BIM技术在商业地产项目运维管理中的应用研究

韩雪

【摘要】传统的商业地产运维管理，都是通过使用相关的表格和数据来反映商业内部的运营情况，在某些设备出现故障需要维修的时候，也是通过纸质图纸来查找，工作效率非常低下，也很容易出现错误。因此市场上开始兴起基于BIM技术的运营管理理念。它可以优化传统运营管理中各种问题的处理办法，较大的提高工作效率，本文就其具体应用进行简单的介绍。

【关键词】BIM；商业地产；运维管理；应用研究

【引言】BIM技术从传统的应用于工程项目的设计阶段和建设阶段，为项目的高效合理建设提供重要依据，到如今已经更多的应用于商业地产项目的运维管理中。商业由于长期人群密度高和设备的高负荷运行，经常会出现各种意想不到的情况，如何能快速找到问题的所在并尽快解决，是每一个商业运营企业所关注的重点问题，因此，将BIM技术的先进理念应用于商业地产运维管理中具有重要的现实意义。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的简称，即建筑信息模型。它是以建筑项目的各项相关信息数据作为模型的基础，建立建筑模型，并对相关细部结构、设备布置、性能指标、造价成本等进行分析，实时反映项目内部各个部位的状况，具有为决策者提供直观依据的作用。

二、BIM的特点

1、可视性

传统的商业运维管理，需要通过大量的商管和物业人员在现场进行巡逻，经常对各种设备和物质进行维护和检修。特别是当某些设备出现故障的时候，根本就无从知道具体是哪个部位出现问题，需要花费大量的时间来查找，效率极低。而在基于BIM技术的软件应用模式下，可以一目了然的显示出哪个位置出现问题，定点对其进行修理，达到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技术的软件应用模式下，整个商业部分的施工图纸和设备、管道的分布情况全部输入在电脑中，它可以自动监控各个设备的运行情况，和商业整体的人流量和平面布置情况。在需要的时候，可以直接显示出各个需要的数据指标（如热工性能、设备的温控情况等）。只要是我们需要的数据，都可以通过软件来直观的找到，并提前预告各处存在的隐患和问题，提醒商管人员提前进行控制。

3、高效性

与传统的数据查找模式相比，它提前将整个商场的运营平面和图纸等传输进电脑。通过三维建模的方式，可以直观的显示每一个设备存放位置、整体平面布置情况、人流量的显示、各处性能指标的运行情况等。为各种突发问题的解决方案提出数据支持。

三、BIM在商业运维管理中的具体应用

1、故障分析可视化

在商场里，各设备由于长期的高负荷运行，经过一定时期后会出现各种问题。比较常见的如空调管道不严密导致制冷效果不佳、线路老化导致部分区域经常断电、某些耗电大的店铺集中使用大功率导致电压跳闸、消防设施损坏等。出现问题时，通常都需要采取保修、处理、查找图纸和问题来源、制定方案到处理等一系列繁琐的过程，有时需要耗费较长的时间，对商户造成比较大的影响，而且有时由于线路都已经封闭，很难找出故障的具体位置。

因此，在基于BIM技术的软件应用模式下，可以采取3D建模的方式，将整个商业的运行情况与软件进行联动。一旦某些部位出现问题，在软件中就能及时的反映，并清晰的标示出其部位，便于维修人员针对性的进行处理，迅速解决问题。

2、隐蔽管线和设备的管理

现今的建筑工程中，管线大部分都是暗埋设在结构墙体或者天花吊顶内，而且施工企业在施工时，没有完全按照设计圖纸的走向，具有太多的随意性。当施工单位和开发商的工程管理人员撤离后，开发商将商场移交给物业管理公司和商业管理公司（进行管理？）。这部分工程维修人员没有参与工程建设，根本就不知道里面管线的埋设情况，更不用说后期进场的小商户。因此经常会出现商户在装修时破坏了公共部位的管线，或者将一些不能砸的墙体砸坏，更有甚者破坏了整个大楼的高压线路和天然气管道的埋设，引起意想不到的安全事故。

这种时候，BIM技术的应用就显得尤为重要，它可以对各种管线的实际埋设情况进行清晰的描述，指导商户的装修，显示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能触碰的。同时对于已经拆改的部位及时在软件中进行更新，实时将现场实际情况与电脑进行同步，确保管线和设备信息的完整和实效性。

3、公共安全管理的应用

商场作为人们活动的公共聚集场所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火灾等的应急处理。在传统模式下，都是发生了火灾之后，再来进行处理和人流的疏散。而在基于BIM技术的软件应用模式下，可以提前进行预防、报警和及时的处理。

还是以消防火灾为例，一旦某些区域有火灾发生的可能性和隐患，它可以通过烟感和温感传输来的信号进行快速的分析，分析是否有必要对其提前处理。一旦真正发生火灾，它可以及时显示出具体火灾的部位和严重程度，同时周边人群数量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人员有多少，最近的消防灭火设备的分布位置等。这便于管理人员迅速做好最合理化的处理办法，调动最近最有效的人员，采取最短的距离，拿到最实用的工具，将火势给予熄灭，并对人群进行疏散，减少伤亡。这比传统的找图纸确定位置，再来制定处理方案高效的多，效果也更加明显。

4、能耗数据分析

商场通常水、电、空调和天然气等都是由商管公司统一控制和安排的，在实际经营过程中，很多商管人员的专业水平其实是不够的，很多时候，长期将各设备处于高强度的运行负荷下，造成较大的浪费。如中央空调长时间的开放，在温度下降到一定温度后，也无人关掉，造成一种过度制冷的情况。

通过BIM结合物联网技术的应用，使得日常能源管理监控变得更加方便。通过安装具有传感功能的电表、水表、煤气表后，可以实现建筑能耗数据的实时采集、传输、初步分析、定时定点上传等基本功能，并具有较强的扩展性。系统还可以实现室内温湿度的远程监测，分析房间内的实时温湿度变化，配合节能运行管理。在管理系统中可以及时收集所有能源信息，并且通过开发的能源管理功能模块，对能源消耗情况进行自动统计分析，比如各区域，各户主的每日用电量，每周用电量等，并对异常能源使用情况进行警告或者标识。

【结语】商业地产的运营维护是一个精细化的过程，在做好公共设备维护正常运行的前提下，也要为广大商户提供专业化的指导。商业管理公司应该更加深入的将BIM技术应用到后期的运维管理中，为广大的顾客提供一个舒适温馨的购物休闲环境，才能将商业经营的更好。

【参考文献】

[1]王辉.BIM在商业运营管理中的应用研究[j]建筑经济.2013（11）

[2]曾强斌.论BIM在项目管理中应用方向[j]时代周刊.2013（7）