浅析北京市不动产登记制度

赵凯丽等

摘 要：不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。以实证调查的方式对北京市不动产登记制度进行深入研究，对维护北京市不动产交易秩序、保障交易安全提出相应建议，将具有很强的实践价值。

关键词：北京市；不动产登记；登记机关

基金项目：本文为北方工业大学2015年大学生科技项目《北京市不动产登记制度实证调查研究》的阶段性成果之一。项目编号：15006

1 不动产登记机关的现状分析

（一）登记机关的分散状态带来诸多弊端

目前，我国不动产登记的最大问题就是登记不统一，各地区登记缺乏真正统一的标准，弹性较大，一些标准被不适当的抬高或降低。而不动产登记制度的不统一，主要表现在我国尚没有统一的不动产登记机关，现有的登记机关以分散的状态存在。

我国不动产登记部门主要包括：土地、房屋、林业等。即土地在土地管理部门登记和管理，林木在林业管理部门登记和管理，房屋在房屋管理部门登记和管理。这样繁杂的登记体制在实践中影响着执行效率并必然地产生弊端

（二）登记机关权利和义务的不对等

权利和义务具有牵连性，但是在实践中我国登记机关对出现的审查不到位以及重登和漏登的现象却从来不承担相关责任，包括登记资料遗失在内的重大失误，致使有关当事人遭受严重损失。这是权利和义务的严重割裂。一方面，登记机关仅享受收费的权利，却对登记失误不负责任，这实际上损害了当事人的合法权益。另一方面，登记机关对登记内容不负任何责任，也不利于其以较强的责任感履行其审查义务。

（三）关于登记机关的收费

我国法律规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积，体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。多数意见认为，我国的登记机构不是盈利性组织，登记有其社会服务性的一面。物权登记费用应该有一套全国性的标准以增强其实际可操作性。

2 我国不动产登记机关的设置

我们认为应该建立统一的不动产登记机关，但是应该选择哪个机关作为统一登记机关，在众学者之间仍然存在争议，概括而言主要有以下几种观点：

1.法院登记说。其基本内容为：由不动产所在地法院对不动产登记业务进行管辖，废除原来的多部门登记 。

2.行政机关登记说。有学者认为如果由法院作为不动产登记机关，那么势必会加重法院的负担。

3.现状妥协说。还有学者认为， 建立统一的登记机关是一个必然的趋势， 由于不动产登记牵扯到的利益太多，无论哪个部门都不愿意放弃这一业务，所以统一不动产登记机构的难度太大，行政管理的介入不可避免， 故以维持现状为最好的方法。

就关于未来不动产登记机构的选择，很多学者和专家都有自己的观点，有的学者认为应由统一的行政机关作为不动产登记机构，有的学者认为应由公证机构作为不动产登记机构，有的学者认为应由法院作为不动产登记机构。现实中，我国的不动产登记一直由行政机关负责，而因我们国家长期以来在私法领域受到公权力的干涉比较多，所以有学者会认为由行政机关进行登记会妨碍登记的私法性质。随着立法理念的明确以及观念的改变，行政机关对不动产进行登记主要目的是确认权属和物权内容。那些选择由行政机关对不动产进行登记的国家或地区也没改变不动产登记的私法性质。

笔者认为未来不动产登记机构的选择，要考虑到不动产登记的范围。不动产登记的内容，对不动产登记机构的选择.不能脱离现有不动产登记机构。在对不动产进行登记之前有许多技术性工作，这是登记机构所没法做的，所以不动产登记机构的选择。可以对现行登记机构进行形式上的合并。把各个不动产机构的登记科室独立出来，组成一个形式上的不动产登记机构，人员及编制还是归属原来的单位，但是这个形式上的不动产登记机构受同一法律法规及规章制度的约束，如果不动产登记机构的规章制度与自己本单位的规章制度相冲突，当然优先适用不动产登记机构的规章制度。选择这样一种模式既可尊重现行登记机构方方面面的优势，又可实行不动产登记的统一。

3 不动产登记机关的权利义务

不动产登记机构的整合问题如果是一个宏观的，根本性的大问题的话，那么对于不动产登记机关的权力义务归属，则是关乎老百姓切身利益的问题了。

在走访中，包括豐台区与石景山区的房屋登记机关，都只是采取形式审查的方式，仅对于登记申请者提供的材料进行合法性审查，而没有进行真实性审查。一间房屋的过户，只是看了申请材料上的公章，而并没有对于材料本身有任何疑问，这对于申请人的行为是不负责的，一点纰漏都是会造成恶意、虚假登记的可能。对于不动产登记机关同样也是部分责任的，因为如果因为登记机关审查不到位的原因而造成申请人损失的，很有可能会对登记机关的公信力造成难以磨灭的损失，所以登记机关在行使自己权利的同时，应该负有相应的责任。建立不动产登记制度的目的，就是为了将不动产的物权状态加以记录，并方便公众了解查看，从而保证交易人的合法权益。对申请登记的资料进行审查，确保其正确性与合法性，是不动产登记机构获取公信力的根本。笔者比较推崇登记生效主义与实质审查，登记生效主义保障了交易安全，登记实行实质审查主义使登记这种公示方法获得了公信力，这都是登记生效主义与实质审查的功能与制度优势。当然，我们需要从两方面看待这个问题，凡事都有利有弊。登记生效主义及实质审查方式使国家机关的登记与审查成为决定物权变动的最终因素，国家通过登记控制了物权的变动，当事人如果想实现物权的变动，必须满足国家设立的强制条件，其交易状态将不得不暴露于国家面前。①从这里我们可以感受到国家对于交易的监督，登记因此成为了监督的一道关卡。但如果对于任何交易行为都进行实质审查的话，那么必然会对登记机关以及交易人造成金钱、精力上的负担。所以，如何处理好实质审查与形式审查的关系，就成了解决这一问题的关键所在。

物权法定和物权公示是很有必要的，因为占有并不能彰显不动产物权的变动。不动产交易在当今经济社会中处于非常重要的地位，就丰台区而言，每天的房屋交易量就达到上千，如此重要的经济活动非常需要国家出力保护，这就要求不动产的公示方式必须适应当下需求。登记制度最大的作用就是保障交易的安全，这恰恰是符合了公众的需要。登记制度必须要有公信力才能保障交易安全，即以法律的形式增强交易者对登记内容所产生的安全感和信心，以维护不动产行业享有的经济秩序。在登记制度中，登记生效主义有利于维护交易安全，对登记实行实质审查是使登记具有公信力的必要前提。在登记生效主义中，对在先受让人的保护通过预告登记得到加强，对第三人（后买受人）的保障以物权行为的无因性的相对性加以限制。而对实质审查主义以物权行为理论及辅之以公证制度切断国家进一步深入干涉私生活的路径，保证了登记内容的准确性，使登记的公信力没有降低。兼顾到了社会利益、个体利益的最佳的协调，实现利益最大化。②

至于不动产登记的收费，可以根据物权法第二十二条采取措施，即不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。本条是关于登记收费问题的规定。不动产登记机构并不是营利性组织，而北京市大部分不动产登记机关从事的登记工作一般也只是对登记申请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，而并没有进行实质审查，因此登记收费不宜与不动产的面积、体积或者价款等因素挂钩。据此，本条作出上述规定。立法过程中，有的观点表示不应在立法中规定收费问题。也有的观点认为，对于这种程序性问题，可以由不动产登记法作规定。笔者认为，不动产登记收费问题关乎老百姓的基本生活，是一个非常重要的民生问题，所以有必要在相关法律法规中做出明确的规定，具体再去那种方式都是可以在实践中不断改善变通的，但是一定在明确下来，不能随意的任由某些单位或个人更改。

不动产登记有其特定的功能，也正因为如此，登记制度的完善才显得尤为重要。在不动产登记簿中记载着拥有不动产的所有人、不动产物权权利所包括的范围、有效期间等多重关于不动产的权利。而在涉及不动产交易时，众所周知，占有并不代表物权的转移，只有在登记机关进行登记后，国家才认可产权的效力，才能实现真正的现实的物权转移。公示作为不动产物权取得的生效要件，在不动产交易的过程中，如果只有当事人意思表示一致以及有效的合同存在，在法律上并没有发生现实的不动产物权变动。因此，国家通过登记制度明确不动产的归属，维护交易安全，调动市场积极性，也更有利于经济社会的发展。

我国是社会主义市场经济，市场调节是资源配置的重要手段之一，供求关系作为市场调节的基础，其滞后性对于不动产交易有着极大的不利影响。交易主体必然不能预见交易中存在的所有情况，而不同的情况极容易导致交易中断，造成不必要的资源流失。一个典型的现实中的例子就是“一物二卖”。市场调节是一个流动的过程，往往等到市场的最终结果呈现时才能够得到交易中的真实情况，因此，当事人的合法权益可能因为不同原因遭受损失。这时，不动产登记中的预告登记制度就开始发挥效用，使得市场调节的功能在不动产交易这一区域更趋公平的发展。

市场调节无法完全管理不动产市场，此时就需要辅以行政监管，二者的相辅相成，更有利于不动产市场的健康发展。不动产登记制度不仅体现在法律法规中，在实践中又会以行政规范的方式规定许多问题。通过不动产登记，国家可以全面掌控不动产登记信息，在把握信息的基础上，制定宏观调控政策并進行相应的监管与调节。

上述提到过不动产登记的明确不动产物权的功能，诚然，人们在交易时需要依赖大量的社会信息，我们判断社会信息是否值得取用的标准，很多时候依赖于登记这种形式，因为在登记机关登记后我们可以确认其信赖利益的存在。在保障当事人隐私的情况下信息公开，即对当事人个人提供信息服务，这种服务因为以政府为依托，具有可靠性。信息来源的保障促进了不动产交易。交易完成后，通过变更登记，登记簿上所载之人拥有合法有效的物权，这种字面上的确认实则因国家法律的保障而使得交易圆满完成。

总而言之，不动产登记制度作为一项重要的经济制度，对于我国经济、民生以及法制发展都有千丝万缕的联系，在对北京市不动产登记机关的调查中发现的问题，或许在全国各地都有，而本文也据此提出了一些对于各地都适用建议，希望可以通过不断的改革与完善，从北京是做起，逐步将好的制度推广至全国，从而使得我国法律制度、经济制度更加完善，这也是学术界与政府的工作重点。

参考文献

①陈健 姚国《论我国不动产登记的审查方式》

②冯玉梅 《试论我国不动产登记机构》