产权式酒店在海南的发展策略研究

徐佳

产权式酒店整合了多种资源优势，是房地产与酒店业的创新经营模式。20世纪90年代，海南省为摆脱房地产泡沫所遗留楼盘大量闲置的困境，率先在国内引入产权式酒店发展模式，在一定程度上缓解了海南房地产的燃眉之急。但产权式酒店很快就遭遇瓶颈，作为“舶来品”开始出现水土不服的症状。本文通过对海南省产权式酒店的研究，从中分析海南产权式酒店所存在的问题，提出相应的对策和思路，提出产权式酒店要与国情和海南省的实际情况相适应，实现产权式酒店本土化经营的理论。有助于海南旅游业和海南产权式酒店的长远发展。

海南旅游业的快速发展大大促进了海南酒店业的发展，同时随着国民经济的持续发展，人均可支配收入不断提高，国民旅游观念转变，这一系列因素都为产权式酒店在海南长远发展创造了条件。但是在国内相关法律、法规不明确，市场机制不健全，以及产权式酒店自身定位失衡和经营管理模式的缺失等多重因素的共同作用下，产权式酒店在海南的发展不断暴露出各种问题与弊端。怎样合理运用酒店资源，如何最大限度地发掘酒店潜力，从而提升海南产权式酒店的经济效益，维护投资者的利益是有待解决的难题。本文旨在通过对海南产权式酒店发展过程中所存在的问题进行研究，提出相应的策略。论证海南产权式酒店的发展必须与国情和海南本土的实际情况相结合，只有通过本土化经营等措施才能实现产权式酒店在海南的长远发展。

一、产权式酒店在海南的发展背景

20世纪90年代初，海南房地产日益兴盛，全国大量资金涌入海南房地产开发项目，整个海南岛沦为一个建筑工地，随处可见拔地而起的高楼大厦、酒店、度假村和别墅小区，这一切都远远超出了海南当地的消费需求，最终导致海南房地产泡沫不断膨胀。在国家的宏观调控下，国家紧缩银根政策出台，给海南房地产带来一定的影响，大量资金开始撤出海南，房地产工地被迫停工，留下一些没有完工的建筑，已建成的项目无处可买，整个海南岛囤积了大量的闲置房产。海南省为摆脱困境，盘活楼盘，回笼资金在我国率先引入产权式酒店发展模式，在一定程度上缓解了海南房地产市场的压力，经过宣传，很快就受到了投资者的热捧，但产权式酒店也随之暴露了诸多问题，海南开发商在此期间推出的万华大厦、蓝梦家园等几家产权式酒店均以失败告终。

二、海南产权式酒店发展存在的问题

海南产权式酒店与西方产权式酒店的孕育成因大不相同，西方产权式酒店的产生伴随中产阶级的迅速崛起而悄然兴起，而海南产权式酒店最初只是被作为一种救市手段而被引入国内，作为“舶来品”，产权式酒店在后续的经营发展过程中暴露了诸多与海南本土不相适应的问题。

（一）海南产权式酒店自身经营管理上的缺失

1.产权式酒店产品层次单一与价格偏高。海南的产权式酒店大多数都是五星级的豪华酒店，其价格普遍在每平方米10 000万元以上，有的甚至高达50 000万元以上，高昂的价格虽然对提升酒店档次和品牌有一定作用，但惊人的价格为一般消费大众所难以接受，无形中减小了潜在市场，阻碍了产权式酒店在海南的发展。

2.经营管理模式缺失。海南产权式酒店没有形成规模效益，缺乏有经验的酒店管理团队的专业化经营管理，导致后期经济效益不佳，可能无法兑现对于投资者的承诺;同时，海南产权式酒店起步较晚，缺乏相应的专业管理人才。

3.缺少本土化特色。海南产权式酒店发展时间短，缺乏相应的经验，如果一味照搬西方经营模式，只会脱离本土消费者的实际需求。

（二）相关法律、法规制度建设滞后

产权式酒店是介于房地产与酒店业之间的中间产品，国内尚未有专门针对产权式酒店的法律法规，很多相应的法律问题难以鉴定解决，目前存在一些争议。

1.建设用地性质鉴定。产权式酒店建设用地是商业用地，而产权式酒店最终取得是房屋所有权性质却是住宅性质，违背了我国现行的相关法律。

2.产权关系不明确。《商品房销售办法》中明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，有些地方出台了地方性文件明确禁止宾馆、酒店分割出售，导致产权式酒店无法为每间客房产权投资人办出“小产证”，投资者无法拥有产权式酒店的产权，自身利益难以得到法律保障。

3.开发商对投资者所承诺的回报率难以保证且有违法律规定。产权式酒店在出售时许诺的利益分红直接与酒店自身的经营状况挂钩，而多数产权式酒店的经营利润在出售时按照80%～100%入住率计算，这一乐观预测很容易在现实经营中出现亏损。《房地产广告发布暂行规定》中明确提出，房地产广告中不能出现以固定投资回报的承诺，所以一旦在回报率上出现纠纷，投资者无法得到法律支持。

三、产权式酒店在海南的发展对策

（一）实现产权式酒店在海南发展的本土化

1.明确市场定位。学习美国产权式酒店的经营，建立多层次的产权式酒店，通过采取Extended stay hotels的方法，将产权式酒店分为高档、中档、经济型三种类型，以满足不同层次的消费需求，既要有满足高收入人群的豪华五星级产权式酒店，也要开发面向消费大众的三星级或四星级的产权式酒店，这样才能扩大目标市场，实现自身产品的多元化，有利于海南产权式酒店健康发展。

2.实行价格监管机制。可以为个别档次极高，受众更为高端的产权式酒店提供有力保障，同时也能避免破坏市场秩序行为的出现，有助于促进价格符合国内实际消费水准，推动海南产权式酒店价格本土化。

3.实施集团化发展策略和品牌化管理模式。通过组建产权式酒店集团，实行集团化管理可以使自身面对激烈的行业竞争更具优势与底气;通过优质的服务树立海南产权式酒店鲜明的品牌形象，扩大海南产权式酒店的影响力，促进海南产权式酒店产品的销售;海南产权式酒店自身也应加强对员工专业素质的培训，培养产权式酒店的专业管理人才。

4.实现经营本土化和服务个性化。海南产权式酒店的核心竞争力就是服务，为不同顾客提供个性化服务，使顾既满意又惊喜，只有这样才能在激烈的行业竞争中争得一席之地，我国的消费者有周末度假消费、黄金周出游消费的习惯，所以产权式酒店业务消费客房的时段应该本土化。

（二）完善相关法律、法规建设

1.立法规范产权式酒店的建设用地使用权。海南产权式酒店发展多年取得了一定成效，但根据现行的法律法规产权式酒店的建筑用地性质问题没有合法依据，如果完全禁止恐怕难以有效实施，可以通过立法广开渠道，这样有利于规范化管理，促进海南产权式酒店健康发展。

2.加强政府职能。第一，政府尽快推出针对产权式酒店的法律法规，可以使投资者在购买产权式酒店产品后享有使用权、继承权、馈赠与转让的权利;建立保障金制度。第二，经营者向政府主管部门缴纳一定数额的质量担保金，引入专业担保公司为投资者的收益提供担保。第三，采用统一的合同范本，涉及开发商与投资者的房屋买卖合同和投资者与酒店的房屋租赁合同。第四，在国内创立行业协会，制定行业规则，自律其行为。

3.完善退出机制。投资者很难对酒店管理公司进行有力的监督与制约，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，很容易使投资者陷入进退两难的困境，只有建立完善的退出机制才能有效维护投资者的权益。应当在房屋买卖合同书上明确约定退出条件，即在酒店经营状况不佳时，投资者无法收到合同约定的收益或是出现“一房二卖”的情况时，投资者可以采取的一种补救措施来维护自身权益。

（三）投资者自身要有规避投资风险的意识

投资者在合同订立前要详细了解开发商的资质、信用状况、资金状况;土地使用权性质、用途和年限;建设规划等情况。在合同订立只后，应首先审查开发商的营业执照等证件，详细阅读房屋买卖合同，从房地产广告，签订认购书，签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修及产权证办理等事项，投资者可以向律师等专业人士咨询，以避免存在对投资者不利的条款。

（四）其他

积极完善国内分时度假交换网络，推广普及带薪休假制度，同时海南产权式酒店可以借鉴国外产权式酒店的先进经验，将产权式酒店配套的娱乐健身设施面向大众开放，这样可以培养潜在的消费、投资人群，提升产权式酒店的影响力。

四、结语

产权式酒店整合了多种资源优势，是房地产与酒店的创新经营模式，实现了当下国民对物业投资与休闲度假的需求。作为海南旅游业的一大亮点，海南产权式酒店对拉动旅游业、酒店业有着至关重要的带动作用，对促进销售闲置房产和扩大就业来说有着深远的影响。只有不断完善相关法律、法规建设，规范市场秩序，实施海南产权式酒店品牌化发展策略，采取集团化管理通过对海南产权式酒店产品多层次的开发，为消费者提供个性化服务，实现海南产权式酒店的本土化经营。在中国经济和海南省旅游业一片大好的环境下，产权式酒店必将在海南谱写传奇，创造辉煌。