房地产税，渐行渐近

严跃进

近日，有媒体报道，房地产税立法的初稿已基本成形，未来房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。虽然房地产税何时落地还不得而知，但大家更关心的是：房地产税和我们普通老百姓有啥关系？

房价上涨促征税？

房地产税的话题并不新鲜。早在房地产市场较热的2013年7月，国家税务总局就下发通知，明确研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。而在2014年8月博鳌房地产论坛上，财政部相关人士也指出，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施。

而过了这个阶段，关于房地产税的话题突然降温了。原来，在后续房地产交易市场降温的过程中，无论是政府层面还是企业、消费者层面，都在关心“去库存”的话题。所以，当时的舆论关注焦点基本上是围绕房企降价、企业兼并、库存高耸等内容，而对于征税的话题似乎不太感冒。更重要的是，如果在市场降温的时候谈及房地产税，会吃闭门羹，落个吃力不讨好的下场。毕竟从长远看，该政策性质定义为降温剂，对于房价的走势是有利空效应的。

但现在随着房地产市场周期性的波动，房价的上涨再次成为市场的矛盾。换句话说，部分市场领域已经存在必须降温的新考虑。

笔者建议大家关注三类数据。第一个是全国房价的走势。第二个是一二三线城市的数据。一线城市领涨全国市场，二三线的房价走势和一线趋同，只是程度大小而已。第三个是深圳的房价数据。上半年价格一路飘红的莫过于深圳，深圳在6月份房价环比涨幅达到了7.2%的惊悚水平。

房价上涨自然需要平抑的手段。手段有很多，但可能会有风险。比如说，采取行政性打压的手段，可能和目前的市场化楼市调控思路发生直接冲突，政府层面在这个领域会比较谨慎。而如果观察近期的信贷政策，可以看出，相对激进的房贷发放可以解释部分房价上涨的现象，但是盲目地收紧信贷政策，可能又会影响刚需和改善型購房需求的释放。

因此，房地产税的推出反而是一个比较适时的策略，其作为市场化的调控手段，更能发挥慢性药效的作用。

城镇土地使用税的角色

其实在房地产税的推进过程中，市场上存在各类困惑。比如最新报道就混淆了房产税和房地产税的概念。相对来说，房产税这个概念并不陌生。尤其在上海和重庆两个城市试点的情况下，房产税的征收已经成为既定事实。虽然没有扩围，但也没有中止的意思。

而房地产税的概念则更为宽泛，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都可以划为房地产税。目前房地产税的改革，继承了房产税改革的思路，并对保有环节的征税方式进行了梳理。这样一个改革思路，其实是一类狭隘的房地产税改革，因为只涉及房产税和城镇土地使用税。在这个时候放出房地产税推进的消息，自然是令人振奋的。

值得注意的是，此次报道指出房地产税的改革会加入城镇土地使用税的内容。如果是这样一个定义，那么基本上可以认为，房地产税不光要征收房产持有的内容，还要征收土地占有的那一部分。否则，从房产税到房地产税，为什么要平白无故添加一个“地”字呢？换句话说，房地产税改变了过去单纯以房屋为计税对象的做法，目前则加入了土地的相关内容。

这样一个考虑符合目前土地集约节约利用的效果。而且从税法的角度看，也能够较大程度地影响住房持有的成本机制。因为从实际情况看，很多住宅价格的上涨过程，多半是依赖土地的增值而完成的。换言之，从调节住房资源分布的角度看，对相应土地增值部分进行课税，利好税源的扩大。

更重要的是，这会使得后续房地产税的试点范围继续扩大。过去城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区范围内进行征收，这可能意味着后续此类区域也将逐渐被纳入到房地产税征收的范围。试点的城市范围将扩大，而且有“下乡”的倾向。

另外，加入了城镇土地使用税后，后续的税赋负担会有两个改革和发展方向。第一、从趋势看，会有加大税负的可能。第二则会涉及到调结构的问题，即房产税和城镇土地使用税在其中的税负构成可能会有所调整。在税率制定过程中，将根据各地土地上涨的幅度来推算房价上涨的幅度，并因此制定相应的税率。

房产税试点大起底

谈及房地产税，不得不再次回顾房产税的试点过程。2011年1月，上海与重庆正式作为房产税的试点城市，开始了房产税的地方试点工作。四年多时间过去了，地方政府并没有对实施效果进行官方的评估。但从实际数据上看，效果还是客观存在的，当然和实际的预期略有差异。

如果从房价调控的作用看，其实意义不大，或者说很难进行评估。比如从目前国家统计局的数据来看，相比2010年全年的房价数据，重庆在2015年6月份的房价增幅为6.4%，而上海上涨了25.4%。如此看来，在价格的抑制方面，重庆可能略有成效，而上海则基本上没效果。

当然，从产品结构的调整看，并不能否认相应的政策效果。比如说，此前重庆在房产税的税率制定上，实行了递进的税率，有针对性地打击了各类投机需求。此类政策对于高端楼盘的供应自然有一定的抑制作用，也使得很多开发商在项目定位方面开始做出新的转变。

中产阶层的焦虑感

谈及房价的利空效应，可能对于中产阶层而言会比较忐忑不安。原因是，如果房价上涨的机制被破坏了，住房的保值增值的效果就会被削弱。那么持有住房的意义在哪里呢？而让此类群体更关心的问题是，目前多套住房持有的情况下，是否会面临更大程度的课税。

从目前房地产税的改革思路看，抑制多套住房持有的冲动是其中一个重要的环节。尤其在一线城市中，居民多套住房持有的现象比较普遍。尤其对于上海这样的城市而言，是否会成为房地产税新版本的重点试验城市，自然会引发关注。

对于中产阶层而言，持有多套住房往往也代表了其资产配置的思路和特点。而近期其他金融资产的波动也让其投资过程更显焦虑。比如说，近期国际金价再创5年来新低，这使得其有抄底入市的打算。但部分观点认为金价将继续停留在熊市，那么从这个角度看，黄金投资依然不乐观。股票市场也是如此，比如上证指数在7月27日跌8.48%，创8年内最大跌幅。在此类资产市场价格波动的情况下，投资者打算把资产配置更多地向房地产领域进行聚焦。可奈何，房地产税改革在一步步逼近。

更糟糕的是，有部分投资者虽然持有多套住房，但也担心目前抛房是否会有人接盘？比如说，过去部分投资者持有多套小户型住房，可是在目前的购房环境下，小户型住房的持有实际上并不划算，毕竟信贷政策比较宽松，中大户型更显得紧俏。

所以，在房地产税政策的推进过程中，是继续持有还是抛售住房，其实一直困扰着此类群体。相关媒体做过计算，目前一套100万元的住房，一年的房地产税可能要四五千元。如果考虑到此类税费，那么后续物业租赁的盈利空间会立马缩减。这时，对于一些炒房群体来说，住房从香饽饽变成了烫手山芋。

实际上，从政策趋势看，首套住房持有并不会有太大的税费负担。而多套住房持有的风险似乎会加大。虽然房地产税政策可能要在2016年后才能真正落地，但现在提前发出预警，并非小题大做。

（作者为上海易居房地产研究院智库中心研究总监）

1房地产税

这样一类税种非常多，比如房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

在房地产保有环节，主要征收房产税、城镇土地使用税。而在房地产开发和流通环节，主要征收耕地占用税、营业税、城市维护建设税。

2城镇土地使用税

以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。