浅析业主方的工程变更管理

周康

摘 要：由于建筑工程项目具有单一性、复杂性、长期性、动态性的特点，工程变更几乎是无法避免的。业主方不仅是建筑工程项目的建设投资开发及项目管理主体，也是负责工程变更管理的执行部门。工程变更的控制对于整个项目的造价及工期影响很大，因此对于业主方，如何有效控制工程变更管理显得尤为重要。本文首先介绍工程变更的概念范围，然后分析工程变更产生的原因以及业主方在工程变更管理方面存在的若干问题，结合SN1浦东金融广场项目建设实施过程中的变更管理措施，对如何避免和减少工程变更进行分析、探讨。

关键词：业主方，工程变更，设计变更

一、工程变更的概念和范围

所谓工程变更（EC， Engineering Change ），是指在工程项目实施过程中，按照合同约定的程序，监理人根据工程需要，下达指令对招标文件中的原设计或经监理人批准的施工方案进行的在材料、工艺、功能、功效、尺寸、技术指标、工程数量及施工方法等任一方面的改变，统称为工程变更。工程变更对施工过程影响很大，处理不善会造成工程造价的增加以及施工工期的拖延，引发建设项目各参建方的利益冲突。

二、工程变更产生的主要原因

工程本身具有的不可预见性，是工程变更产生的根本原因。在项目实施全过程中，根据发生原因的不同，工程变更大致可以归结为以下几类：

1、勘察类

由于前期勘察单位的技术能力有限及勘查范围深度不够等原因，有时会出现勘察结论与现场实际施工不符。如：地基开挖后发现地下障碍物、市政电缆，桩基础施工碰到大块孤石需要清除等情况。

2、设计类

设计变更主要包括设计优化、设计遗漏、政策法規变化、设计规范修改、现场施工条件变化等。设计变更是工程变更的一部分内容，因而它也关系到质量、进度和投资控制。所以加强设计变更的管理，对规范各参建单位的行为，确保工程质量和工期，控制工程造价，进而提高业主的设计管理水平都具有十分重要的意义。

3、工程所在地政府主管部门等第三方引起的工程变更

如政府主管部门按照法规，要求增加环保和生态项目；交通基础设施项目建设中，政府为地方经济发展提出改线要求。[1]

4、现场施工类

指施工单位在施工过程中发现的设计与施工现场的地形、地貌、地质结构等情况不一致，或因施工质量或安全需要变更施工方法、作业顺序和施工工艺等而提出来的工程变更。此类工程变更主要由施工单位提出，并以现场签证为主，包括现场经济签证和工期签证，经济签证如：地下障碍物清运、合同内遗漏的项目、隐蔽工程签证等。工期签证如：停水停电签证、遇不可抗力因素的停工、人员窝工等。

5、营销类

此类工程变更主要来自业主方本身，主要指由于市场条件的变化，为了满足迎合客户需求，对建筑单体、产品品质档次、户型、公建配套等进行的修改，这一类变更在分期开发项目的后期经常会出现。

6、物业类

物业管理部门作为第三方由业主聘请的管理机构，对业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境。物业管理部门提出的工程变更，主要是使用功能不合理引起的变更，如机房点位的布置、水管井的走向、电压电源的控制不当等。

三、业主方在工程变更管理中存在的问题

目前，业主方在建设项目工程变更管理过程中主要存在的问题有以下几点：

1、业主方管理人员业务能力有限，有些业主单位甚至临时组建项目班子进行工程管理，管理人员业务水平参差不齐，所投入的人力资源有限，有时在施工现场仅有业主代表一人，导致对于施工现场发生的工程变更显得比较滞后，无法有效的进行成本控制。

2、业主方在执行工程变更时审批时间较长。根据行业规定，承包商在工程变更确定后14天内应提出报告给监理/业主工程师确认，逾期则视为不涉及价款变更。但在实际操作中，由于业主单位的审批流程及时间过长，导致工程变更时效性差，往往施工单位已经开始执行变更的内容，所涉及的价格变更仍未确定，在结算和审计过程中发生争议。

3、业主方的暖通、给排水、强弱电等专业工程师对总包及各专业分包合同内容或工程量计算规则不清楚，造成工程变更与合同重复。

4、业主方为加快项目实施，在招投标过程中对招标图纸审核力度不够，导致招标图与施工图纸差异较大，使得施工单位低价中标后因图纸变更原因提出工程变更。

5、业主方在项目建设过程中文档管理不规范，资料原件缺乏保管，记录不完整。如原件由承包商保管，业主却没有保留底稿或复印件，结果承包商擅自涂改以追求利益的最大化，一旦发现有疑问却无据可查。

6、业主方在招标文件中用词不明确，含糊不清，计算依据不足。如招标方式仅写固定价格，到底是固定总价还是固定单价描述不够详细；又如在项目特征描述中写的是破除钢筋混凝土，但是没有提及废钢利用，以至于发生签证时，施工单位所报单价中未扣除废钢利用的回收价格，给业主方带来损失。

四、业主方的工程变更管理中所采取的措施

首先，在工程项目的设计阶段，业主方应加强与设计单位的沟通力度，帮助他们最大限度的了解建设单位的要求，以免造成设计方案和建设单位的要求发生较大的偏差。以本人目前负责的SN1浦东金融广场项目为例，该项目为一大型综合体项目，项目建设周期较长预计2018年竣工。项目总建筑面积约47.21万平方米，地上39层，地下4层，由3栋甲级办公楼、1座商业购物中心和1个4层的地下车库组成。在项目实施过程中，业主单位与设计院保持每周一次的设计例会，确保可以及时处理在设计与施工过程中遇到的技术难题；在设计概念方案及扩初阶段，设计单位会分别进行两次设计汇报，以确定设计方案与业主要求相符合。另外，该项目比较成功之处在于，工程监理在设计阶段就已经介入，不仅能协助业主单位检查设计进度执行情况，也能控制前期的设计变更。

其次，业主单位应建立规范的工程变更审批流程。在建设项目实施过程中，由于业主修改图纸或设计图纸优化出现的设计变更、施工单位提出的技术核定单及现场实际出现的合同外情况造成的返工和变化均会导致工程变更。对于业主方而言，在公司内部建立行之有效的工程变更审批流程，对于控制造价及项目工期都非常重要。以SN1浦东金融广场项目为例，在项目实施过程中，业主方对于工程变更的审批制度如下：1、所有工程签证都有业主发出的变更指令单；2、所有签证根据合同分为独立工程、总承包工程（含指定分包工程），分别自成体系归类编号，便于结算；3、所有签证均须有预评估的过程，即事先对已经确认的工程变更进行估算，以确认变更的价格在可控范围之内；4、所有签证单需要在审批时效内完成，逾期将不予签认；5、签证单推行样本制度，对于比较复杂，金额较大的签证，由监理及管理公司指导，先编制签证单样本在执行。该项目执行的工程变更的基本流程图如下：

另外，业主方在工程项目正式开工之前，先提前确定材料样板及工程样板间，也有利于避免今后可能会发生的工程变更。当建筑单体主体封顶后，第一时间进行标准层施工，组织设计、营销、工程人员分别进行样板间评审。全部评审合格后，由设计部门统一对提出的问题和需要变更的内容统一归类并发变更指令，这样再开始大面积的施工，几乎就不存在由于设计变更引起的返工成本了。提早进行工程样板房的施工，这对于实施室内精装修的项目来说尤为重要，是减少后期变更、实现成本控制的有效途径和方法。以SN1浦东金融广场项目为例，在塔楼精装修工程招标之前，业主单位先单独委托一家精装修施工单位完成一层标准层的施工，经业主及设计单位审核确认无误后，最终确定材料样板并进行下一步的精装修工程招标，这样就避免了在正式施工时由于材料未达设计预期所引起的工程变更，虽然精装修招标时间周期会延长，但有利于业主的造价成本控制。

最后，业主方应加强合同管理和对工程变更的审查。业主工程师应熟悉各项合同条款时，遇到变更合同价款时应按照下列方法进行：合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；合同中只有類似于变更工程的价格，可按照类似价格变更合同价款；如合同中没有且无类似与变更工程的价格，由承包方提出适当的变更价格，经业主方审核确认后执行。同时，对于各类工程变更，业主单位应结合合同全面审查工程变更内容，包括：变更的原因分析，变更实施后对工程造价和工期有何影响，如工期可能延误，采取何种补救措施；工程变更是否与招标文件、投标文件、合同条款有矛盾或不符之处，若有应如何重新认定[2]。以SN1浦东金融广场项目为例，在施工总承包合同内，泛光照明工程作为独立工程单独招标，考虑到泛光照明工程为室外作业工程，且与总包及幕墙单位需紧密配合，因此业主方提出将泛光照明工程由独立工程变更为指定分包工程，纳入总包单位的管辖范围，中标单位须与总包单位签订工程分包合同。此类工程变更作为合同结构形式的调整，属于变更范围较大的调整，如在中标以后再做变更，将可能引起重新签订合同，导致合同总价的变更并影响施工工期。

五、结束语

在实际的工程项目管理过程中，工程变更产生的形式及表现的形式呈现多样化，对于业主方而言，必须充分认识到工程变更的重要性，将工程变更管理工作精细化，总结工程变更管理中的成功经验和失败教训，促进工程变更管理水平的不断提高，最终实现工程顺利推进与投资控制相结合，真正体现项目管理水平。

参考文献：

[1]方俊 建设项目工程变更的分类与控制 广东技术师范学院学报 2004年第4期

[2]赵晓旭 基于业主方的建筑工程项目变更管理 合作经济与科技 2014.6.19