张江示范区商业模式转型及阶段探析

姜凌　王业　王通　肖元真

一、转型升级的思路

张江示范区在新一轮创新发展和转型升级中，应该结合国家和上海出台的相关房地产新政，并结合自己从科技园向科学城发展的导向，做好房地产业务模式的优化和提升。同时应积极探索和实施在我国和上海土地集约化利用和房地产调控政策下的科技园或科学城的大力发展，以科技园或科学城的创新发展和产业集聚，来聚焦和辐射整个张江国家自主创新示范区的核心园区的国际化、现代化的统筹规划和发展，从而显著提升张江核心园区整体建设用地效率和房地产开发效益。

张江示范区要力争经过三至五年的发展，其转型升级取得显著成效，张江核心园区的经营规模、业务结构和品牌影响力均有显著提升，主要表现在，一是园区业绩不单单依赖产业地产出售和租赁收入，而是收入和利润实现多元化，非地产领域的收入达到相当比重；二是增长方式由主要依靠规模扩张、资产出售、股权转让向产品结构优化、项目管控方面转变；三是园区竞争力增强，价值创造能力和盈利能力明显提高；四是市场地位和影响力大幅提升。

二、转型升级的内涵

张江示范区不仅要“转型”，更需要“升级”；不仅是经营方式的转型，更需要企业理念、思维模式、商业模式和企业角色等的转型升级。张江核心园区必须告别“房东”的资本市场形象，从“产业地产商”转型成为“科技园区功能商”，摆脱依赖单一的房地产开发和租赁的经营模式，而转向以园区专业物业和产业投资为主的经营和盈利模式，即公司未来要持续加大产业投资对公司的贡献度。张江示范区的内涵就是持续提升公司的赢利能力和附加价值，而要达到持续提升赢利能力和附加价值，最核心的就是要对公司的商业模式进行创新和重塑。

张江示范区应充分利用入股上海股权托管交易中心、同时伴随着新三板扩容的契机，依托张江的主导及核心产业，持续发挥浩成公司的创投作用，培育集中度较高的、规模化的产业链投资，同时强化对已投资项目的增值服务和投后管理。另外，公司也应积极培育和探索新的产业投资方向，探索产业投资的市场化运作模式，以持续提升投资收益在公司未来收益中的比重。

三、转型升级的方向

战略转型不是战略的局部调整，而是各个战略层次上的方向性改变，包括张江示范区长期经营方向、运营模式、相应的组织方式以及资源配置方式的整体性转变等等。以下从九个方面指出张江高科战略转型的方向。

1.经营模式从产业经营向资本经营转化

转变经营方式，加快经济发展，是当前张江核心园区的迫切需要。大量企业经营实践证明，资本经营是生产经营实现爆炸式增长的关键手段，其核心是把企业存量资产和增量资产、有形资产和无形资产作为可流动的经济资源，实行动态整合的营运。张江高科一方面可以用发行股票、配股等方式，吸收社会资本，扩大企业经营规模；也可以用横向兼并方法，实现规模经济。

2.业务范围从单极发展向多极拓展转化

目前张江核心园区主营业务单一，随着房地产业宏观调控带来的众多变量，加之土地资源稀缺，严重影响了公司的盈利空间和可持续发展能力。因此，张江核心园区有必要在审视自身核心优势的基础上，在业务领域实施与高科技园区相关的多元化，即产业地产开发、高科技产业投资、专业化创新集成服务“三驾马车”并驾齐驱。

3.主营业务从房地产开发为主向房地产经营为主转化

目前张江核心园区有数百万平米的物业，因此公司应以提高存量资产的经营效率为原则，在房地产投资、房屋出租出售、房地产中介服务、物业管理等方面精耕细作，扩大对公司盈利的贡献度，以摆脱公司主营业务收入对房地产开发的依赖度。

4.股权投资从追求短期回报向长期投资转化

目前张江核心园区内集聚了一批高成长和极具发展潜力的公司，可以通过服务寻找具有投资价值的客户，以长期投资的方式，实现与客户的共同增长，从而为公司获得长期、持续、稳定的“现金奶牛”。在这一方面，同样是园区类上市公司的长春高新的成功经验值得仿效，该公司通过长期投资的方式，拥有目前国内最好的生物制药产业之一，从而使得公司业绩多年来保持高增长的态势。

5.资本市场从房地产板块向房地产金融转化

从欧美等成熟房地产市场的经验来看，土地交割将以巨额土地转让金在短期内支付为前提，同时银行将不再向开发商放款以支付土地价款。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持对资金的巨量需求。因此，张江核心园区作为专业的产业地产开发商，应在未来如何实现专业技能与融资功能的紧密结合方面进行探索，适当时候可以积极考虑引入外资房地产基金和投资商。

6.管理模式从政体合一向市场主导转化

长期以来，央企和地方国企负责人一直由政府任命，这引发了两个后果：负责人政绩导向而非市场导向，内部管理人治结构而非公司治理。国有股东包括张江高科及张江集团的领导层的观念应该切实从管企业向管股权转变，集团的主要职责应该放在管公司战略、管产权代表、管国有股权、管活股票市值等方面，即真正实现从整体合一向市场主导转化。

7.园区建设从高科技园区向自贸区联动发展

中国（上海）自主贸易试验区为新一轮张江示范区企业创新发展和上海国有企业的混合所有制改革以及借助张江核心园区划入中国（上海）自主贸易试验区的大好机遇，以转型升级提供了良好的操作平台。如何发挥自身优势，借自贸区建设的东风推动张江核心园区的创新驱动、转型发展甚至后来居上，已然成为摆在张江核心园区面前的一个重要问题。

8.转型升级从科技园向科学城转变

各国的科技园区发展模式，利用其独有的战略规划、政策聚焦、人才高地和独特的集聚效应、协同效应和整合效应、实现了对各自经济和社会发展的巨大推动和引领。张江核心园区应不失时机地进行从科技园向科学城发展的探索与实践，以应对主导产业，相关环节在空间布局和解构的可持续发展趋势。

9.业务区域从上海地区向市外拓展

张江核心园区应充分利用公司高科技园区的整体品牌形象，通过为以政府为主的客户提供园区规划、方案策划、服务咨询等额外的增值服务，密切与江浙地区重点城市政府的战略联系，以尝试和推动张江品牌的管理输出，努力构建跨区域、跨产业、跨国界和跨所有制的体制和机制。

四、转型升级的阶段探析

张江示范区在“十三五”发展中，面对高新示范区与自由贸易区两区融合、协同并进，创新转轨的新形势下应当意识到，其转型涉及到转型升级、双轮驱动、

业务模式、组织架构、管控模式等众多内容，是一个循序渐进和再造辉煌的过程。特别是在上海市政府将张江示范区纳入中国（上海）自由贸易试验区之后，张江示范区更是任重道远。因此，结合近期、中期、远期的不同发展目标，笔者认为可根据上海创建国际创新中心和上海自贸区与张江示范区协同发展的大背景，划分为三个转型阶段。

1.近期三年（2015-2017年）：重新将核心园区一是打造成张江国家自主创新示范区的引领者和排头兵，二是打造成上海自贸区与张江示范区的样板区

近期三年，上海张江示范区的“一区二十二园”应根据上海“十三五”规划、思路和要求，以业绩稳定增长、资本市场形象重塑、加大创业投资力度、公司治理完善为着眼点，全面建立起与上海开发开放形象相匹配的良好形象，成为新一轮国家自主创新示范区的表率区。

（1）坚持创新发展，保持稳定增长。“十二五”期间，张江示范区的各项经济指标增长势头有所减缓，应积极借力上海创新中心的建设和中国（上海）自由贸易试验区的发展，加快经济增长方式的转变和产业升级，吸引更多的国内外精英创业者和创新型企业入驻和发展。

（2）重塑资本市场形象。目前上海张江示范区直接上市的上市公司包括上海张江高科技园区开发股份有限公司（600895）、上海金桥出口加工区开发股份有限公司（600639）、上海市北高新股份有限公司（600604）等多家；控股的上市公司有上海新黄浦置业股份有限公司（600638）旗下的上海科技京城为上海张江示范区的黄浦园，上海紫江企业集团股份有限公司（600210）旗下的高科技园区为上海张江区的紫竹园。因此，以业绩增长和业务模式创新为导向，重新树立张江高科良好的资本市场形象，也是摆在公司面前的重要课题。

（3）借鉴成功经验。张江示范区的“一区二十二园”应学习美国硅谷和台湾新竹的成功经验，在注重科技创新的同时，加大产业投资力度。鉴于高科技企业的股权投资没有发展极限，可考虑将创投作为公司未来主营业务中的重要组成部分，届时张江示范区所属的上市公司将不再是单一的工业房地产类概念，而是“地产+创投”概念，最终在借鉴后创新，从而达到超越的目的。

（4）股权结构完善。目前上海国资市场化改革的大趋势和大背景，正好为张江示范区的体制机制改革和股权结构变化带来了机遇。示范区和张江示范区内的上市公司应当积极取得控股股东的支持，力争在改善目前公司股权结构不合理的状况方面有所突破。

（5）建设创新中心。借助上海建设具有全球影响力的科技创新中心的历史性机遇，张江示范区的“一区二十二园”应该按照现代企业制度建设要求，完善公司的组织架构，打造一只业务能力强、敢打硬仗、善打硬仗的产业地产建设、营销队伍；构建一只在产业投资领域专业化、市场化的管理团队，从而为园区和公司的进一步转型奠定扎实的基础。

2.中期四年（2018-2021年）：成为在全国范围内具有影响力的科技园区

本阶段的工作重点应以转型升级、产业创新为重点，重在上规模。以打造投融资相结合的科技金融综合服务体系为基础，着力推进产业园区建设的运营服务，提升产融协同互动水平，为科技成果转化和产业化、高科技企业发展提供一体化服务支持。构建产融结合的业务模式，旨在增强整合、运作、服务的综合实力，为张江示范区加快建设具有全球影响力的科技创新中心发挥更大作用。

此外，张江示范区应以科技为旗帜、以创新为导向、以产业为基础、以服务为责任、以品牌为抓手，在未来新兴产业的空间打造和园区运营的战略转型中，发挥关键的品牌效应和引领作用，真正使面向全市、辐射全国的新一轮张江国家自主创新示范区新技术、新产业、新模式和新业态发展中的火车头和动力源。

3.远期五年（2022-2026年）：在全球园区中具有相当知名度

作为上海张江国家自主创新示范区和核心园区建设与发展主力军，张江示范区应以建设“开放创新先导区，新兴产业集聚区，国际人才融合区，金融资本导向区，上市公司孵化区，区域经济转型区，创新创业活跃区，产融结合示范区”为己任，全面深化改革，扩大开放，先行先试，努力建成带动上海、辐射全国、影响世界创新发展的重要引擎和创新基地，建成为全球各国和同行真正认可的、具有全球影响力的科技创新中心和重要载体，同时作为我国参与国际高新技术产业竞争的特色品牌和行动指南，努力建成符合国际化标准的世界一流科技与自贸园区。

（作者：姜凌，上海科学院；王业，上海宜思建筑装饰公司；王通，上海房地产经纪公司；肖元真，上海经济研究中心）