浅谈房地产行业的“二银行”特征

韩 豪

（莱蒙国际集团，广东 深圳 518000）

房地产行业从一开始，就跟银行上了同一辆战车。深圳1987年的全国房地产市场第一拍，是有着给公共建设融资的初衷的。中国的房地产行业的相比于很多行业，其市场化程度是比较深的；而中国的银行业相比于很多行业，其市场化程度是比较浅的。一深一浅之间，房地产行业的很多行为逐渐地具备了银行业的色彩，承担起了银行业的部分属性和功能，使得自身渐渐具备了“二银行”的形象。本文作一肤浅的探讨。

一、房价变动和利率变动的分析

虽然房地产价格没有纳入CPI的考察序列，但是毫无疑问，房地产价格变动对于有产阶层的消费行为的鼓励效应或者抑制效应，毫不亚于CPI变动对于这一阶层消费倾向的鼓励或者压抑。具体说来，随着房地产价格的上涨，房产所有者的账面资产随之水涨船高，他们清晰地看到自己在资产升值的盛宴派对上有了入场券，如同他们看到自己的钱包正在怀孕式地鼓胀，他们的消费信心得到大大鼓舞，不管是现金消费还是借贷消费，都会有所增长。反之，如果房价下跌，他们的资产价格缩水，消费信心受到抑制。

随着房价的上涨，消费者被上述资产升值预期打动，买涨不买跌的规律点燃了他们持续购房房产的行为，越涨越买，市场预期向好，开发商将争先恐后地加大获取土地的积极性，而作为土地市场唯一供应方的地方政府，也将积极的通过三通一平、四通一平、五通一平等简单的投资，将更多原本不存在于交易市场中的“生地”变成可供出售的“熟地”，将不流动的耕地变成可流动的建设用地，将没有市场交易价格的荒地变成可以加价转让的各类用地。随着投放到市场中的可供交易之物的增加，这就造成了银行的信贷资源更为稀缺，反映到利率上，就是上浮。省略中间的传导机制，从起点和终点来看，房价上涨，将给利率带来上涨动力，并最终以不同的形式（包括合法的利率，以及不合法的灰色交易费用对实际利率的影响）推动资金使用成本（利率）上涨；房价下跌，将造成资金使用成本（利率）下降。可以说，房价成了利率的影子，是影子利率，与利率同方向震动，以一种低调的不容易被发现的方式。

二、房价变动对社会资源资本化的影响

举一个深圳周边的例子，惠州的大亚湾一直是中国房地产市场中一个具有指标性的区域。2010年，碧桂园集团在大亚湾旁边获取了1000亩左右的建设用地，建设“碧桂园十里银滩”项目，主要客户来源于深圳。该部分建设用地基本上是海边的耕地及沙滩构成，之前并不存在与交易市场上。2011年，碧桂园开盘当天销售额超过30亿元、2012年再次开盘当天销售额超过20亿元。这种销售业绩极大地刺激了房地产界，华润置地，随后在碧桂园的旁边获取了2000亩地，建设“华润小径湾”海景度假项目，规划建筑面积270万平方米，总投资额超过150亿元。按照每套海景房60平米计算，“华润小径湾”约有4.5万套房子，可供9万人居住或者度假，相当于内地一个中小城镇的规模。在他们的附近，更多的大型房地产项目正在开工或者已经开始销售，“富力世贸威尼斯湾”项目总供应量约10万套，“中航元屿海”项目总供应量约1万套，“金融街巽寮湾”项目总供应量约6万套，“万科双月湾”项目总供应量约2万套，其他还有更多项目，整个惠州几十公里的海岸线上一下子冒出了三四十万套房子，可以说是三五年内就从零开始建起了一个中等规模的城市，可供100万人度假或者居住。这是城镇化的一个狂飙突进的实例，就发生在深圳的耳边。惠州这几十公里的海岸线，此前可以说是处于农业社会阶段，大多数当地人还在靠种水稻和出海捕鱼过日子，一夜之间，随着挖掘机的到来和楼盘围墙广告的竖起，这块土地值钱了，水稻换成了水泥，以前，他们靠水稻产量给GDP做贡献，现在，靠房地产开工量和销售量给GDP做贡献，两者不可同日而语。一个是海边耕地平整后出售给开发商的事件，也即国有建设用地使用权转让事件，开发商以土地作抵押、通过银行借贷吞进了大量的M2，另一个是房子开始销售后，购房者通过按揭贷款购房的事件，也吞进了比上一个M2数量更大的M2，如此累加，一个完整的房地产开发和销售过程，大大地推动了M2的滚动发展。可以说，房地产的推进，极大地扩充了土地资本化的地域，极快地加速了土地资本化的速度，极大地带动了社会资本当量的增加，其增量将远远大于挖煤挖矿所带来的社会资本当量的增加；“用土地搞生产”和“用土地搞建设”，是农业社会和现代社会最大的区别之一，而这一切的根源，将可以追溯到房价上涨这个事件。房间变动对社会沉睡资源进入资本化状态，起到了不可低估的作用。银行本应当是地球资源资本化的推手，但是，在房价上涨的交响曲下，房地产行业成了比银行更积极的地球资源资本化的推手。也就是说，在目前国内的银行业略显略显保守的环境下，“房地产比银行更银行”。

三、房价变动对货币流动性的影响

房价的变动，影响到货币的流动速度。房价上涨越多，意味着一个家庭被冻结的现金及未来收入越多，那么这个家庭用于当前消费的资金就相应受到约束。将考察范围放大，也就是说，随着房价的上涨，社会上的现金及银行系统里的信贷资金将更加集中在开发商手中，而开发商的投资属性高于消费属性，也就是说，社会上的现金及银行系统里的信贷资金将更大比例地在投资环节循环，而不是在消费环节循环。投资性货币的流通速度通常情况下是大于消费性货币的流通速度的，所以，房价的变动，经过传导，将细微地影响到货币的流通速度。在银行系统，利率的变动，直接地影响到货币的流通速度。从效果上来考察，房价的变动和利率的变动一样，都具备了影响货币流通速度的能力。

假设社会上只有两种投资方式：储蓄，或者购房。手握现金的人，可以选择将现金放到银行生息或者购房升值。再加上一个共同的前提条件，假设银行利率是正的，房产价格是上升的。这种情况下，房价上涨的速率实际上相当于银行资金的利率，如果房价涨速高于银行利率，那么理性的选择就是把资金从银行抽出，放到房地产上去；如果房价涨速低于银行利率，那么理性的选择就是把资金留在银行，等待生息。可以看到，房子已经变成了一个可以生息的工具，类金融产品；而房地产行业也几乎变成了一个大型的银行，与其他传统的银行一起，公开地在市场上竞逐资金的流向、号召资金的跟随，竞争的方式就是房价波动幅度和利率水平的比较。从这个角度俯瞰，房地产行业可以说是中国最大的一家银行——分行遍及全国各地、客户遍布全国人民。

四、小结

以上粗略分析给我们带来的启示就是，房地产市场在中国的存在方式，已经有了“二银行”的特征。房地产和银行行业的渗透和重叠的阴影面积，大大超越了其他行业。

在目前利率形成机制市场化的大趋势下，金融公共政策制定者不得不把房地产这个庞然大物当作一个重要变量去考量，房价涨跌包裹了利率变动，既能以自身涨跌去影响实际利率，也能被实际利率所影响。房地产就像一头大象，反应也许迟钝，但是分量却足够影响森林。