到人们的生活之中，未来，怀来区域将会是一个集低空飞行、旅游度假为一体的综合发展区。

“房地产企业的发展最终还是要依托城市及居住区功能，并与之相结合，要注意人居环境、文化环境、营商环境、创新环境等综合环境的营造，如休闲娱乐设施、体育设施、医疗设施、购物场所等。这不仅对房地产的保值、升值有益，对区域内经济也会有一定带动作用。”中国社会科学院城市与房地产经济研究室副主任刘彦平说。