浅谈社区商业街规划

林娜

（广东省建筑设计研究院广东　广州　510010）

浅谈社区商业街规划

林娜

（广东省建筑设计研究院广东广州510010）

随着社区时代的到来，社区商业街大量兴起。社区商业街在继承了传统居住区商业配套功能的同时，呈现出多模式、多样化的趋势。本文阐述了社区商业街的产生与发展，对社区商业街的现状以及存在的问题进行了分析。

社区；商业街；服务设施

1　引言

住区是城市居住空间的统称，是一个物质空间的范畴，是指一定区域范围内的居住空间集合，在我国城市建设规划中，住区又划分为居住区、居住小区和居住组团三类，其中都拥有配套的设施方便于居民的生活，但随着物质文化、社会的进步，相对静态的居住区，发展成为了具有动态的社区模式，其具有物质空间和社会空间的双重内涵，是一个相对完整的社会实体。20世纪90年代，“新城市主义”思想主张提出社区规划开发的模式，社区不在单纯的居住区，而是一种具有多重含义，集生活，休闲娱乐，工作为一体的综合区域，其中不仅仅强调了社区的规整，还提出了“考虑就业机会同居住相结合”的新思路，俨然一个小型城市的大容量社区，在配套上，也要求具有相当规模效应的商业物业与之配套，并且要满足购物、娱乐、休闲、消费的多重需要，于是伴随着这种“大盘”的开发开发建设，出现了多功能混合的休闲社区商业街。

2　社区商业街的发展与现状分析

2.1社区商业服务设施发展

社区商业是与住宅相伴相生的，它的诞生与发展离不开住宅产业的兴起和发展，最早的社区商业出现于美国20世纪50年代，由于当时家庭汽车的大量普及以及高速公路的发展，美国人在追求安全、宽松。舒适的住宅环境下，是的城市居民大量提高向效区扩散，由此而产生了专门服务于效区新建社区的社区商业。

我国的社区商业起步相对较晚，起步于80年代末90年代初的北京，上海等大城市，其延续了“社区商业就是为社区居民服务的属地型商业”的内涵，90年代后期，随着我国城市化进程的快速推进，一方面其快速增加了房地产的需求；另一方面也由于城市外延式扩张，为房地产的发展扩展了足够的空间，从而涌现出了大量大规模的社区，这种大型容纳量大，俨然如小城市，在配套设施上，要求具有相当规模的服务设施与之配套，同时功能上满足与居民的多重需求，于是伴随着这种“大盘”的开发建设出现了多功能混合型的休闲社区商业街，有的甚至与主题公园，城市旅游相结合。

这种新颖的社区商业模式，在满足社区生活功能的同时，更强化了商业的规模经营。目前，社区商业街的规模也越来越大，从最初的“一”字型，发展到“丁”字型、“工”字型形成“田”字型，商业辐射范围达到几十公里。比较典型的是珠江帝景商业街（见图1）。它是一个总建筑面积6万m2，全长2.5km围合式商业步行街。

图1　珠江帝景

2.2社区商业街现状

2.2.1社区商业街的特性分析

（1）社区商业街与城市商业街的比较

按商圈范围、规模、目标市场等的不同，商业街可分为城市型商业街和社区型商业街。从服务内容和形式来看，城市型商业街以经营服务、百货、家电大件商品为主，突出消费购物的选择性、舒适性、品牌性。社区商业街则以日常生活用品及食品、蔬菜等鲜活产品为主，但其业态综合性强，部分含有大型超市、娱乐中心等，突出方便快捷，便利消费服务特色。

（2）社区商业街与社区其他商业形态比较

社区商业街的空间布局主要有三种类型∶块状布局、线状布局和散点式布局。

①块状布局

根据美国《零售商业辞典》的定义∶“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕，块状布局的社区商业主要由大型商业，如购物中心、百货商店或商业街区形成有规模效应的商业群体，大多与社区相分离。”购物中心的产生并流行是与小汽车的普及紧密相关的，在我国，由于小汽车的普及率较低，人们对社区商业配套的要求便会更高，因而块状布局的形式更适用于居住区级或居住小区级以上的大型社区。

③多点式布局

“多点式”社区商业由散布在社区当中，为居民提供商品和服务的社区商业网点。其形成主要是因为20世纪50、60年代，我国早期的住宅模式主要受到当时邻里单位，居住街坊的影响和技术水平的限制，当居民区建设开始注重商业配套设施时，由于现有的规划用地限制，却又要同时便捷于居民，公建便插置于住宅用地的“边角余料”（见图2），布局零散，使用率不高，其优点是便捷于住宅居民；缺点是由于布局分散，不便管理。

图2　北京翠微苑居民区平面图

2.2.2社区商业街的分类

社区商业街的分类没有固定的模式，它作为社区系统中的重要组成部分，其规模、形态、商品结构等都受到社区属性的约束和影响。

（1）按社区规模划分

关于社区规模的划分，可参考居民区的规模分级，对应划分为小型社区商业街（街坊、组团等，规模-人口∶1000～3000人，户数“300～700户，用地∶4～6hm2）。中型社区商业街（居住小区，规模-人口∶7000～15000人，户数∶2000～4000户，用地∶10～35hm2）。大型社区商业街（居住区，规模-人口∶30000～50000人，户数100000～15000户，用地∶50～100hm2）。

（2）按社区地域分布不同划分

由于社区在城市中分布的位置不同，大体上可将其分为市区社区商业街和郊区社区商业街。在商业设施配套上，也因为地理位置的不同而有所差异。例如，离市区较近，市政设施和商业匹配都较之齐全的社区，其内部的商业设施要求就会相低些。而另外，不同的地域都会有其自身的地理特性、文化特征等。这些因素也都会影响社区商业街的规划设计。因此，对社区商业街的规划不能提出来单独解决，必须要放入城市这个大整体中统一考虑。

3　社区商业街存在的问题

现在，社区商业街越来越多，但却往往是追求量而不追求质。为了应承时代的需要，开发商们都将社区商业街列入房产开发中。但在开发的过程却忽略了本质，并未将社区商业街的建设落实到实处，更多的是表面，存在的问题颇多，总结为以下几点∶

3.1社区商业街规模不合理

现在，我国社区商业街的发展存在这比较明显的两个不合理倾向∶一是设计规模过大。开发商在统筹规划时，没有对周围服务人群、市场条件等因素进行合理制定，并未对居民的需求做出一个估算，而是从商业盈利角度出发，从而使商业街出现一个供大于求的场面。这不仅是对居民区健康发展的影响，更是对整个社区整体环境的影响。再则，就是社区商业街规模过小，规模过大供大于求，规模过小却又忽略了居民区零售业的问题。这主要是开发商只顾其一不顾其二，只注重居民区内部环境问题，却忽略居民生活服务问题。

3.2业态单一

如今社区商业街越来越多，而依附其生存的商家也越来越多。但问题是商家都主打零售业，杂货店。这其实就是模仿重复，千遍一律的业态。单一的业态，经营的商品差别无二，这就影响了居民的高质量生活，而且还造成了一种社会资源的浪费，使得社区商业街的资源得不到共享。重复建设智慧使得商业中缺少相互作用，相互辐射作用，最终便会形成一种恶性竞争，从而导致社区商业本身的发展受阻。因此，必须将前期规划在社区商业街中进行准确的定位。

3.3缺乏设计，没有特色

目前很多社区商业街都只是作为选择性的附属，所以在规划中很少会花心思进行空间和建筑的统一设计，大多都只是给予了一定的功能，然后便是雷同的沿街排列商铺。这种忽略规划设计对环境、商业效益的考虑，直接影响到了整个商业街的经营，成为了城市中的一个黑点。

3.4盲目追风，与城市地域特色相脱离

当前，海外文化风靡全国，国民各种追风。社区商业街也打出各种文化牌子，但更多的都只是抄袭表面，并没有真正的探求其本源精华。这种设计，使得建筑空间缺少了当地本土文化的人文风情，过多的形成了虚有其表的“欧美经典”，“英式田园”的建筑空间格局。

3.5概念炒作，忽略后期管理

开发商永远把盈利放在首位，却又不同时关注以人为本。前期规划很完美，施工时去差强人意，一改再改，各种情况使得工程无法落实，这其实就是一种炒作现象，只为打响招牌。在售房方面，急于求成的把房子尽快售出以求资金以最快的速度回收，但如此变导致了商铺空置无用。又或者是商铺全数出售，而商品房却供大于求。这些都是由于各大部门统一监督管理不协调，忽略后期管理造成的。

4　结语

社区商业街是在居住区配套商业服务设施的基础上，引入社区文化而产生和发展的新型商业发展模式。要想更好的发展社区商业，只有深入研究社区文化，运用现代技术手段进行科学的综合分析，统筹兼顾各种利益需求，才能促使社区商业街的综合效益最大化，促进城市文化的健康发展。

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TU984.12

A

1673-0038（2015）11-0003-02

∶2015-2-18

∶林娜（1983-），女，工程师，本科，主要从事景观园林设计工作。