关于房地产设计管理的要点分析

张盛梅　张建才　李延军

【摘要】房地产企业通过其产品传递企业的价值观和理念，体现其对品质的追求。对设计管理而言，就是将企业的核心价值观和理念灌输到产品中，通过产品传递给客户，从而得到市场充分认可。建筑设计是开发商开发市场全过程的最重要的第一步，影响着营销方式和业主的生活方式。如果从企业来看，前期设计管理是决定房地产企业85%的成本。本文对地产设计理念和管理技术环节控制进行了分析。

【关键词】房地产；建筑设计；设计理念；结构分析；

一、房地产建筑设计理念

建筑设计的根本设计理念是使用，外在表象是美观。设计的最终目的是保证建筑质量，关键是耐用 。开发企业设计的房地产项目也是如此。现在很多开发商或者说建筑设计院，把建筑设计的精力或者放到是不是美观、规范或者放到了能否得到审批部门的审批这些枝节上。实际上除了建筑设计要规范、美观、坚固等必备的前提，还要科学。所谓科学不仅仅是建筑专业知识的运用，还要考虑市场需求，注重建筑质量，要从长计议。缺少对市场的充分估计及对未来环境的规划，设计的建筑也必定造成眼前或将来的浪费，或者因为外观落伍提早重新装修，或者因为有碍风景拆除重建、或者因为使用功能的缺陷改建，最严重的后果就是还没有建起来就倒塌了。所有这些问题都是设计环节的短视或者不足所致，或者是建设的质量施工监管不力。从这个角度讲，建筑设计是科学。科学的设计成果一定要经得住市场的考验，经得住时间的考验。

一个好的建筑设计经受历史的考验、重大灾难的考验，是设计成果所产生内在价值的体现。当然开发商和购房人往往考虑的都是眼前功利，当市场上供需不平衡的时候，设计成果的表现形式就出现明显特征。需求旺盛的时候，设计形式单一、规格单一、布局简单、使用功能少，开发商销售时无需营销人员更多专业知识；当需求低迷的时候，设计形式多样、规格多种、使用功能完善，开发商销售时需要营销人员更多专业知识，消费者的多种需求也会得到尊重和考虑；这种现象是一种自然现象，是市场作用或者说是供需作用的结果。还有另一种作用，就是设计、审批、开发等部门理念对建筑设计的影响。往往建筑设计的结果反映设计、审批、开发部门的素质高低。涉及到历史的考验和重大灾难考验的建筑都是市场意外因素作用的结果，是品牌、理念、社会效益等方面的综合反映。

二、房地产设计的要点分析

（一）项目定位

1、产品定位。产品定位就是形成市场差异化产品，主要包括两部分内容：一是研究房地产市场环境，从而确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品定位提供市场基础；二是研究产品构成要素和目标客户消费使用过程，以便确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析产品构成的主要因素，形成市场差异化产品。

2、客户定位。客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。客户定位需要研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、偏好和生活方式等。

（二）选址

选址环节中，应把握好到交通、客流、商业环境等几个因素对建筑设计的影响，并对不同功能、不同建筑形式的项目采取不同的方案。首先，作为制约着建筑与顾客联系的载体，城市道路交通的顺畅是商业项目发展的重要基础。因此，项目的地址必须选在交通可达性最佳的地点，使客源有充分的空间来往。其次，设计师应对街道两侧的客流规模进行分析，对于具备开发前景的区域，应开辟新的道路交通系统，创造新的商业环境。再次，一定区域内的人们往往具有该区域特有的消费水平和习惯。如趋向购买单一商品的顾客，往往希望富有比较和选择余地，而对商业气氛、娱乐性、环境要求不多。而购物范围较杂，也较随意的顾客则希望到集购物、娱乐、休闲等功能为一体的综合商场。因此设计师必须首先了解建筑的发展方向，锁定目标客流，再选定地址，继而进行下一步的规划和设计。

三、结构设计的内容和方法

1、建筑结构的平面设计

在绘制平面布局图的时候，首先要做的就是对建筑物所在地的地质构造、抗震烈度，以及建筑物周围的环境、建筑设施等进行调查。其中在对抗震设防烈度进行评估的过程中，如果建筑物所在地的抗震设法烈度，是六度区时，这时就不用对建筑物进行界面抗震演算了，但是一定要符合建筑抗震设计的规范和相关的抗震措施的要求。如果时间比较宽松，设计师就可以对砌体结构直接设计，不用在电脑软件中建模了；但是要处理好构件的受压情况。必要的时候，设计师要到实地进行考察以确保准确性，如果时间比较有限，最好的方法就是直接在电脑软件里输入建模进行计算。如果抗震设防烈度在七度区时或是更高的情况，最好就是利用电脑进行建模运算，然后利用软件的图层功能，直接冻结相关的层，在建立新的柱层、梁层、板钢筋层等等在内的图层结构，这样不但能够提高绘制的效率，方便不同结构间的平面图修改、复制，也提高了准确度。

2、屋顶的结构图设计

因为不同的建筑所处的地理环境、气候、用途等的不同，所以对于屋顶的设计也不同，比如在南方的多雨气候中，屋顶面的设计多是坡型的，北方地区房屋面大部分是平整的。对于坡型屋面的结构设计一般采用的就是梁板式和折板式这两种方式。折板式使用于建筑平面比较规整，版跨度不大，屋面的坡度和屋脊线转折的复杂度较小的坡型屋面，反之就适用于梁板式。在梁板筋的构造中，其中的某些部分的板负筋要拉通以便抵抗拉力。板厚一般是不小于120厚。

3、建筑结构设计的大样详图

在整个建筑详图保证准确的前提下，大样详图的设计可以在此基础上直接进行绘制，在设计中要遵循的原则是保证结构受力的合理性和施工过程中的快捷方便，在一定的标高和外形尺寸上要注意的就是和整体的建筑协调一致。此外建筑的实际标高和结构标高之间是存在一定差距的，设计人员要处理好这个差距在大样详图上的显示。

4、建筑机构设计中的楼梯的设计

每一个高层的建筑都会有楼梯，楼梯在设計中是比较难控制的，因为它的结构是镂空的，楼梯的受力情况、梯板、梁等都是十分关键的设计。梁的设计要注意的是梁下的净高要满足建筑的要求，梁的作用就是要保证上下楼层的位置、高度、结构等的统一，对于不对称的部位可以适当的采用折板楼梯构造，折板楼梯在设计中要特别注意的是把钢板在楼梯的折角处断开，然后进行各自的固定，这主要是怕由于局部的受力较大出现断裂的情况。在对楼梯的设计过程中，要注意梯的宽度，不宜过窄，这样会增加楼板的受力，容易出现断裂，所以梯板的设计要和整个楼梯的设计相一致。

结束语：

在现代建筑市场中，房地产设计管理已经成为主要的发展趋势，逐渐受到了人们与建筑开发商的青睐，有效推动了城市化进程的发展。因此，建筑设计师必须要从多个方面考虑，制定出完善的设计方案，对每一个建设进行科学合理的规划，尽可能为人们营造一个温馨、舒适的购物氛围，从而促进房地产建筑的可持续发展。

参考文献：

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