佳兆业复活“临门一脚”

龚小锋

早在4月上旬，佳兆业掌门人郭英成重掌佳兆业后，曾对内宣布全国三周内恢复所有项目，后因债务复杂此言并未成行。最近，郭英成已数次回到深圳，发表内部讲话。他说了两句对不起，一是对不起员工，二是对不起员工家属。内部一片感慨，之后郭又再度返回香港。

在没有相关新融资方案公布前，外界依旧一致认为，复活这家企业的关键是依靠项目销售回款带动财务流动性。随着佳兆业多数地区的项目解锁，尤其是沪广两地项目即将启动销售，这给公司带来了具备标志意义的转折点。但同时，大本营深圳的项目仍未启动，境外债权人的谈判还在继续，年报依然遥遥无期。其复活进入了关键的攻坚阶段。

沪广项目解锁

“不知是什么心情，我说不清楚。十个多月，所有的纷纷扰扰今天已全部尘埃落定。感谢老郭，感谢这一路不离不弃一同坚守的战友，感谢帮助我们的人，感谢所有的人！我宣布，佳兆业地产（上海）有限公司已正常化，新的征程开始了。”这是9月30日上午，佳兆业集团副总裁、上海公司总经理王洪伟发的一则颇有感慨的朋友圈消息。其中甘苦，似乎只有入局者自知。

“上海公司整体已恢复正常。还差最后一点手续没办完，但项目均已进入正常运作状态了。”10月12日，佳兆业集团公共关系管理部总经理李小刚告诉记者。

据了解，佳兆业上海公司已和中国银行签订了债务重组协议。根据协议，中国银行将为佳兆业八号项目提供按揭业务，给予充足贷款额度、更高的利率优惠，并会加快放款速度。而此前，没有银行愿意为佳兆业八号的购房者提供按揭贷款。

目前，佳兆业在上海有四个项目，佳兆业城市广场与佳兆业八号为在售项目，佳兆业上海浦东金融中心项目还在报建阶段，以及一宗位于上海青浦区的尚未开发土地。

其中，上海佳兆业城市广场项目已全面复工，一期住宅已封顶，三期的样板房已于10月4日开放，营销中心也开始接待客户。上海佳兆业城市广场三期，总建筑面积约8.71万平方米，按照该项目前期售价1.5万元/平方米保守计算，三期总货值约为13亿元。

上海佳兆业八号的别墅已完成了第一批交付，公寓也将于近期交付。继上海之后，佳兆业广州项目也即将“解封”。也已与相关债权人签署和解协议，目前佳兆业广州城市广场项目已具备解封条件，预计将在近期解封重启销售。

一名熟悉佳兆业的金融人士表示，上海和广州作为核心城市，项目解锁具有很重要的意义。不过，还要等财务重组成功，才表明佳兆业危机真正解除。截至记者发稿日，佳兆业在重庆、绥中、辽宁、长沙、成都、苏南、佛山、惠州、杭州等地项目陆续解封，部分项目已经开始进入正常销售阶段。

大本营深圳尚未“破冰”

不过，在佳兆业的“大本营”深圳，多个项目依然被锁。

目前，深圳规划和国土资源委员会网站信息显示，包括佳兆业城市广场、悦峰花园、前海广场、假日广场等四大主力项目在内，仍然有1251套房源处于“司法查封”的状态，813套房源处于“管理局锁定”的状态。

据媒体走访佳兆业深圳主力项目—佳兆业城市广场得知，目前该项目一期第一批业主均已入住，一期第二批业主也已于9月23日起开始入住，原本未取得预售证的三期3、4号楼处于施工阶段。

佳兆业极其重视深圳，不仅仅是因为深圳作为大本营，恢复正常将更具“复活”意义，而且房价已经暴涨的深圳重启销售，能够快速回笼资金，为佳兆业后续债务偿还提供保障。

这些项目是佳兆业债权人口中的“肥肉”和“可以变现的资产”，也是此前负责佳兆业债务重组的谭礼宁眼里的“高质量资产”。在深圳的大鹏假日广场、悦峰花园、佳兆业中央广场、山海美域花园等几大项目被锁定或查封的货值在去年12月时已超过50亿元，深圳楼市暴涨之后，这部分产品的货值至少涨了20%。

事实表明，佳兆业此前的估计过于乐观。佳兆业高级顾问谭礼宁（原佳兆业执董兼副主席）曾表示，佳兆业深圳三大项目将于8月底恢复销售。

“我们已经尽量和债权人在谈，会达成尽快和解。”李小刚说。谭礼宁近日对外称，公司与其最大在岸债券持有人中国银行就贷款重组签署了框架协议，预计深圳项目将在年底前恢复销售。

根据佳兆业集团3月13日公布的相关债权人信息显示，此前恢复销售的佳兆业武汉、惠州等城市项目的债权人相对单一，谈判相对简单。而佳兆业深圳项目涉及的债权人有中信银行、中城信托、华鑫国际信托、华宝信托、厦门国际信托等数十家金融机构，贷款金额近百亿元。

不过，深圳项目的解锁也许只是迟早的事。8月底，郭英成曾与融创中国董事长孙宏斌在香港餐叙，陪同者有佳兆业总裁郑毅等人。郭、孙二人对佳兆业深圳、广州项目合作仍抱有乐观态度。孙宏斌就直言，“佳兆业上海的项目，我们不觉得很好。但佳兆业的债务重组会比较容易，我相信银行、债务这块都能很好地解决。”

临门一脚

相比内地项目的解锁，佳兆业最艰难的“临门一脚”可能是如何达成与境外债权人的和解，以及2014年年报的发布。根据此前披露的信息显示，截至2014年末，佳兆业债务计息总额为650.09亿元。其中境内计息债务总计479.71亿元，境外计息债务总计170.38亿元。

佳兆业和境外债权人的谈判还在持续当中。此前，9月9日，其已与代表一组境外债务持有人的顾问进行会面，并与之商讨建议境外债务重组计划的主要条款。9月10日，其称正继续与可换股债券及现有高息票据的持有人进行商讨。

10月2日，内地尚处于国庆长假的第二天，佳兆业就在港交所发布公告，宣称公司继续与可换股债券及现有高息票据的持有人进行商讨，致力就公司境外债务达成一致同意的重组。

“目前关于境外谈判的只有公告上的这些内容，有新的进展我们会马上发公告的，没有多余可以说的内容了。”李小刚表示。

业界普遍认为，佳兆业的年报，将最终真正揭示佳兆业的债务情况，年报难产这一棘手问题仍然横亘在佳兆业面前。根据港交所规定，上市公司可以推迟披露年报，但时限为一个月。按照规定，佳兆业应在3月31日之前发布2014年年度业绩报告，但如今却迟迟未公布。

为尽快推出财报，佳兆业也加足“马力”。10月9日，佳兆业发布公告称，将继续延发2014年年报和2015年中报。公告表示，“为调查和处理业绩审核问题，佳兆业已成立由独立非执行董事张仪昭及饶永组成的独立委员会。佳兆业将会适时对集团业绩进行公告。”

近日，作为国际四大会计师事务所之一的审计机构普华永道明确要求，佳兆业处理好六大问题才能进一步对年报进行审核。畅捷通首席会计专家马靖昊就指出，作为佳兆业的常年审计事务所，佳兆业财报如此不干净，普华永道可能难辞其咎，因此这次在审计意见中直接指出问题所在，把“皮球”踢还给了佳兆业的管理层。