我不认为楼市有泡沫

任志强

数据终于出笼了，与预想的结果基本相符。GDP增长稳定在7.5%左右的范围之内。不论大家对这个数据有多少不同的看法，都没有影响基本的预期。房地产的数据也在预计的范围之内，有增有减，相对稳定。

2014年初，楼市销售与价格都出现了下滑，媒体几乎一致地发出将要崩盘的威胁声音。只有少数人坚持认为房地产市场没有泡沫，有的只是行政不合理干预的价格扭曲。个别投行曾认为2014年并未出台调控政策，却不知道2013年的调控政策和之前的政策正在滞后地发挥着对市场的影响。

2014年4月，央行就约谈了四大行的行长，提出了要降低个人住房贷款利率，并加大个人住房贷款的供给。但各银行并没有给央行这个面子，最终不得不于9月30日出台了由央行和银监会联合发文的个贷调整政策。

其实2013年的9月之后，各银行就悄悄地上调了个贷的利率。于是销售量与价格都开始随之发生了变化。如果利率从0.7倍上调到1.1倍，不仅是资金的价格发生了变化，更重要的是严重影响了消费者的可支付能力。这个利率让实际支付的成本大大提高了，相差二三十万的利息差额，让房价下降时的价格差价都变成了银行利息。消费者实际购买的成本不但没有降低，反而提高了。每月的还款额度增加更削弱了消费者月消费中的支付比例，也让许多人因此失去了获得贷款的资格。于是对市场产生了严重的打击。

如果4月份央行谈话之后个贷政策就能及时调整，也许2014年全年的情况就大不相同了。

同时影响到需求进入市场的还包括那些限制性的行政措施。当七八月份部分城市放开限购措施之后，更多的城市加入了放开限购的行列。9月份就有13个放开限购的城市销售出现了反弹。随着个贷政策的变化，10月之后，改善性需求开始大量涌入市场，并持续在第四季度扩大了销售的数量。

降息更加让市场活跃。12月份的楼市销售高达1.6亿多平方米，更说明中国的房地产市场并非需求不足，而是调控政策严重干扰着市场的正常运行。

尽管面临着经济下行的压力，但城镇化与人民生活改善的步伐并没有停止。2014年全年超过12亿平方米的房屋面积销售，住宅超过10亿平方米的面积销售都证明了，只要有合适的市场环境，需求仍会合理增长。

也许许多人在关注仍有巨大的库存，并且是一个不断上升中的存量。但这是个预售过程中的存量。消化这个库存确实要有一个较长的周期，但这并非是泡沫的证明。

从历年预售的情况可以明显看出，自2005年之后，每年的预售面积都大于竣工量。预售面积数已累计超过竣工数量约20亿平方米了，仅2014年就高达1.3亿多平方米，扣除竣工面积中不可销售的部分，实际预售大于竣工面积超过2亿平方米。

现有的在施工程中大量的面积都是已被销售的面积。面对12亿平米以上的年销售量来说，6亿平米的待售面积只是相当于半年的销售量。也许问题出在这些库存中的分布不均，有些在过剩的供应地区，这些库存将永远只能是库存而长久不被消化。

最直接影响宏观经济的是房地产开发的投资增长率。在中国经济结构调整的过程中，投资仍是增长的主要动力。但对房地产市场的行政调控，让房地产的投资增速在不断下滑，已回落到了个位数增长。这将影响到上游的钢材、水泥、玻璃等行业，同时影响着下游的建材、家装、家电、家具等行业。

2014年是新开工负增长的年份，也是自1998年房改政策出台建立市场化以来第一次出现了新开工量严重负增长的年份。生产的水平在当年影响的仅是GDP的增速，但在此后则会对市场的供求关系产生巨大的影响。

市场担忧的仍是政策的不稳定性和没有长远预期，民众担忧的是多变的政策和可能增加的税负。政府期待的不是价格的下跌，而是从土地中如何获取更多的收益。银行想获取的是有抵押品的可靠信贷利息。多方在市场中的利益博弈，会让市场仍在上上下下的波动中运行。

只有当市场够配置资源和决定价格时，这个市场才会稳定。