景观树价值评估中林分质量调整系数选取简析

吴力娜　贾淑君

摘 要：评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应[1]。关于资产评估方法的选择和使用，实际上是专业评估人员根据实际条件约束下的资产或模拟条件约束下的资产的价值进行理性分析、论证和比较的过程，通过这个过程做出有足够理由支持的价值判断。森林景观资产评估中都将市场法排在评估方法的前列，市场法的本质是根据替代原则，经比较分析评估林木资源的价值。该案例评估方法采用市场法中的成交价比较法，类比分析被评估资产与交易资产参照物的差异，通过林分质量调整系数进行科学调整后，实现准确确定估测资产价值的目的。

关键词：景观树 评估方法选取 类比分析法 林分质量调整系数

中图分类号：S73 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）07（a）-0220-02

按照《吉林省土地管理条例》中规定：苗木、花草以及多年生经济林木等，可以移植的，支付移植费用；不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。被征收土地上附着物的补偿标准，由双方约定；约定不成的，由双方认可的或者市（州）、县（市）人民政府指定的具有评估资质的评估机构通过评估确认。

两株云杉位于乡级干道边村民家门前，苗木所有者和占地方对赔偿事宜未能达成一致，故决定由本评估公司进行评估。双方对树木的用途存在争议，评估机构认为，鉴于两株云杉位于乡级干道边村民家门前，树木的防护和用材功能不显著，林木用途为多为景观观赏，故按景观树进行评估。观赏树木的价值主要是通过市场交易来实现的，而且用途单一，不由成本及其他因素来决定。因此，观赏树木的评估方法一般都采取“成交价比较法”。“成交价比较法”是以市场相同观赏树木（参照物）的现行市场价为比较基础，用因素差异作调整来估算评估价值的方法。

1 现场踏查情况

时间：2014年4月1日

地点：长春市双阳区齐家镇长岭乡

资产核查情况：树种为云杉，2棵云杉生长情况基本相同，高度20米，冠幅6米×6米，主干高2.1米，胸径分别为36厘米和38厘米，经到当地相关部门调查得知两株云杉至今林龄已有75年。

2 评估原则与依据

2.1 评估原则

（1）独立性原则：评估机构及其评估人员在执业过程中始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界意图及压力的影响，进行独立公正的评估。

（2）客观公正原则：在评估工作中必须坚持以事实材料为基础，以事实求是态度为指针，实事求是的得出评估结果，不可以以自己的好恶或其他人的情感进行评估。

（3）科学性原则：必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，采用科学的评估方法进行资产评估[1]。

2.2 评估依据

（1）中华人民共和国森林法。

（2）森林资源资产管理有关规定。

（3）森林资产委托评估协议书。

（4）现场勘查所得照片。

（5）委托方提供的合同、资料。

3 评估方法确定

选择的评估方法为市场法中的成交价比较法。成交价比较法，是根据市场上与被评估对象相同或类似近期交易资产参照物的价格，通过直接比较或类比分析被评估资产与交易资产参照物的差异调整后以确定估测资产价值的一种方法[1]。

成交价比较法公式 E=K×Kb×G

K林分质量调整系数。

Kb物价调整系数，可以用评估基准日工价与参照物价交易时工价之比或者用评估基准日的价格和交易时的价格之比。

G参照物的市场交易价格[3]。

4 可比实例交易情况

作为市场法的具体方法，它的使用前提必须满足两个基本条件：

（1）利用参照物进行评估，且参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性；

（2）参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长[2]。

林分质量调整系数等级划分参考表

5 参数选择

关于风景、观赏树的评估案例不多、技术方案尚不成熟，有关调整系数需根据具体情况进行筛选和校正。

K林分质量调整系数：林分质量调整系数的确定是个复杂的过程，鉴于本案例两株云杉，并非珍贵名树古木，林种也非防护林和用材林，故林分质量调整系数主要从立地条件等级、地理区位等级、林木生长势等级、树木直径、形态等级等几个方面进行考虑。

林分质量调整系数均以待评估对象作为基数100%，其它可比交易实例均以基数为准，进行上下调整。因素差异调整，是以确认的参照物为基础，将委估对象与参照物的可比因素进行比较，确定两者差

异的程度（%）。一要客观地确认委估对象与参照物可比差异因素的具体内容。二要对确认的差异内容以参照物为标准逐一进行全面的分析比较，确定因素差异的差异幅度（%）。三要综合分析确认总的差异控制幅度，各项差异因素差异的幅度的总和一般应控制在10%左右，最多不超过15%比较适宜，如果超过15%，则应考虑重新确认参照物。

Kb物价调整系数：因为交易时间均为同一年，故物价调整系数为1。

G为单株成交价。

6 计算待估树木价格

根据上述公式和系数进行计算。

交易实例A修正后单价为：

8 750×100/100 ×100/125×100/100×100/65=10 780元

交易实例B修正后单价为：

9 780×100/100×100/100×100/100×100/100=9 780元

交易实例C修正后单价为：

10 060×100/80×100/125×100/80×100/145=8 677元

被评估对象的评估值=（10 780+9 780+8 677）÷3=9 746元

7 评估结论

由于两株云杉各项调查数据接近，所以视为价格均等，由此得出评估价值为：9 746元/株×2=19 492元。

8 结语

森林资源资产评估是指注册资产评估师对森林资源资产进行分析估算并发表专业意见的行为和过程。开展森林资源资产评估，可以有效维护社会公共利益和资产评估相关当事人的合法权益，同时也是自然资源资产化计量的重要工具，是社会全面认识森林资源价值，推动生态文明建设的重要手段[3]。在成交价比较法中林分质量调整系数至关重要，因此通过对林分质量调整系数进行科学的筛选和校正，进而得出科学的评估结论，确保评估结果科学、可靠。

参考文献

[1] 张玉珍，徐寒.资产评估价值类型研究综述及探讨[J].科技和产业，2006（9）：36-39.

[2] 中国资产评估协会.资产评估[M].中国财政经济出版社，2013.

[3] 刘玉平.关于资产评估价值类型的思考[J].中国资产评估，2002（2）：14-17.