对土地增值税纳税筹划的浅析

泗县城市建设投资有限公司 李庆利

纵观我国近几年的经济走向，纳税筹划是随着我国市场经济运营的规范化、法制化以及公民意识的不断提高而出现的新名词，所以随着国民经济的不断发展而会有更大的广阔前景。我们知道企业在公平的市场竞争下，靠的是多层次、全方位的经营运作，房地产开发企业也不另外，它涉及的税种多、投入大、资金周转长，这是其特色，以最小的投入获取最大的收获是所有房地产企业的经营动机和最终目的，而土地增值税的管理直接影响着企业的利润，所以如何运用国家税收政策使房地产企业在合理地节税的情况下，增加企业的利润对于房地产企业来讲既是机遇又是一个新挑战。

一、土地增值税纳税筹划含义及作用

(一)土地增值税纳税筹划的含义

其实直观地说起土地增值税就是国家为了宏观地调节房地产企业而制定的房地产企业特定的税种。是对有偿转让土地使用权及其建筑物等其他产权所取得收入的单位及个人而征收的一种税。其目的是国家用来调节房地产开发企业收入的一种手段。纳税筹划其大体含义是指纳税人在满足国家上述目的税收政策的前提下，从自身的整体税负最小化、经济利益最大化出发，对企业的投资、融资、理财等各种经营活动进行事先筹划与安排，最终达到节约税收支付成本，进而获取最佳企业价值最大化的目的。

(二)土地增值税纳税筹划的作用

1、有利于降低企业的总体成本

我们知道企业运营成本包括对税赋的支付，并且所在的比例也十分可观。那么如果可行的纳税筹划方案使土地增税最小，从而导致所得税减少，最终使企业的净利润增加，这是房地产企业最希望达到的目的之一。

2、有利于优化企业的现有资源

我们大家都知道，税金是现金流出的一种形式，是很直观的带有强制性的流出，又因为房地产企业的纳税额度较大，所以大量的土地增值税额度可以导致整体企业的现金流出巨大，甚至会产生经营中的短期资金断裂，最终影响企业的筹资、投资、融资活动，那么做好企业土地增值税筹划工作可以为合理地调动资金、挖掘资金运用的潜力，进而增强企业的生命力。

3、有利于树立企业的社会形象

房地产开发企业在创造了自身的价值同时，也要树立良好的企业形象，这样可以在提高企业效益的前提下，更好地履行了社会责任。因为及时的纳税，合理的避税，在感动了社会的同时，更感动了老百姓，从而为企业的创收打下了伏笔。

二、优化土地增值税纳税筹划的措施

我们了解了土地增值税纳税筹划的定义及作用后，如何从哪些方面入手使企业达到最佳的目的？不同的房地产企业在不同的项目上，应该结合自身的特点，找出切实可行的办法。下边本人想结合自己的实际工作，谈谈最新土地增值税政策下的集中筹划方式，具体如下：

(一)从增税的范围出发

通过上面的土地增值税的范围我们知道，国家征缴土地增值税必须同时满足三个条件：土地的所有权必须是国家所有；必须发生了使用权或者产权的转移；必须取得收入。这样房地产企业可以从这三个条件下工夫，进行细致的研究。如建房后进行出租，没有发生产权转移，所以就不交土地增值税；如果建房后，以开放商品进行投资，与不是同行的企业进行联营，产权没有发生变化，同时对方不是房地产开发企业，这样不交土地增值税；如与实力较大的企业签订合同，替该企业代建房，以受托方的身份去开发商品，房屋建好后，向对方收取代建费，是一种劳务性质，这样缴纳营业税，也不交土地增值税等。通过上面的分析我们不难看出，如果对方建房后不是再次出售，而是留作自用，那么用于上述方式进行合理避税是最佳不过的方案了。另外我们知道企业要想做强做大是在不断筹资、投资、融资过程中经营发展，使用自建房与不是同行业的对方进行联营是再好不过的手段，因为这样既可以节约了资金，又盘活了现有的资源，同时更减少了资金的占用。这也是目前不少房地产开发企业促进企业运营好思路。

(二)从销售的收入出发

土地增值税是以转让的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额进行纳税的。那么如果扣除额一定的前提下，收入越多，纳税额就越多，并且税法规定，收入是销售产品有关的所有收入，不能扣除任何费用，所以在这种情况下少计算收入是最佳的避税方式。如果收入是由多种因素构成的话，那么将其进行分解，并且签订多次合同。如销售毛坯房签订一次合同，缴纳土地增值税。到了精装修时，再签订一次合同，这份收入根据税法规定缴纳建筑业的营业税，不缴纳土地增值税。所以进行了有效的避税。另外，国家规定，土地增值税是累进税率，不是比例税率，就是说收入分为多个档次，高收入的税收档次大，所以房地产开发企业应该详细地建立好各种基础账本，将收入的不同档次进行详细地分开核算，这样低档次的收入税率是较低的，如果不能分开的话，那么一律按高税率进行增税，这也是房地产企业的财务人员必须注意的事情，因为它关系到企业的税赋及税收问题，最终关系到企业的经营利润。

(三)从扣除的项目出发

税法是为国家服务的，它与国家的政策相适应的。又因为凡是都是一分为二地去分析的，所以税法也在不断的调整与完善，国家在进行宏观调控的同时，也在积极地调动纳税人的积极性，让纳税人努力地减轻自己税赋负担，这就有了土地增值税的扣除项目一词。它是在房地产企业转让开发产品有收入的前提下，规定可以扣除的各种项目。那么我们会根据国家税收政策，最大范围地加大扣除项目，这样从而达到避税的目的。如利息的扣除就有两这情况，有按5%和10%的扣除率，并且有具体的标准，企业应该先计算下，那种扣除方式扣除数较大，之后再考虑下一步工作，如果计算出来的适应10%的扣除率扣除数比较大，那么直接计算即可，就不用费事到处开具证明了，有母子公司的房地产企业和彼此关联的房地产企业比较适应上述方案。另外，从房地产企业特有的加计扣除项目中进行考虑。现在国家规定，小区的基础建筑设施、公共建筑设施、建筑安装费等项目都可以计入开发成本，并且可以计入加计扣除项目中，并且做好小区各项安装、基础设施、公共设施建设都能更好让业主满意，进而会促进房屋的销售，所以房地产企业要加大这部分建设，这是企业创质量、创形象、创收益的最佳途径。

(四)从税收的优惠政策出发

我们知道，国家的税收优惠政策一定是与当时历史背景相一致，所以在实际工作中，房地产企业的纳税筹划者就一定要关注这一时点的社会动态，国家经济发展的走向，以及国家的税收优惠政策特别是本省最新的税收动态，然后房地产企业再根据自己的实际情况作出最佳的选择。如国家对普通住宅与廉住房进行了界定，并且对上述房屋的销售制定了许多税收优惠政策，其中就有土地增值税，那么房地产企业就应该根据市场的导向与税收的政策出发，在建筑豪华住宅的同时，考虑多数居民的需求，再建筑些普通住宅和廉住房，并且将他们进行分开核算，再测算好临界点，这样就会享受到国家许多优惠政策的同时，还刺激了普通居民的消费，并且在增加了企业的销售收入的同时，也很好地履行了社会责任，这也是房地产企业当前比较时髦的管理模式。

三、结束语

土地增值税是房地产企业的重要税种，因为即涉及到房地产企业的营业利润又涉及到企业的后期所得税的缴纳，进而涉及到企业净利润，最终涉及到企业的投资者的利益。所以房地产开发企业就应该在人力、物力、实力上下工夫，去认真地地揣摩土地增值税纳税筹划的管理方式，使其在节约税务成本的前提下，促进企业的效益增加，最终使促进房地产企业健康稳定地发展。

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