绿城的天，是中交的天

龚小峰

“两年后年度销售额超1000亿，五年内超1500亿”，让很多人没想到的是，提出这一高速扩张目标的企业，竟然是遭遇了分分合合的绿城。

随着九龙仓退出绿城董事会，以宋卫平为代表的老绿城、九龙仓、中交三分天下的格局被彻底打破，中交开始全面掌权并改造绿城。

中交系全面掌权

九龙仓退出绿城董事会的消息让人哗然。7月6日，绿城中国发布公告，董事会成员周安桥与徐耀祥辞去现任职务。至此，九龙仓完全退出绿城董事会，以董事外股东身份成为资产管理人。

绿城中国在公告里透露，作为九龙仓代表，周安桥和徐耀祥不同意中交方面不按比例地委任5位中交集团代表进入董事会，所以决定退出董事会。

在随后发布的一封公开回应的声明中，九龙仓含蓄说明了退出原因，其中三提宋卫平并表示“绝无控制、全购绿城或其他野心”。2012年，绿城濒临破产，九龙仓是因宋卫平而选择收购绿城股份；如今选择退出绿城董事会，也是因为“宋主席及寿柏年行政总裁先后退下火线”。

尤其是“事过境迁”一词颇有意味，三年间，九龙仓经历了与融创和中交系的博弈，个中滋味不足为外人道。尤其是中交方面的强势，让九龙仓这个财务投资者显得尴尬。

中交集团持有绿城中国28.912%股份，为绿城中国第一大股东。九龙仓持股24.288%， 为第二大股东。在他们辞任前，绿城董事会有13个席位。其中，第一大股东中交已占4席，绿城方面占3席，第二大股东九龙仓仅占2席。

随着中交对董事会控制权的不断增加，九龙仓的不满情绪早就已经在绿城内部发酵了，九龙仓认为其持股比例与发言权不匹配。九龙仓认为中交所获席位超出了合理的持股比例，三方就董事会席位协商一直未能达成一致。

“这件事倒是没听说双方有什么不愉快的事情发生，至少表面上挺平静。”绿城一名中层人士告诉记者。随着周安桥及徐耀祥请辞董事会职务，九龙仓转为在董事会外以股东身份，继续支持绿城。

九龙仓辞任后，董事会成员由13人变为11人，独立非执行董事由3人变为1人，其余不变。其中执行董事6人：宋卫平、朱碧新（中交）、寿柏年、孙国强（中交）、曹舟南、李青岸（中交）；非执行董事1人：刘文生（中交）；独立非执行董事4人。

随着九龙仓退出，中交系占据董事会4席，绿城占据3席，这意味着中交系已经全面掌控绿城。绿城公告还透露，中交集团打算委任5位代表进入绿城中国董事会。这意味着，在九龙仓退出董事会之后，中交会继续派代表进入，加大其在绿城中国董事会的决策权和表决权。

不过，九龙仓集团一位人士表示，九龙仓只是从管理层中淡出，目前仍是绿城的股东之一。“我们没有说要从绿城撤资，也没有发过从绿城撤资的公告。”

中交入股绿城半年来，步步为营。先是与九龙仓并列第一大股东。今年5月份，中交低调收购绿城小股东罗钊明股份，将绿城股份增至29%，超越九龙仓成为绿城第一大股东。此外，中交不断谋求增加中交在董事会的席位，由2个席位增加到4个席位，根据绿城公告，中交还将增加1席董事席位。

中交系在绿城核心平台绿城房产成为主导力量。先期进入绿城董事会任职执行董事的中交系孙国强已经任命为绿城房产董事长，绿城方面代表应国永则为绿城房产总经理，同时，绿城房产6席执行总经理，中交占据三席，财务则为中交系李青岸负责。

改造的千亿计划

对于中交在绿城的野心，中交集团总经济师刘文生曾直言不讳地对媒体说：“我们要改造其董事会，要有更多投票权，保证大股东在里面能行使决策权。我们强势进入绿城管理层，就是要改造其管理架构，包括内控、业务发展战略等。”

这个设想在最近得到了彻底的贯彻。7月初，绿城在浙江舟山朱家尖威斯汀酒店召开了“2015年半年度经营工作会议”，绿城集团董事长宋卫平依然是主持人。这场“舟山会议”持续了3天，气氛并不轻松。

记者从获得的绿城《2015集团半年度工作会议纪要》看到，其战略目标为：到2017年末，公司销售额超千亿，2020年，公司的销售规模则超过1500亿元。绿城相关人士表示，公司在内部已经明确提出了上述目标，不过暂时还没对外正式公布。

从2012年到2014年，绿城合同销售金额分别为537亿元、621亿元和794亿元，按照这样的发展速度，看不出在2017年可实现千亿元计划的迹象。但数据显示，绿城业绩还在继续向好。

绿城中国发布的2015年上半年未经审核的营运数据显示，2015年上半年，绿城集团合同销售金额约为人民币323亿元，相当于完成年初制定的全年目标54%。这份成绩单比外界预估还要好。

对于千亿目标的信心，一大部分来源于中交的杀手锏——天量土地储备。目前中交建集团旗下的中交地产和中房地产土地储备合计达到1.7亿平方米，为中国房企之最，其中相当部分靠近交通枢纽，它同时拥有大量一级土地开发项目。这些都能成为今后绿城的优势。

绿城今后项目的建安成本也会被严格控制和压缩，来自中交集团的财务要求是，绿城新增投资项目将“与同类型的代建项目进行成本对标，深入挖掘成本优化空间，力求将建安成本下降15%左右”。

如果上述目标只是从盈利和成本角度来看，那么，按照本次会议的最新发展规划，绿城坚持20年的高端住宅开发定位也将颠覆性改变。绿城最新提出的“橄榄形格局”显示，未来产品线的60%会做成“短平快”开发模式的“高性价比”产品，高端产品仅剩20%，和保障安置房对等。而此前，绿城的高端房占比曾一度达到50%左右。

不只是国内市场，中交借助绿城开发优势拓展海外市场，已经进入实质阶段。据记者了解，绿城集团行政总裁曹舟南在6月上旬专程奔赴北京，和中交高层商讨了双方下一步计划。双方讨论的焦点有可能是海外地块的合作开发，因为曹舟南在6月底飞赴澳大利亚，去考察了中交在那里拥有的几块土地。

上述文件显示，8月上旬，绿城将正式对接中交地产，实施“走出去”战略，合作开发中交集团在海外的现有土地储备，并借助中交在海外的资源优势，获取优质土地。至2017年末，“海外业务渐成规模”。

宋卫平的心态

如今的绿城，已经不是当年老宋的绿城，更可以说，绿城已经“变了天”。

最近，绿城董事长宋卫平在接受上海媒体采访时明确表态，绿城房地产今后将成为央企中交集团的一个重要组成部分，“我认为这对绿城是有好处的。”

宋卫平得到的第一个好处，就是融资。宋卫平近日还表示，绿城发展这么多年，深感民营企业的艰难，尤其是资金链方面，在中交进入绿城之前，绿城是特别纯粹的民营企业，但是因为金融资源的不均衡，加上经济、政策导向等变动，使得绿城的生存前景非常艰难。

央企融资的优点是资信好、规模大、成本低，绿城在中交集团的荫蔽下，已然在融资方面可以享受更好的待遇。绿城近期公告称要提前赎回总额超过40亿元的票据，目的是引入中交集团作为票据发行契约中的“中交集团获许持有人”及“合资格相关实体”等。

预计绿城房地产在赎回这些票据后，公司新发行的票据将比原来的利息成本更低。

“在中交的管控下面，绿城源于政策面、源于资金不足而无法应对的艰难局面可能会好很多，中交集团可以弥补绿城的短板。”宋卫平认为，“最起码在五年十年中，我相信央企对资源的把握是有优先地位的。”

宋卫平在多个场合对中交集团都不吝溢美之词，“他们的姿态非常靠谱，绿城与中交集团在很多方面都有共识。”在其看来，“中交并不想把绿城变成一个普普通通的房地产公司……我们可能会丢掉一个以往非常有自身特征的绿城，但是会带来一个比较稳健的绿城。”

规模与利润，曾是绿城此前的合作伙伴融创最为看重的目标，而融创在区域和产品上的取舍激怒了宋卫平，但最终，绿城还是提出了千亿目标，走上了快速发展的道路，甚至一改绿城的产品定位，主打“短平快”的高性价比产品。

对于这个决定，此时没人能揣测出宋卫平究竟是何种心情。“是不是宋的本意我并不清楚，估计还是中交的目标吧，至少宋卫平认可了。”上述绿城中层人士表示。

亦有一名业内人士私下聊天时表示，宋卫平之所以能忍受央企的改革，而无法容忍融创的举动。除了央企确实更加稳健之外，另一点可能是，聪明而自负的宋卫平宁愿得到央企的“荫蔽”，也不希望另一个民营企业家在绿城内盖过他的风头。

中交系地产版图初现

在强大攻势下，中交系的地产版图逐渐清晰，将诞生由A股中房地产、港股绿城中国和海外业务三平台组成的中交系地产平台。而绿城中国，很可能成为中交集团的“子公司”。

刘文生在接受媒体采访时曾表示，中交本身的房地产业务和绿城的差距较大。尽管是国资委圈定的以房地产为主业的16家央企之一，但中交建在2014年的销售收入只有80多亿元，利润更是只有2亿元左右。

中交集团在不久之前提出“五商”战略：要打造成为工程承包商、城市综合体开发运营商、特色房地产商、基础设施综合投资商、海洋重型装备与港口机械制造及系统集成总承包商，其中房地产为中交建重点发展的主业之一。

但中交地产板块业务分支庞杂，且无强有力的品牌支撑。入主绿城后，中交已开始对旗下地产业务整合，主要动作是将中交地产与中房地产合二为一。

从中交举动来看，其目标就是要控股绿城，并实现财务并表。但新的疑问是，中交是否可能对绿城发起要约收购。目前中交持有绿城28.912%的股份，一旦继续增持股份，超过30%，就需要发起要约收购。这对绿城来说，将是一个新的考验。尽管中交着力打造以绿城为主的房地产业务，不过也没有完全放弃“嫡系”房地产业务。除了打算在深圳成立地方平台公司，近日顺德也与中交启动合作“造城”项目，合作开发的项目区域位于大良、容桂、勒流、杏坛、均安五镇交会处，区域内一期商业住宅用地规划面积4005亩。