旅游地产投资及风险控制

梁彦博

【摘要】随着物质生活水平的不断提高，人们对旅游等需求也越来越大，旅游地产逐渐成为了投资新的发展趋向，但是受到旅游地产投资的自身特点的影响，旅游投资的风险很大，如何控制好旅游地产的投资风险显得十分重要。

【关键词】旅游地产；投资；风险控制

旅游地产投资的风险和普通房地产投资相比，其风险更高，因此在对旅游地产投资之前，开发商应准确的认识到在旅游地产投资中存在的风险，并对相应的风险选取一定的解决方案，保证投资期间的效益。

一、旅游地产的投资风险

每种投资行为都必定会存在一定的风险，由于旅游地产的投资周期比较长，所需要的投资资金比较高，并且旅游地产的收益周期还比较长，其管理运营的过程相对更为复杂，后期所需要的维护费用也更高，因此，旅游地产的投资风险更高。但是开发商大多数对旅游地产中的投资风险的认识并不是很到位，对风险的认识不足，一般来说，旅游地产存在的风险主要有以下几个方面：

1.投资决策的风险

旅游地产的投资的前期的成本比较高，后期资金回收时间比较长，决定风险的因素也比较低，是一项长远的战略性投资。因此投资旅游地产，对开发商的资金能力的要求比较高，保证在旅游地产开发的过程中不出现受到资金不足的影响而使运营陷入困境。因此加强对投资决策阶段的风险投资非常重要。投资决策的风险受到投资环境、市场预期和投资方式的影响较多。投资环境主要是市政的设施情况和开发的难度，市场预期主要表现的是日标群体所能接受的消费能力的大小，投资方式分为联合开发和独立开发。因此投资企业在进行旅游地产投资的过程中应全面考虑到各个方面，咨询相关机构，制定详细的分析报告，以此来减少投资风险。

2.地段选择的风险

旅游地产的投资的地段选择的风险十分明显，风险的大小受到景观环境、地理位置、文化遗存和交通条件的影响很大。旅游地产选择的环境应该尽可能具有独特的，能够吸引广大游客的风景等，同时还不会受到旅游地产的开发而引起周围环境的破坏。丰富的文化遗产对旅游地产的影响也很大。

3.开发运营的风险

与其它的房地产投资相比，旅游地产投资的独特性更为明显。从承载功能上看，普通的房地产开发只要满足人们的日常生活水平就可以了，但是旅游地产在满足人们的居住条件还应该具有休闲度假的功能。从消费需求上来看，旅游地产的消费需求比较大，主要的客户是以投资作为主要日的的投资群体，或者是以养老为日的的人群。其次旅游地产在开发设计和销售等方面对开发商的资金的要求都比较高。旅游地产的市场的运营的过程中，对综合性的专业人才以及高素质人才的需求量比较大，而人才的培养又不是短时期内能够完成的，因此旅游地产投资存在的风险更为严峻。

二、控制旅游地产投资的风险措施

每个投资都具有一定的风险，我们无法杜绝风险，但是却可以尽我们最大的努力将风险降到最低，为了避免风险带来的损失，我们可以制定一些防范风险的措施降低风险，如何控制旅游地产的投资风险有以下几种方面。

1.投资前的可行性报告的分析

在对旅游地产进行投资前，相关部门应该对旅游地产投资所在地和周围地区做好全面的市场调研，然后，选择相应的专业的咨询机构对投资风险进行分析，尽可能多的掌握比较全面准确的信息，而后制定一个详细准确的可行性报告的分析，提高开发商对风险的认识。可行性分析中首先应该对旅游地产的开发进行定位和开发规划，这个时候，我们就需要对周围风景区的产业进行一定的考察，还应结合当地的资源情况和交通情况，分析国家政策制定全面的可行性分析报告。

2.加强经营风险的控制

地产投资企业应该聘请专业的咨询公司，在进行项日开发前向企业提供有力的服务。咨询服务公司可以有效的改善物业部门对市场认识的局限性.对营销的策划和管理能够提供较多的建设性意见。同时企业还应该不断的进行技术改进，与其他企业跨行业的结合，使消费资源达到最大限度的利用。同时，企业对合同的管理必须更为严谨。专业人员起草完和通过应交由自身的律师对合同进行审查，比如保证合同条款的合法、合规、明确合理同时合同应该明确双方的责任，保证责任的正常履行。

3.分析利弊，进行分散性的风险管理

在进行旅游地产开发前，开发商应该考虑到企业的实际情况和开发后所得利益等方面，综合考虑权衡利弊，通过合伙经营、多元资产组或者是风险转移等方式分散，争取获得较为稳定的收益。通过选择和其他的企业进行合伙经营，可以有效地缓解企业内部存在的资金不足的情况，有效地保证旅游地产开发期间不会受经济的影响导致工程停工。风险转移主要是通过利用承包合同和发包工程的方式有效地将风险转移出去，避免受到通货膨胀而引起的物价变动的风险、

4.加强企业的内部管理

在进行旅游地产的投资的时候应该提高企业的内部管理，采用全面有效的管理制度、技术能力和人才的培训机构来提高企业的管理水平。在进行项日投资之前应该对所投资项日依照一定的运作流程，确保投资的合理性和科学性，降低投资的风险。从技术方面考虑，开发商应根据项日所在地的环境和特点制定相应的技术方案，使保证项目在风险出现后能够得到及时补救。

三、结束语

旅游地产的投资受到其自身特点的影响，其风险性也比较大，因此在进行旅游地产投资的过程中，控制好风险对提高旅游地产的发展，保证旅游地产的后期收入十分重要，在进行投资之前，我们应该根据旅游地产的所建项日，进行全方面的综合性的分析，对有可能发生的风险进行评估，尽可能的将风险降到最低，使企业得到更好的发展。

参考文献：

[1]黄国豪.我国旅游地产投资分析与发展展望[J].长沙大学学报，2015.05.15

[2]李伟.旅游地产投资及风险控制探讨[J].财务与管理，2014.02.15endprint