底部趋稳的楼市是怎样的

叶檀

日本房地产已逐渐在底部走稳。

由于日本本国人口构成、经济周期等原因，日本不得不向境外投资者打开大门。

日本瑞穗信托银行下属的城市未来综合研究所的最新数据显示，2014年海外法人收购日本不动产的总金额达到9777亿日元，创下2005年以来的最高值，比之前最高的2007年增加了约80%。访日外国人约2万亿日元的消费成为国内消费的支撑之一。

2014年上半年，法国的保险公司安盛集团（AXA）收购东京大型综合大厦（NakanoCentralPark）东楼，日本企业收购该大厦其他大楼，交易额合计达到1845亿日元，成为日本当年资金规模最大的一起交易。2014年12月，中国投资公司复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼。新加坡政府投资公司去年10月以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。

海外资金投资日本房地产，从东京向地方渗透，京都古宅也成为投资标的。在某个财经网站上，有大幅到日本投资房地产的广告，日本房产网已经到处都是。

日本经济与房地产仍然不振，吸引外部购买者为救急之举。去年7月29日，日本总务省统计局公布的数据，日本空置房达到820万户为历史最高，空置房占全国住宅的13.5%，大约七分之一房屋空置。比2008年增加63万户，空置率上升0.4%，日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民区将成为鬼城。根据野村证券的估计，到2023年五分之一的房屋将会空置。

投资者之所以愿意购买房产，不是受政府忽悠，而有更实际的理由。

日本大都市圈房地产价格已经见底，没有吸引力的地区房价下降，总体而言，房地产趋于平稳，底部已现。据日本国土交通省去年9月发布的数据，一年中，东京、大阪和名古屋的土地价格平均上涨0.7%，三地房价自2008年上涨5.3%以来首次恢复上涨，总体而言，日本地价平均跌幅从上年的1.8%收窄至0.6%，非大城市地区的地价则连续22年走低，平均跌幅为1.7%。区域分化已经非常明显，有数据显示，自2014年2月开始，日本东京和大阪的房价上涨了约15%。

日本经济更加集中于大都市圈，虽然整体房地产不振，无碍于大都市圈的复苏。有研究机构表示，从宏观角度来看，在近3年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%。东京等城市依然在世界具有强劲的竞争力，美国非营利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一，大阪排名第三。

日元贬值推波助澜。2013年、2014年两年日元兑美元贬值20%左右，只要用当时3/4的钱就能购买到同样类型的日本房地产。不仅如此，很多投资者着眼于2020年东京主办奥运会，预期地价和写字楼租价将上涨。

对于国人而言，在日本投资希望收获的是永久产权、日元与日本资产未来上升的溢价，或者是度假乐趣。一句话，在本土投资房地产永远收获不到的部分，如永久产权等，才是国内投资者所在意的。目前日元正处于贬值期，耗到奥运会会不会有大幅升值呢？

日本房地产并不能算真正复苏，但出现了底部企稳现象，区域分化十分严重，大城市核心区域房价上升，中小城市房价继续下挫，甚至一些村庄因人口流失而灭绝。这样的现象我们在国内也逐渐看到，人口迁徙到安全垫更厚的地方。

国人投资日本房产也好，投资美国房产也好，缴纳税收不算，还得有一笔不菲的管理费，未来的出租经营都要专人打理，麻烦不算少。

日本房地产底部趋稳，让人领教了房地产的长周期，以及不断下行的市场所产生的真实恐惧。