浅析房产测绘的误差避免研究

邓丽君

【摘要】随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。其中，如何控制房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。

【关键词】测绘精度 面积测算 误差防范

前 言：与其他经济活动不同，房产测绘风险具有特殊性。涉及面广，而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。

一 房屋建筑面积测算的有关规定

1 计算全部建筑面积的范围 ：（1）层高大于2.20米的永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上，按其水平投影面积计算。（4）房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（6）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

2 计算一半建筑面积的范围 ：（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。上盖水平投影超过底板外沿的，以底板维护结构外围水平投影面积的一半计算；维护结构超过上盖的，应按其上盖水平投影面积的一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、雨棚、站台、加油站、收费站等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）有顶盖未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当维护向内倾斜时，应按维护上沿外围水平投影面积的一半计算；当维护向外倾斜时，应按底板外围水平投影面积的一半计算；当维护结构超过上盖的，应按其上盖水平投影面积的一半计算；当上盖投影超过维护时，应按维护结构水平投影面积的一半计算。（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3 不计算建筑面积的范围 ：（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙等。（3）房屋之间无上盖的架空通廊。（4）屋顶建筑，房屋的天面、挑臺、天面上的花园、泳池、眺望间等景观设施。

二 避免房产测绘误差的相关措施

从误差的产生来源上可以将房产测绘中的误差分为仪器误差和人为误差。仪器误差就是在测绘工作中，运用仪器不当产生的误差。例如测距仪（特指激光测距仪，下文同）前后测距不当产生的误差，校正不当产生的误差，测量过程中激光没有达到测距点产生的误差，以

及光照温度产生的误差以及全站仪定位误差等等。人为误差产生的情况比较复杂，如报数误差，记录误差，测内径加墙厚产生的计算误差，闭合误差，房屋形状不规则产生的测图误差等等。

仪器误差的避免：（1）校准误差：房产测绘之前测距仪都要拿到专业部门进行校验，使测距满足测绘要求，测量人员可以在使用前通过测量同一点的方法核准，假如仍有误差，可以再次校准；（2）前后测距误差，测距仪默认是后测距，但有时由于障碍物的遮挡，必须使用前测距时，在测量过程中反复操作的过程中会产生操作误差，这个时候就需要测绘人员保持清醒的头脑，尽量减少切换误差；（3）超限误差：当使用测距仪测量较远的边长时也可能产生误差，如超过测距范围，或者激光没有打到挡板上，产生的偏离误差，这个时候可以通过分段测量的方法减少误差；（4）其他误差：全站仪在打点定位中可能产生误差，这就要求测绘人员在测绘过程中细心整平，在光照比较强烈的情况下多大几个点，从而减小误差。

人为误差的避免：（1）报数记录误差：由于测绘分工不同，测距人和画图人大多数情况下不是一个人，报数与记录可能产生不符、错误，这就要求测绘人员要多次报数来避免不必要的错误；（2）审房误差：当房屋形状比较复杂，画图员可能会产生审房错误，草图形状与实际房屋不吻合，这要求测绘人员认真学习测量规范，细心审房，牢固的掌握房产测绘的要领；（3）计算误差：很多时候房屋外围障碍物的原因，无法测量，这个时候只能通过测量内径加墙体厚度的方法完成工作，由于墙体厚度有时没法测得，可能产生计算误差，改正方法是通过测量附属墙体的厚度尽可能减少计算误差。

三 提高房产测绘精度的措施

1 加强施工图测算及预售面积的准确性。设计图纸是建筑面积测算必须的首要资料，其准确与否直接影响到建筑面积测算的准确性，应该检查全套施工图上是否加盖审图章或规划章。建施图主要检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，以及设计单位提供的对图纸上公用配套设施部位，如消防水池、发电机房等使用说明是否清楚，才能准确进行计算和分摊。在建筑施工图上，标注的尺寸与我们要计算套内面积的墙体中线尺寸存在一定差异，在作业时，要经过换算才能使绘图准确，计算出正确的面积。其次，有关楼梯、阳台、飘窗等尺寸，则以其相应的大样图为准。另外，通过查阅开发商提供的建筑设计光盘，量取尺寸数据也是一个简捷的办法；再次，要注意上下层之间的结构关系，确认特殊部位如车道、阳台等是否具有上盖，能否计算面积，才能计算出准确的测算面积。最后，应进行成果资料的检查与分摊认定。检查内容包括：各套间的分户界线，共有部位范围、房屋边长数据的取值以及面积计算是否正确，共有部位的分摊是否符合规范规定；委托人名称、房屋坐落、层数、房号、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

2 加强实测面积的准确性。首先，要提高房屋调查内容的准确性。房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建筑年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。其次，要提高外业实测的准确性。实测时，建筑物外围及内部分隔尺寸应测量完整，标注清楚。设计相同的楼层可抽查测量单层房屋边长的方法进行测量，完整记录相关外业数据。此外，还要提高房产图内业绘制的准确性。房产测绘从外业数据采集到内业绘图和面积分摊计算工作由同一测绘技术人员完成比较好，因为施测人员对施测的房产情况比较了解，能更为准确的绘制房产图和划分功能区进行房屋面积计算。内业数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性，上下左右不同户型连接的合理性。房产图绘制和面积计算完成后，应当经过同一作业组其他人员的校核，提高数据和房产图的准确性。

四 结束语

总之，随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。房产测绘技术对于测量人员的素质要求高，尤其是责任心。作为一个测绘工作者，在不断加强个人技能的同时，还要反复检核，从而使误差减小到最低。

参考文献

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【2】王亚美，程启斌，陈?，等.浅谈减少房屋预测面积与实测面积差异的措施[J].现代测绘，2010（3）.

【3】李玉红.降低房屋测绘面积误差的几点技术措施探讨[J].房地产导刊，2014（21）.