基于房地产项目施工管理及成本控制的研究

梁智海

（广西建工集团第三建筑工程有限公司　广西　柳州　545001）

基于房地产项目施工管理及成本控制的研究

梁智海

（广西建工集团第三建筑工程有限公司广西柳州545001）

在对房地产项目进行建设的过程中，因其具有人员、资金、机械非常广泛、施工的时间比较长等特点，所以致使施工管理的水平、能力在工程管理的过程中有十分重要的影响。施工管理在房地产项目中属于比较全面的管理工作，其贯穿在施工进度、施工成本、施工质量以及施工安全等工作中，房地产企业在开展施工管理及成本控制的相关工作时，必须采取规范化的管理措施，才可以保证项目施工有效进行。本文笔者对房地产项目的成本控制、施工管理现状进行分析，并提出了有效的处理措施对其各种问题进行处理，以期促进房地产项目的持续、稳定发展。

房地产项目；施工管理；成本控制

1　前言

伴随社会经济不断的发展，房地产事业也越来越繁荣，且因国内不断的对住房制度进行革新，所以给房地产事业深入发展提供了相应的机会。目前，房地产项目早就发展为国内国民经济的支柱性产业，但与西方国家相比，国内的房地产发展依然相对较为落后，其不管是工程质量还是管理模式都存在较大的问题，而且投资成本等工作也没有落实到位，进而阻碍了房地产项目的经济效益、社会效益提升。

2　对房地产项目的施工管理和成本控制现状进行分析

2.1房地产企业对工程的成本管理不够重视

工程项目中的成本管理不管在任何企业中都是其经营、管理的核心，相关人员必须给予其足够的重视，但如今大部分房地产企业都没有地意识到该问题的严重性，对工程的成本管理也不够重视，导致工程管理过程中出现了许多严重的问题。如：在具体的房地产施工中，成本管理的工作停留在了表面，没有将其落实到位，没有让成本管理的重要性得到体现。

2.2工程建设中缺少准确的成本信息

房地产项目的建设过程中，经常会出现成本信息缺少准确性的情况，进而致使成本管理与实际相互偏离。工程的成本信息在成本管理中属于比较重要的一项内容，如：企业成本的预测、成本控制及成本考核，在这些工作中都必将企业的成本信息当作基础才能确保相关工作的顺利进行。但是，在部分的房地产企业中，其工程成本的信息都缺少一定的准确性，进而导致企业的真实情况能得到反映，对工程成本的管理实效性造成严重影响。

2.3缺少健全的责任成本体制

在房地产项目中存在成本浪费比较严重的情况，导致该现象产生的因素主要是企业中缺少完善的责任成本控制体系。在现代企业的成本管理中，责任成本的控制体制属于一项比较关键的内容，将责任及成本有效的结合在了一起，但是却没有对其进行有效的控制，进而导致出现异常情况时找不到具体的责任人，无法使工程成本得到较好的控制，导致施工成本的管理中出现接连不断的问题，影响到房地产工程中成本的控制[1]。

3　房地产项目中控制施工管理的有效措施

3.1对于工程的质量应该严格进行把关

开展房地产项目的过程中，相关单位及人员应该严格掌控好施工管理的整体质量，防止有返工的情况产生，这在落实房地产项目的施工管理具体工作中有重要意义。房地产企业想要将工程质量的控制工作做好，就必须注重施工细节方面的工作，防止质量出现问题而给误工带来不必要的损伤，且施工的过程中必须根据具体方案、施工图来严格进行操作。施工的具体过程中，应该安排建设方的相关人员随时对施工方进行抽查，保证施工方能够根据要求严格进行施工。同时，进行抽查时，如果出现问题必须及时对其进行处理，且与监理方协调好之后再进行施工。另外，建设方应该根据相关需要检查施工材料，必须保证物料的质量达到相关标准，防止出现偷工减料的情况，若施工中因这样的现象导致企业发生较大的损失，应由施工方承担具体的责任。对于强化检查以及验收工作主要的针对中间部位、隐蔽工程，在房地产工程中对其隐蔽工程、中间部位进行验收时，首先应要求施工方进行详细的自检，然后由监理部门复检，还必须将相应的记录做好，必须将自检和复检时间、地点包含在其中。

3.2对于工程进度应该严格进行控制

房地产项目的建设方应该掌控好工程的实际进度，应将合同工期当作主要的依据，检查施工部门是否根据原定的组织计划进行施工。而且进行检查时，若发现施工部门没有根据施工计划来施工，且无法达到合同的工期规定，建设方应从具体的情况出发并协调施工部门采取相应的措施进行处理。建设方还应该在施工的合同中制定合理、科学的奖惩策略，针对工程施工质量问题、工期等进行相应的奖惩。只有让建设方充分协调与施工方的相关工作，进而才可以使施工工程的进度、整体工程质量得到有效保证[2]。

3.3应该加大施工安全管理的力度

不管是在何种工程中，工程得以有效进行的前提是必须保证施工安全，尤其是在房地产工程施工的安全管理工作中其有较强的重要性，相关单位必须引起重视。安全不仅是施工部门生命的保障，其对施工企业、建设单位的管理素质同样提出较高的要求。如：要求建设企业必须认真做好房地产项目的施工管理工作，应该高度重视其安全管理质量、水平，确保安全施工的同时加强工程的进度管理及质量管理，防止各种安全隐患的产生。

4　完善房地产项目中成本控制的有效措施

4.1必须做好设计阶段成本控制的相关工作

对房地产项目的成本进行控制时，其最关键的就是将设计阶段的工程成本控制工作做好，这对项目的投资有重要影响。因此，建设部门应该积极开展设计招标的工作，对设计单位进行优选，应将建筑方案、经济方案结合在一起，且将工程的主体与绿化、配套围护等相关事项进行集中，使其实现共同招标。同时在进行招标时，应该通过多家竞投的形式、组织专家对其进行评比，进而将最好的设计部门选出来，才可以使设计方得到不断的创新、开拓，且在该基础上使施工成本得到相应的降低[3]。房地产企业应该对设计变更进行严格的控制，使投资限额稳定性得到有效的保证，这就需要设计部门与造价管理的人员有效配合，进而才可以给工程施工提供有利条件。

4.2必须做好施工阶段成本控制的相关工作

在房地产项目的施工阶段成本进行控制的过程中，必须做好资金的管理、控制工作，这是招投标的延伸及施工合同具体化。通情况下，房地产企业都是以盈利为主要的目的，因而就决定项目投资必须实现预期的目标，成本控制中的关键则是对工程的变更进行有效控制。企业应该在管理的模式上建立相应的监理制度，对项目投资进行控制，使其根据监理的规定严格进行操作，并对责任分配的制度进行完善。施工中应该选择新材料、新工艺，这样才可以使劳动生产率得到提升，并有效缩短工期。合理、科学的对进料计划进行安排，能够使储存的成本得到最大限度的降低，使施工阶段成本控制的管理工作得到进一步完善，其具体如图1所示。

图1　施工阶段的成本控制管理

4.3必须做好竣工阶段成本控制的相关工作

竣工阶段属于对施工成本进行管理、控制的最后一个阶段，房地产项目的施工管理中，要求建设部门必须参照合同、法律法规、预算以及竣工的资料等对工程款展开合理、科学的审核。如：应该根据政策规定，送审竣工的决算应该对其进行详细、认真的核实，控制、管理好工程签证费用，确保其可以落实到实际的工作中，最终使工程项目的成本能够得到有效控制，并得到相应的节约，使房地产企业的效益得到有效保障。

5　结束语

施工管理在房地产项目中属于一项比较复杂的工程，其贯穿在整个工程施工中，施工单位如果要想确保房地产项目正常的进行，其施工管理必须实现科学化、合理化。同时，企业还必须做好成本控制的相关工作，施工管理、成本管理二者之间的关系是相辅相成的，而施工管理的工作包括对工程质量进行控制，对工程的进度、成本进行控制，施工管理主要是为成本控制进行服务，而成本控制可以使施工管理得到更好的实现。因此，房地产项目中施工管理的相关人员必须根据施工标准将相应的工作做好，进而才可以促进工程有效开展。

[1]陆智铭.房地产项目施工管理及成本控制方法分析[J].经营管理者，2013，54（17）：196.

[2]张晓鹏，付会敏.房地产项目施工管理与成本控制[J].城市建设理论研究（电子版），2013，26（17）：578～579.

[3]黄党生.房地产项目的成本控制需要注意的几个问题[J].建材发展导向（上），2014，67（6）：279～280.

F293.33

A

1673-0038（2015）12-0153-02

2015-3-6

梁智海（1974-），男，中级工程师，大专，主要从事房地产开发、高层建筑施工等方面的研究。