浅议房产测绘中房屋面积测算的问题

夏勤浩

【摘要】随着经济建设和城市化进程的加快，我国人地矛盾越来越突出，房屋的价格也在直线飙升。房产测绘是房产产权管理的重要内容，在现阶段，房产的面积直接决定着房产的价值，因此，对房屋面积的测算是至关重要的，本文对房产测绘的有关概念进行简单描述，对测绘中针对每个部分的测绘方法进行了分别说明，希望能给相关人员提供一些参考。

【关键词】房产测绘；面积测算；问题

引言

近十年来，我国的房价一直居高不下，房屋的价值除了受地理位置的影响之外，最关键的就是房屋的面积，对房屋面积的测算如果出现误差，将会使房屋所有者的经济利益受损，导致不必要的矛盾出现，因此，必须提高房产测绘的水平，保证房屋面积测算的准确度。

一、房地产测绘中有关概念及意义

1、房屋套内建筑面积

房地产在实际建筑中所占有的面积即为房屋套内建筑面积，包括房屋的支撑墙面积、房屋的实际使用面积和房屋以外的阳台面积。在计算阳台面积时，应该是按照阳台的水平投影面积为准，计算规则是：房屋的外墙和阳台外墙外围，围成的面积；墙体面积不是我们说的平面面积而是墙体承重的占地面积即与房屋地面的接触面积的总和包括房屋内所有墙的占地面积，比如房屋中的夹墙和外墙等，而不是通常以为的围成面积。

2、房屋公摊建筑面积

由多人共同占有的建筑面积即为房屋公摊建筑面积，产权同时归属于多名占有人。这样的分摊面积要根据各个户主的实际占有面积数量来决定，在房地产的测绘中房屋面积的测算可以给房屋公摊建筑面积最直接的依据。

3、房屋的使用面积

房屋的使用人在实际的使用中所用到的面积即为房屋的使用面积，通过水平投影的办法进行计算。

（1）、房地产的使用面积包括了客厅，厨房、卫生间、阳台、过道等所有面积之和。

（2）、在结构建筑面积计算时其中通风的通道还有烟囱是不能够计算在建筑的总面积之中的，但是一定要计算到用户的实际使用面积中的。

（3）、在对房屋的使用面积的计算中，对房屋的墙面粉刷装修的厚度所占的面积也是要计算在内的。

4、测算房产面积的内容与意义

（1）、房产面积的测算内容

建筑好的房屋面积和建筑时的测算用地面积都在房地产面积的测算范围之内，测算用地面积包括着公用的土地面积、丘面积、各种的地类面积、还有就是实际的占地面积等；房屋的面積测算包括大家的分摊面积、实际上使用的面积还有总的建筑面积等。

（2）、房产面积的测算意义

房地产开发建设和城镇规划的主要依据就是对房屋面积和房屋建筑用地面积的精密测算，这对房地产权的所属单位以及产权户籍的管理提供很好的参考资料。因为这项工作在实际操作中具有一定的难度，技术性也比较强，对测算的精度要求比较高。关系到产权人、开发商和建筑单位的利益。可以看出测算房地产面积对房地产的测绘是非常有必要的。

二、分摊共有面积楼层以及不同功能区计价的差异问题

1、分摊商住楼的楼梯间

商住楼通常可以分成上部分的居住区以及下部分的商用区两部分，两部分的结构因功能的不同而表现出不同的形式。其中，楼梯间与住宅区域是相通的，与商业区域不相通，楼梯间主要服务于上部分的住宅区域，对于楼梯的面积分摊就需要进行深入探讨。如果将其分摊给住宅部分，住宅部分的分摊面积会因商业部分的层数越多而造成分摊的面积越大；如果将其分摊给商业部分，商业部分有时会带有自用楼梯，并不使用楼梯。这种情况建议全楼分摊屋顶的楼梯间与商用部分楼梯间面积，住宅区域楼梯间由住宅住户自行承担。这就兼顾了谁对其进行使用，就对其进行分摊的原则，也将全楼整体概念给予了体现。

2、分摊非住宅共有建筑面积

因为共有建筑面积的关系较为复杂，很难选择合适的分摊方法，在实际的工作中通常采用的计算方法是先整体计算，后局部计算。对于建筑类型的非住宅来说，从设计的方面考虑，在设计功能一般的情况下，层通常是最小的单位，并且具有合理性。分摊界定一致性不管其权利人确定与否，在分摊前后都可保持其一致性。在对整栋建筑的共有面积功能区进行划分时，先进行房屋的划分分摊，再将功能区的共有面积以层的方式分摊，根据购房者的需要对其进行隔断的修建，如此新共有面积会在楼层中形成，为保证权利人的分摊面积，需再进行分摊工作。此种方法的好处有：房屋权属的登记面积不会因权利人的分割销售受到影响，而且计算的过程清晰可见，有利于判读与表达。

3、消防连廊

随着城市化进程的加快，城市用地面积越来越紧张，房屋建筑逐渐向高层化发展，部分高层建筑对十层以上的住宅为满足消防安全的要求设计了消防连廊，目的就是为了将各单元的消防楼梯进行连通。

（1）、相邻两个住户之间设计一条与阳台类似的连廊，在与其公用的消防楼梯进行连接，其面积为相邻两个住户之间以阳台计入套内面积，；

（2）、各单元的消防楼梯与挑廊进行连接，由于消防连廊于住宅十层以上，因此有十层以上住户进行分摊。楼体的整体结构决定消防连廊布局，此种方法不具备科学性，消防连廊不是某一层或者某一住户单独拥有的，发生火灾时，十层以下的楼梯，楼梯疏散可通过上部消防连廊达到目的。所以，公用消防楼梯与消防连廊共同功能区应一起分摊。

三、房屋面积测绘中实测面积与预测面积

1、预测房屋的面积

对商品房进行销售时，房地产的主管机构依据相关的法律法规规定，根据建筑房屋的实地考察与其施工的图纸对房屋的面积大小进行预测，即为预测房屋面积。这种预测所得的房屋面积只是用来做开发商合法销售的依据。

2、实测房屋的面积

建筑房屋在竣工验收后，由相关的工程规划管理部门对其验收合格后，委托具有测绘资质的房屋测绘机构，并根据相关的法律法规，对实际房屋面积进行测量。建筑房屋的实测面积要根据相关的测绘规范与规定进行计算，房屋的预测数据及房屋的图纸可以作为参考。在进行房屋的面积测量中，实测的面积与预测的面积若是存在着很大的差异，将会对其面积预测准确性造成一定的影响。在房屋的实际建设中可能存在一些变化，有时也会因为测量的技术水平低，不够规范，或是开发商因个人利益，擅自对房屋的设计进行更改，导致误差的发生。在实际的房产测绘的过程中，进行面积统计、房屋拆迁及交易等相关的计量单位比较多，再加之房屋的面积本身种类繁多，为减少误差的产生，需要对测绘的方法进行优化。房屋测绘关系到民生问题，房地产产权、拆迁管理服务、交易、开发产籍管理是房产的测量成果，为保证城市建设与规划等提供基础性工作，受到社会关注，如有不当不仅影响房产测绘单位的形象，还可能引起法律纠纷。

结束语

总而言之，房屋面积的测算在房产测绘工作中有着非常重要的地位，经济的发展，房价的居高不下都使得人们对房屋产权的问题十分关注，因此，对房屋面积的测算必须保证其精准度，同时要加强对产权的管控，在进行房屋面积测算时，要对不同的区域采用不同的测算方法，注意预算面积与实测面积的差异，切实保证测算的准确，避免产权纠纷。

参考文献：

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