迪士尼对区域影响全面而长远

于丹丹

随着以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区规划的确立、地铁11号线迪士尼段的正式启动，以及迪士尼开园日期的日益临近。迪士尼项目及其对周边区域的影响，再一次成为了热点话题。目前绝大多数人都将目光集中在了迪士尼开园对周边房价可能产生的影响，但我认为，迪士尼对其周边的影响，不是单纯的房地产市场影响，而是更为全面和长远的影响。

板块房价提前“闻风而动”

迪士尼对板块房价的影响早已形成，从2005年开始，关于上海将建迪士尼的乐园的消息就开始传出。此后经过5年的波折和传言，与传言相关的地块楼板价，总是随传言的内容忽高忽低。

在迪士尼乐园最终确认并开始动工前的一两年时间里，以浦东川沙为核心的迪士尼板块房价，就进入快涨通道。2009年一季度时，川沙板块的商品住宅成交均价仅为9400元/平方米左右，至2009年四季度，迪士尼乐园正式落户时，川沙板块的成交均价已达到13000元/平方米左右，随后持续一路走高。截至2010年四季度，川沙板块成交均价最终为23000元/平方米左右。短短一年多的时间，迪士尼项目所在的浦东川沙板块房价涨幅几乎全部超过100%。但正由于对迪士尼概念的过早透支，近期板块内的房价一直处于较为平稳的状态。

迪士尼效应不仅表现在川沙的房价上，也直接影响了住宅土地市场。在迪士尼正式宣布落户川沙后的2009年11月5日，象屿置地以11.9亿的总价，14000元/平方米楼板价的高价拿下了迪士尼周边的纯宅地川沙地块，溢价率高达264%。而2009年川沙板块在售的标杆性项目——鼎鑫名流苑的成交单价也不到14000元/平方米，面粉价格瞬间超过了面包。

三大特色产业和

房地产息息相关

迪士尼实际上是一个多元的概念，就是仅仅从房地产的角度上看，其影响也绝不仅限于住宅市场。作为一个主题乐园，迪士尼主要有三大特色产业。其一是影视文化产业;其二是主题公园内的娱乐及周边产业;其三，不可忽视的产业是以迪士尼为龙头带动的外围酒店、商业、服务业。

在我看来，迪士尼全年几乎天天都是主题日，在主题乐园里游览的游客大多数会逗留几天才离开。因此，在这一区域内就会积攒大量的客群，直接带动了这一区域整体的酒店和商业服务。因此，国际旅游度假区板块的整个酒店业和商业体系，将来都会配合迪士尼来进行运营。

迪士尼的这三大产业和房地产也都是息息相关的，而且相互间的影响复杂而深远，乃至于区域内的人口密度、人口质量都会发生变化。因此，大家不仅应看到目前开园前预热的房地产变化，更应该看到今后5-10年内各产业产生的效益。

周边产业将相应换血

除了迪士尼所在的川沙板块，整个国际旅游度假区的周边区域，都会迎来一次产业的大换血。其实，目前川沙板块周边还有一些重工业制造基地，而将来这些重型制造业，将逐渐搬移到临港新城等制造产业更加聚集的区域去，而将迪士尼周边地块置换成一些更能配合迪士尼产业生态的相关产业，这也将是板块今后的整体产业转换趋势。

川沙板块内各区域产业换血的类型和速率，不仅和迪士尼本身的规划有关，也和各区域受迪士尼辐射的强度有很大关系。去年，以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区“一核五片”规划出炉，其中“一核”指的是占地7平方公里，包括迪士尼乐园在内的国际旅游度假区核心区。“五片”指的是总面积达17.7平方公里的发展功能区。国际旅游度假区“一核五片”规划，无疑为各对应区域的产业发展指明了方向。

总而言之，在我看来，未来迪士尼板块将会和现在有很大改变。这种改变不仅是房地产格局的改变，更将是整个产业性质发生天翻地覆的变化。