浅谈我国企业会计准则的国际趋同状况——就投资性房地产的公允计量的角度

四川大学 丁香妮

一、前言

我国财政部在2006年发布了《企业会计准则体系》且在之后相继发布了《应用指南》等，逐渐形成了中国相对完整的企业会计准则体系。尤其是在公允价值计量和投资性房地产等方面的规定更意味着我国开始过渡到与IFRS的实质性趋同阶段。

二、投资性房地产公允价值计量模式的出现

(一)准则回顾与分析

在1992年财政部发布的一系列规定中并没有对投资性房地产做出明确的界定，只是分别将其作为固定资产和无形资产的内容进行核算。而2006年新颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》要求企业单设会计科目“投资性房地产”进行核算。

(二)比较国际财务报告准则

相比现在的IAS40的规定，我国当时的准则已经很靠近现行的国际准则，但是却还在一些差别上反应出我国还未实现和国际准则的实质趋同。

1、计量模式选择的倾向性方面

我国规定，企业一般应该采用成本模式对投资性房地产进行后续的价值计量；然而对于采用公允价值模式计量则做出了更为详细的规定，说明只有有确定证据表明其公允价值可以持续可靠取得时，才可以选用该模式进行后续计量。

这样就显示出对于模式选择的倾向性，即还是偏向于采用成本模式进行计量，然而IAS40并没有，只是强调了一旦选择某种模式，那么所有的投资性房地产都必须采取此种模式。

2、披露方面

IAS40规定如果在后续计量时采取了成本模式，则应该在披露时披露该资产的公允价值，如果没有办法获取该资产的公允价值，则应该另作说明且附上可能的公允价值范围的估计，而在我国的会计准则中并没有做出这方面的规定。

三、投资性房地产公允价值计量模式的完善

(一)准则回顾与分析

《企业会计准则第39号》中，对于公允价值做出了比较完整的定义，详细阐释了有序交易和市场、公允价值层次等，尤其是对于估值技术的规定，使得采用公允价值模式更加具有适用性，改变了原来操作困难的状况。

(二)比较国际财务报告准则

新颁布的公允价值准则规范了公允价值的定义，同时就公允价值估值技术、公允价值计量等方面进行了详细的说明。对比IFRS13 Fair Value Measurement，可以发现我国的准则正在逐步实现国际趋同。

1、关于公允价值的定义

新准则对公允价值的定义沿用了IFRS的定义“公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”相比原先的我国的定义，明确了公允价值是指“脱手价格”，解决了以往对于采用买入或卖出价格的疑惑。其次，定义中的“有序交易”代替了原来的“公平交易”，因为公平交易具有一定的主观性，交易双方可能就某一事项达成了共识，但这种共识的价格没有经过市场的检验，很大程度上是脱离市场作用而存在的，很可能不够公允。而“有序”则强调市场交易必须是惯常的市场活动，像清算等被迫的交易就不能采用公允价值进行计量。

2、估值技术和公允价值层次的引入方面

新准则引入了IFRS中对于估值技术和公允价值层次的定义，在估值技术方面进行了借鉴，规定有三种估值技术：市场法、收益法、成本法。

四、准则国际趋同形式下的实际应用情况及问题

投资性房地产公允价值模式计量的实际应用情况。39号准则的颁布，在准则国际趋同的大形势下，为我国采用公允模式计量提高了可操作性与可实现性。但是由于我国经济环境形势比较复杂，公允价值计量在短期时间内还是难以大面积普及。

(一)估值技术不完善及信息获取的难度大

估值技术的完善性和准确性是运用公允价值对投资性房地产进行计量的根本，虽然在39号准则规定了三种估值技术：市场法、成本法、收益法。但是就市场法而言，我国市场环境较为复杂，不同区间的经济发展状况不平衡，所以很难找到普遍和活跃市场；就收益法而言，如果企业房地产的未来现金流量和折现率难以确定；而对于成本法来说，其计算比较复杂，尤其当投资性房地产的贬值涉及到经济性贬值时，就很难进行准确估计。

(二)所需成本较高

在信息的获取成本上，因为采用公允模式计量时需要获取公允价值，而我国现行市场的复杂程度决定了企业基本上需要从外部聘请专家，因此大大增加了企业的成本。

就人工成本上，采用公允价值模式进行后续计量时，因为税法仍然将投资性房地产作为固定资产或无形资产，所以在纳税时的税务调整就比采用成本模式计量复杂得多，因此会增加相关财务人员的工作量。

(三)市场监管不够严格

由于相关的机制不够完善，许多企业会选择采用公允价值来虚增利润达到业务指标或者减少利润以达到减少税费的效果，尽管准则已经要求进行详细的披露，但我国法律并没有在这些方面做出详细且明确的强制性规定，许多机制还需要进一步完善。

五、结束语

纵观以上，我国会计准则的国际趋同程度已经越来越深入，但是还有许多应用和落实方面的问题值得我们更加关注，就投资性房地产的公允价值模式计量上，我们仍然需要时间来实现真正的公允和客观。

[1]柳雅君，候晓红.投资性房地产因何未能普遍采用公允价值计量模式[J].财会月刊，2012，（8）

[2]宗硕.公允价值计量投资性房地产的问题与对策[J].商业会计，2015，（16）