我国住宅专项维修资金的使用管理研究

赵立鑫

【摘要】 住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期届满以后进行维修、改造、更新的专项资金。随着我国住房市场化改革的不断推进及人们物质生活水平的逐步提高，越来越多的城乡居民拥有自己的住房，作为建筑物“养老金”的住宅专项维修资金问题也引起了广大业主及物业管理者的关注。对我国住宅专项维修资金制度进行深入的研究，有利于保障住宅专项维修资金的正常运行，有利于维护广大业主的切身利益。我国住宅专项维修资金制度起步较晚，从立法的演进来看，经历了一个不断发展、完善的过程，《物业管理条例》首次以行政法规的形式规定了住宅专项维修资金制度，《物权法》第一次以法律的形式确立了住宅专项维修资金制度，使住宅专项维修资金制度在我国整个物权法律架构体系内具有了一席之地，《住宅专项维修资金管理办法》的颁布，标志着我国住宅专项维修资金制度的日益完善、更加成熟，预示着我国住宅专项维修资金制度开始迈进一个崭新的发展阶段。

【关键词】 住宅专项维修资金； 使用； 监管； 体系建立

1.引言

政府主管部门及相关管理机构对住宅专项维修资金的使用和管理的力度和效果，直接影响到整个社会的安定团结和稳定大局。党雷在《住宅专项维修资金管理模式探析》一文中提出：“房地产作为我国经济发展的支柱产业之一，不仅涉及老百姓的切身利益，而且关系到社会的繁荣与稳定。住宅专项维修资金制度是房地产行业健康发展的重要支撑，随着我国房产市场的成熟与完善，其重要性日益凸显。住宅专项维修资金是房地产行业健康发展的重要保障，根据管理主体的不同，住宅专项维修资金管理模式可分为：业主自治模式、物业公司管理模式和行政机关管理模式三种。我国采用的政府主导下的业主自治模式尽管符合现阶段各地区发展不平衡的实际情况，但仍需要从确保物业得到及时充分维修，以及实现专项维修资金的保值增值两个方面进行完善。”①可见，住宅专项维修资金的使用和管理是关系到居民生活质量的一件大事，必须对住宅专项维修资金的使用和管理主体、范围和方式进行界定，以维护住宅业主的合法权益，维护整个社会的安定团结和稳定大局。

2.住宅专项维修资金的使用和管理的具体措施

2.1 建立健全住宅专项维修资金的使用和管理规章制度

建立健全住宅专项维修资金的使用和管理规章制度是住宅专项维修资金的使用和管理在制度建设方面的具体措施。调整住宅专项维修资金的使用和管理的法律法规主要有国务院制定的《物业管理条例》，建设部、财政部制定的《住宅专项维修资金管理办法》，以及各省、自治区、直辖市和有立法权的较大的城市制定的住宅专项维修资金管理细则及管理办法。要根据住宅专项维修资金的使用和管理现状，依据法律、法规，详细制定出《住宅专项维修资金管理制度》，《住宅专项维修资金使用注意事项》、《住宅专项维修资金使用和管理操作规程》等相关规章制度。制度化是做好住宅专项维修资金的使用和管理的基础，住宅建设的智能化和现代化，决定了住宅专项维修资金的使用和管理要不断改革，不断适应新形势的需要，与时俱进，全面实现住宅专项维修资金的使用和管理的制度化、规范化、合法化和合理化，充分发挥住宅专项维修资金的使用和管理的职能作用。

2.2 科学、合理界定住宅专项维修资金的使用和管理范围，将住宅专项维修资金的使用和管理纳入规范化轨道科学、合理界定住宅专项维修资金的使用和管理范围，将住宅专项维修资金的使用和管理纳入规范化轨道是住宅专项维修资金的使用和管理在適用范围方面的具体措施。设立住宅专项维修资金的主要作用是保障住宅共用设施、住宅共用部位的正常使用，因此，住宅专项维修资金要用在住宅共用部位，在管理上，我国主要采用的是以人民政府为主导的业主自治模式，人民政府财政部门和房产管理部门对住宅专项维修资金的使用进行监督和指导，县级以上人民政府房地产管理部门设立房屋维修资金管理中心负责辖区内的住宅专项维修资金的使用和管理。在管理部门明确，管理模式确定的情况下，能否对住宅专项维修资金进行规范化、合法化使用和管理成为关键。因此，各级人民政府主管部门要科学、合理界定住宅专项维修资金的使用和管理范围，将住宅专项维修资金的使用和管理纳入规范化轨道。

2.3 加强精通住宅专项维修资金使用和管理、了解住宅建设发展趋势的复合型管理和监督、指导人才的培训力度，为住宅专项维修资金使用和管理的可持续发展储备足管理和监督人才

3、结束语

加强精通住宅专项维修资金使用和管理、了解住宅建设发展趋势的复合型管理和监督、指导人才的培训力度，为住宅专项维修资金使用和管理的可持续发展储备足管理和监督人才是住宅专项维修资金的使用和管理在人才培训方面的具体措施。各级人民政府主管部门要同业主委员会紧密结合，结合住宅维修、改造、更新工程的实际情况及关键部位和关键节点，经过调查研究，对这些工程的成本管理和控制、安全管理和控制、质量管理和控制以及工期的管理和控制选定监督和指导专业人员，加大投入，加强对这些专业技术人员的培训力度，建立健全规范的管理和监督人员遴选和培训规章制度，并严格按照规章制度的要求对这些专业技术人员进行业务和职业道德、执业纪律的培训和教育，带出一支纪律严明、操守高尚、技术精湛、业务水平高的专业化住宅专项维修资金使用和管理这队伍。

参考文献 · [1] 罗红峰. 我国住宅专项维修资金制度研究[D]. 吉林大学 2014

·[2] 邓捷. 住宅专项维修资金使用法律问题研究[D]. 西南政法大学 2013

·[3] 渠天龙. 我国物业小区住宅专项维修资金法律制度研究[D]. 山西大学 2010

·[4] 王申. 住宅专项维修资金制度法律研究[D]. 暨南大学 2011

·[5] 崔迪. 住宅专项维修资金监管法律问题研究[D]. 华东政法大学 2011