回归A股

龚小锋

10年前，富力地产在香港联交所主板上市，此后大SOHO中国、碧桂园、恒大、万科等等龙头房企纷纷赴港上市。10年后，内地房企开启了一波回归A股的潮流。

无论是之前的绿地借壳金丰，还是近期的万达商业、富力地产、易居中国，都成为这一浪潮的代表性企业，而在8月，万达和富力相关股东都将会齐聚一方，共商回归A股的大计。

冲刺A股

从最初冲刺A股，到转道H股，兜兜转转之后，万达商业地产如今再度回归A股。8月18日，万达商业H股股东和内资股东将汇聚万达北京总部，商议万达商业在A股发行方案。

8月4日，大连万达商业地产股份有限公司发布公告称，决定将A股发行数量上限由3亿股缩减至2.5亿股，不过募资总额不变，仍为不超过120亿元。募集资金将主要用于开发南京仙林万达茂、济南高新万达广场等5个物业项目。

2005年于港交所上市的富力地产，今年宣布重启回归A股的计划，这是八年来富力第五次向A股发起冲击。

根据富力地产公告，将于8月12日举行2015年临时股东大会，主要目的就是为审议通过在中国境内首次公开发行A股股票并上市的特别决议案。根据预案，富力地产准备申请在上交所或深交所发行不超过10.8亿股A股，每股面值人民币0.25元。

从发行规模和募资的用途来看，富力地产此次回A股融资可谓大手笔。富力地产称，公司拟将募集的资金用于9个项目，该9个项目部分资金需求约人民币350亿元。发行A股将募集的金额尚未能确定，但预期不会超过人民币350亿元。

地产企业所谓的“A股发行”含义较为模糊。事实上，H股企业回归A股参照两大模式，一类是换股吸收合并，形式与内地的再融资（借壳重组）类似，操作难度大；另一类是直接IPO，操作相对容易，但IPO耗费的时间精力仍然较大，预计上市周期会较长。

与万达商业地产和富力地产坚定回归A股的表态相比，易居中国的表态较为模糊。6月9日，当易居中国的两大股东——周忻和沈南鹏共同发起私有化要约时，市场纷纷猜测此举是为了回归A股。

目前，易居中国对于私有化只是提出了要约，还要和投资者继续谈判。根据易居中国掌门人周忻的表态，私有化之后是整体上市还是分拆上市都有可能，在A股或美股都有可能，周忻本人更倾向于美股。

搭建A+H双平台

和港股相比，A股在这半年里经历了一场牛市。“A股高涨，新股上市也加快了速度，为上市企业融资创造了良好的条件”

克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，政府对于房地产融资的限制已经放开， A股比港股更有优势，富力等房企希望能抓住窗口期。

目前来看，投资开发类企业估值较低，大型蓝筹公司集中在8-15倍市盈率，中小房企市盈率在20-50倍；服务类型房地产企业估值最高，普遍在50倍市盈率以上。以易居中国为例，回归A股前，市值仅为68亿，如回归A股若成功，参考同类型企业，估值有望翻10倍左右。

在内地上市的万达院线和在香港上市的万达商业地产就是两个对比鲜明的例子。其中，在A股上市的万达院线上市后连拉了12个涨停板，市值突破1300亿元，轻松斩获90.96倍市盈率。

由于万达商业地产的商业模式未被香港资本市场熟知并认可，这导致其市值未完全释放，市盈率仅8.354。相比之下，如果万达商业地产转战A股，广泛被认可的商业模式将更利于其市值管理，若其回A股计划成功实施，该公司将同时拥有A+H两个上市平台。

朱一鸣认为，A+H模式将使海外和内地两个上市平台相互补充，未来资产注入的可操作空间将更大，融资的效率将大大提高。而这对万达这种处在转型期的房企好处更大，对其自身融资、推进轻资产化更有优势。

对于重回A股的原因，富力地产联席董事长兼总裁张力近期表示，一是公司的战略问题，二是为了拓展融资渠道，三是，A+H是每个H股企业必走的道路，富力也不例外。目前富力地产在香港仅以4倍出头的市盈率交易，若回归A归，股价翻倍是大概率事件。

富力的表现也迫使其渴望在资本市场重振雄风。在过去的8年时间，富力地产曾三次未完成业绩目标。2014年实现协议销售额544亿元，虽然同比增长29%，却依然没有完成全年600亿元的销售目标。更让市场失望的是，富力地产上市10年来首次宣布不发放股息，而过去9年来其平均股息分派率均在40%以上。

国内股市走牛也确实让很多内资港股公司产生了回归A股，实现A+H股的计划。比如今年徽商银行、哈尔滨银行H股后拟“回归”，另外，银河证券今年年初闪电增发240亿港元，获得投资人高额认购，也被看做是其回归A股的前奏。

仍存不确定性

对A股发行，万达显得深思熟虑。万达一位高管表示，万达商业制定A股发行方案将陆续发送给各股东，在8月18日前各大股东也需要提交对A股发行方案的意见。目前部分券商投行已接到万达部分股东的咨询，个别股东甚至花重金请了私人资本运作高手。

不过，目前万达究竟在上交所还是深交所上市还存在不确定性。万达存在登陆上海交易所的可能性，其理由是2017年万达金融总部将落地上海自贸区，万达希望在上海自贸区搭建REITs交易平台。

不过，基于新任万达金融的负责人陆肖马在深交所担任高管多年，万达商业登陆深市的可能性较大。未来，深谙资本之道的陆肖马，将在万达金融板块的筹备中扮演重要角色。

无论在哪个交易所，如万达登陆A股成型，万达的金融板块将包括： REITs平台、同时面向境内和境外发行的A+H上市平台。

不过，由于监管机构审批等关系，最后的结果和时间均无法确定。万达商业地产表示，因获得中国证监会及中国其他监管机构的批准的时间无法确定，董事认为A股发行决议案的有效期须为十二个月。

同样的期限依然限制着富力地产最新回A预案，该决议案有效期为“临时股东大会、类别股东会议（以通过时间靠后的为准）审议通过之日起12个月内有效。”换言之，明年8月前，市场还且看富力地产回A冲刺能否落定结果。

“A股剧烈震荡之时，内房股要回归A股并不容易。”黄立冲指出，尽管富力地产等注册地在内地的H股要回归A股，不存在技术难度，但至今没有成功案例。这一年多以来，除了绿地等个别国企能通过借壳等形式在A股上市之外，还没有其他地产企业完成在A股IPO的案例。

由于房地产行业本身的特殊性，国家政策虽然对行业再融资放宽，但涉及上市还是较为谨慎。

富力地产十年来曾多次尝试回归A股，却多次流产，原因包括国内IPO叫停，调控乱市等等。

近期，由于A股市场接连遭遇重挫，政府考虑暂停IPO应对股市大跌，这也给地产企业重回A股之路蒙上一层阴影。不过，张力表示，停止IPO只是暂时的，等股票回归理性时，估计A股还是会重启的。