小城镇基准地价合理性分析

高磊

（江苏省丰县国土资源局　221700）

小城镇基准地价合理性分析

高磊

（江苏省丰县国土资源局221700）

基准地价评估是土地市场价格管理的基础性工作，为国家宏观调控地产市场提供依据。笔者主要以丰县为例，从地价空间分布、与国家政策及土地成本的衔接、城市地价房价对比分析、城市地价与土地市场协调分析以及城市地价与社会经济协调分析五个方面对丰县基准地价合理性进行分析，以期通过基准地价合理性分析，使其在调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规划、经济发展战略和产业政策方面起到切实的作用。

基准地价合理性成果分析

1　引言

基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格[1]。基准地价是城市土地资源合理配置和土地资产科学管理的重要依据，建立科学合理的基准地价可以引导土地利用结构的优化配置，促进土地利用逐步向内涵挖潜、集约利用的方式转变[2]。因此，基准地价的合理性与科学性是确保其上述作用发挥良好的关键。有必要对其进行深入分析，检验其与城市的实际地价状况的一致性，以及成果内部结构解析并从各方面探究基准地价成果的变动。这是保障基准地价成果在促进城市地价体系建立和完善，指导政府宏观调控，各级土地市场良好发展的先决条件。本文以2013年丰县城区地价动态监测与基准地价更新成果为例，进行分析。

2　背景简述

丰县隶属江苏省徐州市，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带，北与山东省的金乡、鱼台县接壤，南与安徽省砀山、萧县毗邻，西接山东省单县、东与本省铜山、沛县相连，具有承东启西，连南贯北，交通区位优势独特。全县总面积1449.7km2，下辖1个省级经济开发区、14个镇，全县户籍人口116万人。2013年全县地区生产总值实现236亿元，其中人均地区生产总值实现18700元，财政总收入累计完成18.78亿元。

2013年丰县城区基准地价更新成果：

在丰县城区地价动态监测工作范围内，划分了30个商业区段、13个住宅区段、3个工业区段，布设了97个地价监测点，实现和完善了全面的地价动态监测体系。其中，商业和住宅划分为四个级别，而工业划分为三个级别。同时根据房地产市场和土地市场交易资料，按季度评估市场交易样点、监测点地价，测算各级别土地的级别基准地价，见表1。

表1　2013年丰县城区基准地价表（基准日：2014年1月1日，单位：元/m2）

3　基准地价合理性分析

3.12013年地价空间分布分析

克里金插值方法（Kriging）是空间插值诸方法中的一种，它是利用区域化变量的原始数据和变异函数的结构特点，对未采样点的区域化变量的值进行线性无偏最优估计的一种方法。刘耀林等以武汉市住宅地价评估为例，证明了该方法在地价评估中应用的可靠性[3]。

本次丰县城区地价的空间插值使用的是经调整筛选后的市场交易样点地价数据（商业264个、住宅120个）。插值结果见图1～2。

图1　商业用地地价插值结果

图2　住宅用地地价插值结果

从商业用地地价插值结果可以看出，一级商业用地主要分布在向阳路中段、人民路西段、解放路中段，这一区域商业繁华，特别是向阳路中段，具有帝相阁、百货大楼、中阳商城等区域商服中心。并以这三点为中心，向外扩散。另外可以明显发现，一级商业用地的扩散呈现向东蔓延性，这主要是由于近年丰县城市中心东部的华地第一街区、招商场、人民路、解放路商业繁华度不断增强，使得丰县商业中心不断向东南部蔓延。分析住宅用地地价插值结果得出，一级住宅用地仍然分布在城市中心，住宅中心以县人民政府板块和老城区板块为主。二级住宅用地包围一级用地，并沿向阳路、丰黄路向南扩延。主要扩延了丰黄路东、向阳路南、复新河西的地区，该区域在近三年完工了一批新住宅小区，如盛泰御景园、在水一方、名仕雅苑等，区域地价进一步被提升，并由逐渐向东越过复新河、向南覆盖蔓延的趋势。这表明本次参与测算基准地价的样点价格符合丰县地产市场的现实水平，基准地价更新的成果可以用来调控丰县土地市场，引导不同目的的土地使用权交易行为。

3.2与国家政策及土地成本的衔接

国土资源部2006年颁布的《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号），要求依据工业用地出让最低价标准，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。因此，通过与国家地价限价政策以及城市相应级别实际土地成本的比较，可判断更新成果是否符合政策法规基本要求以及与基本经济原理的匹配性。根据307号文件规定，丰县属于土地等级中的第十三等，工业用地出让最低价标准为96 元/m2。本次丰县基准地价更新的工业用地末级地基准地价为195元/m2，高于最低出让标准，本次基准地价更新结果符合国土资发307号文件的要求。

3.3地价与房价对比分析

3.3.1地价与房价比值分析

在房地产价格中，地价在一定经济发展水平下所占房价比例有一个合理阙值。可依据基准地价占房价的比例是否在阙值范围内来判定其合理性。根据国土资源部官方意见，目前在中国，地价占房价15～30％，平均是23.2％[4]。笔者选择了26个丰县典型楼盘的开发和销售案例，见表2。

表2　典型楼盘住宅楼面地价占房价的比例

从表2中可以得出，楼面地价占房价的比例平均值为20.37％，最高值38.85％，最低值9.20％。多数案例集中在15～25％之间，一共有18个，25％以上的案例有5个，低于15％的有3个。该比例在目前中国地价占房价比例的合理范围之内，间接证明本次基准地价的合理性。

3.3.2地价与房价协整关系分析

当时间序列属于非平稳过程时，判断变量间的因果关系将十分困难，而协整理论及误差修正模型很好地解决了时间序列的非平稳问题[5]。笔者通过实证分析的方法，证实了地价，房价两个时间序列满足同阶平稳，通过向量自回归（VAR）模型证实了它们之间存在着协整关系。

收集江苏省城市地价动态监测和丰县房地产市场走势与发展预测研究的住宅用途地价和房价调查成果数据（2003～2013），选择eviews6.0软件为运算平台，导入数据，选择计算方法进行检验。检验结果表明，丰县2003～2013年地价的对数值（一阶滞后序列）ADF检验t-Statistic为-4.75，小于5％的置信水平-3.32；而房价的对数值（一阶滞后序列）ADF检验t-Statistic为-3.28，置信水平-超过95％。结果证明以上序列为一阶单整序列，满足协整检验的前提。

对丰县房价和地价进行回归，获取回归的残差序列，房价对地价回归系数的残差序列的ADF检验t-Statistic小于5％的置信水平，从检验结果来看，丰县城市的房价与地价之间存在一定的协整关系。

3.4城市地价与土地市场协调分析

土地市场在整个市场经济体系中占有重要地位，评价土地市场发育程度和运行效率，可以完善土地市场建设内容，明确建设目标，并发挥土地市场在经济社会运行中的作用[6]。笔者选取评价土地市场运行状况的典型指标：有偿使用率、公开出让率、土地出让价格离散系数、商住工出让比例对丰县土地市场运行成熟度进行分析，结果见表3。

表3　丰县近五年土地出让情况分析亩（单位：元/m2）

从价格离散系数来看，商业用地和商住用地的绝对价格离散度都较高分别为0.90、0.82。各类用地地价上涨究其原因在于随着丰县近几年经济的高数发展商业和商住用地的土地增值效果明显，市场竞争激烈，一般位于商业中心和繁华地段的土地价格增长较快，而一些开发区以及相对边缘地带的土地由于城市的扩张和发展，土地价格也呈现上涨的趋势。结果表明基准地价水平跟土地市场相协调。

3.5城市地价与社会经济协调分析

城市地价受到多种因素的影响。笔者选取人均GDP、住宅类商品房销售价格、房地产投资、城镇人均消费、在岗职工年均收入、城镇人口、人均住房面积、城市化率等指标。利用灰色系统理论，对各指标进行灰色关联度分析[7]，评价各指标与城市地价的关联程度。结果见表4。

表4　县城市综合地价影响因素各指标关联度排序

结果表明：在经济、社会因素体系中，对丰县城市综合地价影响最大的四个指标是城镇人均住房面积、城镇人口、城市化率以及住宅商品房价格。郝军等对内蒙古自治区14个县（区）所在地基准地价与其影响因子进行相关分析，得出城镇基础设施状况是城市地价的主要影响因素之一，尤其对住宅地价和工业地价[8]。而基础设施状况的完善度在某种程度上可以从人均住房面积、城市化率和住宅商品房价格上得到反映。因此，丰县地价与社会经济相协调。

4　结论与讨论

基准地价更新成果对于政府执行土地政策，调控土地市场；对于指导土地市场交易正常进行；对于完善土地价格体系都具有重要作用，其结果科学合理与否至关重要。本文从低价空间分布、与国家政策及土地成本的衔接、地价房价对比分析、城市地价与土地市场协调分析以及城市地价与社会经济协调分析五个方面对一个城镇基准地价合理性进行验证。通过上述几个方面的检验，2013年丰县基准地价与该县实际地价水平较为一致，同时说明了丰县基准地价的合理性。

[1]《城镇土地估价规程》（GBTI8508-2001）[S].

[2]王春芝，王霞，杨志毅，等.对烟台市最新基准地价的思考[J].资源与产业，2008（4）：63～66.

[3]刘耀林，傅佩红，等.Kriging空间分析法及其在地价评估中的应用[J].武汉大学学报，2004（6）：471～474.

[4]中国国土资源报[N].2006.

[5]徐凤.我国地价、房价与租价多重协整关系实证研究[J].大众科技，2008 （2）：77～79.

[6]张鹏，张安录，等.运用地价特性完善土地市场[J].社会主义新农村建设，2007（10）：156～158.

[7]李希灿，王静，等.土地生态安全多目标多层次灰色关联度评价模型[A].第16届全国灰色系统学术会议论文集[C].2008.

[8]郝军，于胜男，等.城镇基准地价主要影响因素相关性分析[J].内蒙古农业大学学报，2008（12）：92～95.

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1673-0038（2015）22-0181-03

2015-5-18