房企新马甲？

曾慧娟

现在什么最火，肯定有人说创业，而且火得一塌糊涂。对于能为创业者提供物理空间的房地产行业，在这波浪潮中当然不甘示弱。目前，万科、绿地、泰禾等这样一些大房企也加入进来。但其各自的模式不太一样，有的是自营，有的是与创客空间合作，有的孵化领域侧重互联网，有的则侧重金融领域。

创业是一条万难的路，房企做众创空间盈利怎样？未来前景怎么样？为什么要涉足众创空间？怎样的产品才能跑赢市场？一连串问题也是市场抛给他们需要探索和思考的问题。

涉足众创

今年年初以来，涉足众创空间的品牌房企比比皆是。比如万科、绿地、SOHO中国，当代置业、金地、中信国安投资、鸿坤等。

万科在深圳和广州两地的万科云城进行孵化器试点，针对的是青年创客群体。

绿地则与房山区政府达成战略合作，拟在房山打造总量达50万平方米的创业基地，包括绿地在房山的三个项目：绿地启航国际三期、绿地诺亚方舟、绿地新都会。创业者可根据公司发展阶段、团队大小选择租赁不同面积的办公空间。

中信国安在7月3日集结自有资金及优势资源，15亿巨额打造最具规模的国际化创客产业运营平台——国安创客位于北京、天津与河北廊坊的孵化基地揭牌。中信国安投资15亿元，在三地各设一个一万多平方米的物理孵化空间。

继中信国安之后，7月7日，珠江投资联合北京5所高校、全国首家校园O2O平台“校e汇”共同推出专注于大学生创业的“青苗计划”。这5所高校分别是北师大、首经贸、北工大、北林、北建工，打造刚需创业运营管理平台，为具备创业点子或创意的大学生团队在起步阶段，提供组合投资、创业辅导、日常运营支持等服务，待创业项目完成起步准备，进入发展期后，将由庄凌控股“少创派”承接，提供专业创投、业务互动的创投生态圈服务。预计在明年搭接北京乃至全国各大高校。

7月8日，一家定位于众筹定制的房地产互联网金融平台“无忧我房”获得了光速安振领投、途家网与当代置业跟投500万美元A轮融资。无忧我房是当代置业母体中分裂出来的独立公司，和它一样脱胎于当代置业的还有看孩子、恐龙壹号、爱助家、科技家居、北美当家网等。

金地集团有关方面也对外透露，金地很可能首次在上海的楼盘落地“创客空间”。北京出于土地成本、配套等考虑，公司在望京、海淀、通州等区域的新地块可能会试水。

又如亦庄核心城区的国锐·金嵿，在7月30日举办了了创客广场以及超新星导师团成立仪式。183米地标级写字楼，5A办公空间用来做创业场所，在业内也属罕见。空间和服务都可以根据自己的需求定制。

华夏幸福则正在将原来的产业园区模式进行升级。多家券商研究报告显示，2014年，公司开始打造平台生态系统，充分引入外部资源进行合作，比如引入互联网及智能银行中科金财，为入驻企业提供金融服务；还有引入京东，打造园区智能物流，探索业务模式中更多的利润增长点。

各有侧重

虽然都在打众创空间的主意，但各自的方式也有不同。

目前，万科采取的是自营+整合的方式，在万科云城中，万科引入了比较成熟的孵化器品牌长城会和微投网，并与后者一同打造了首家“互联网+”主题孵化器VChelloX。万科自有的众创空间品牌“易想空间”和孵化器品牌VK Incubator也进入试水阶段。

在2015年6月份的深圳创客周上，万科展出了一辆无人驾驶电动汽车。其目的是创新产业链，力图把互联网、高科技、机器人这些产业链连接起来，并辅以相应的服务、生活和娱乐设施，这样的产品在万科的历史上从未出现过。

当代置业已经把互联网创业平台的打造看得与原有的地产业务一样重要，希望在未来几年内创业平台与地产业务各占50%的比例。

根据媒体披露，当代置业的孵化平台共分为五步走。第一步是提供场地，启动资金，财务注册等硬环境，提供的软环境包括优先鼓励内部创业，简单高效，无太多层级关系。第二步是四创委员会认同商业模式，启动项目，京东众筹+当代领投，获取天使轮资金。第三步：是地产板块项目优先提供创业平台使用/合作，模式检验，修正。第四步是对外融资A轮B轮……加快发展速度。第五步为上市，最终形成企业生态圈。

鸿坤地产侧重的是金融孵化。2014年底，其在大兴打造的第一个产业地产项目鸿坤金融谷专门设立了互联网金融孵化器。

亿润投资旗下专门为中小微企业和高端客户提供综合性金融服务的企业平台服务商亿润金融是这个孵化器的主要操盘者。首批入驻孵化器的包括靠谱鸟、中国互联网金融青年会、北京明智科技有限公司、北京弘联信信息技术有限公司、北京众善科技有限公司等。

国安创客·北京中心选址于北京市朝阳区华腾世纪总部公园，国安创客·北京中心定位国际交流服务中心，为创客提供金融、研发、展示、交流等多项服务。国安创客·天津中心选址在做出“一区多园”规划的滨海新区。将天津自贸试验区、自主创新示范区政策与金融、交通、科研等优势紧密结合起来，探索建立具有示范意义的“创新、创业”的“双创特区”。

欲何为？

针对诸多品牌房企竞相掘金“众创空间”现象，业内人士表示，很多房企的项目虽然都打上了“众创空间”的旗号，但纯粹为了提高出租率，或者为销售项目找个新的营销点。

比如对SOHO 3Q的评价，有不愿具名的业内人士对记者表示，SOHO 3Q望京写字楼存在一定的出租困难，所以才不得不走上众创模式，但是SOHO中国因为是上市公司，又不得不为股东利益考虑，所以租金价格相对较高。

泰禾集团总裁助理沈力男在接受媒体采访时认为，创客空间更像承担了政府的职能，“更像是在做福利，现在的创业出现泡沫化趋势，都想上市圈钱，很多项目尤其是偏远项目，真的是卖不出去了，换一个马甲就出来了。”

对此，一些房企高层则表示，房企在“众创空间”的试水，更多是寻求未来的转型，并非只是营销噱头。

当代置业执行董事兼总裁张鹏介绍称，对创业公司股权放开、给创投团队和外部投资者更大的权利、聚焦房地产全产业链的上下游能产生意外的效应，当代置业目前成立的10家创业公司中有很多已“闯出名堂”。“眼下，转型是国内房地产行业的大势所趋，房企已逐步转型房地产运营公司，创新、创客、创商、创业是应对房地产业新常态的利器，拥抱互联网，并且用互联网的思维去实现产品深化是未来方向”。

易居智库研究总监严跃进表示，目前很多房企积极做创客空间，从业务转型的角度看，通过创客空间的开发，能够为后续业务转型带来新的思路。尤其是对此类创业人才提供相应的居住和办公需求，也是一个新的盈利增长点。而且后续也能够和地方政府的创业计划进行衔接，实现双赢。

盈利是关键

众创空间的行业特点是竞争激烈且门槛较低。众创空间的管理者一般都是轻资产，其物业来源往往是租赁。一方面，写字楼空置率不低，另一方面，众创空间的“原材料”不限于写字楼。所以，众创空间行业的门槛是很低的。另外，众创空间一般租期短，租户（会员）更改办公地点也很容易。所以众创空间行业在最初的一段时间，是一个准入十分自由、竞争激烈的行业。

但是所有的众创空间都不得不面临盈利的问题。

以现在最著名的国外WeWork为例，其盈利点主要是两方面：一方面是会员费及配套服务费，通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务。另一方面是隐形回报，包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。

以SOHO 3Q为例，其1000元/人·周的租金几乎相当于国贸片区物业的价格。北京望京SOHO约6000平方米的空间中，包含了约659个办公位。按SOHO 3Q报价计算，若成功实现满租，可以为SOHO中国在1周内赚得83.27万元租金收入，相比普通出租同样面积的办公楼租金增加了164%。

尽管潘石屹称其短租服务的对象不仅仅是创业团队，服装设计师、自由撰稿人等，有需求的人都可，但是，能够承受如此高租金的创业者还是极少数。

万科所想到的盈利来源也包括用物业使用权、产权来置换创业公司的股权，这种盈利模式深圳星河集团已有尝试。星河集团总裁姚惠琼向记者介绍，星河对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值，用一定面积的物业产权按市场价格确定相应的股权比例与对方置换，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应企业10%的股份。

“但是，这是一种风险和收益都相对较高的投资，被投资公司如果上市，会有高收益；同时，他们也有死亡的可能。”严跃进表示。

以过往产业园区开发最为成功的华夏幸福来看，华夏幸福年报显示，2014年公司实现营业收入268.86亿元，物业销售收入仍然占比70%。园区收入75.83亿元，占公司收入30%。其中毛利率（96.7%）最高的产业发展服务收入结算额35.68亿元，同比增长51%，占总收入的13%。华夏幸福对外公开表示，公司正在进行产业园区的转型升级，预计未来很快园区收入占比将增至50%左右。