面向可实施的乌鲁木齐市老城区改造提升规划策略

文｜乌鲁木齐市城市规划设计研究院 王云鹏 李岩

【关键字】可实施性;老城区改造;规划策略;乌鲁木齐市

近年来，乌鲁木齐市委市政府为优化人居环境,针对老城区开展了一系列老城区改造规划工作，来完善老城区城市公共服务设施，合理利用城市土地，因地制宜的开展老城区改造规划工作，取得了丰硕的成果。本文通过分析乌鲁木齐市在老城区改造规划实践，总结其面向可实施性的老城区改造规划策略。

1 乌鲁木齐市老城改造规划概况

乌鲁木齐市老城区主要是指红山路以南的天山区和沙依巴克区，总面积约53平方公里，包含25个管委会和231个社区。当前老城区面临着建筑密度和人口密度过高、交通拥堵、功能重叠、基础设施老化等问题。

该规划结合当前老城区改造遇到的问题和困境，创新性的提出面向实施性的规划策略。规划针对老城区编制系统的控制体系，从整体到单元分区规划再到街区建筑层面落实的实施性规划策略，明确老城区改造的思路。把老城区改造提升整体规划确定的原则和内容，贯彻于不同规划、设计、建设和管理的全过程。

2 面向实施性的老城区改造规划策略

2.1 总体层面建立整体目标体系

2.1.1 “双向匹配”

人口和服务设施在改造过程中“双向匹配”，合理确定人口规模。为进一步落实城市总体规划战略意图，建立有总量控制概念的开发强度控制体系，规划结合老城区环境容量、公共服务设施开发规模，考虑城市总体的土地和住宅供求关系，实现人口与设施双向匹配，扭转设施调整一味迁就人口的思维，以现有的和能够建设的设施来确定人口规模，维护服务能力与人口容量的适量平衡，解决因设施的不均衡布置而引起的局部地区交通拥堵问题。规划考虑乌鲁木齐市老城区现有公共设施和基础设施的承载力，制定总体人口规模，总体人口规模应控制在85-90万人，较现状减少约10万人。

2.1.2 “双增双减”

制定“双增双减”控制策略，提高居住品质。规划结合当前乌鲁木齐市老城区现状存在的问题和发展定位，提出减少人口和产业，提高公共空间和公共服务设施的“双增双减”总指标。

一是减少人口密度及住宅建筑密度，基于设施承载力及国内外大城市发展分析，制定人口规模和人口密度指标体系。综合考虑拆除用地内外迁人口、动态项目新增人口、提升居住品质和人均居住面积后疏解的人口，并结合预期安置人口及新增商品住宅吸引人口等因素，合理调控各编制单元内人口规模。规划老城区人口总量在现有基础上略有降低，规划范围内人口密度在 1.55～1.75 万人 /km2。

二是减少老城区不适宜和叠加的工业、物流、口岸等功能，面积由440公顷减少到45公顷。老城改造过程中整合重要的功能要素，迁出低端产业功能，退二进三，为老城区发展腾挪更多空间，外迁工业仓储用地，新增的土地原则上不鼓励新增居住用地，迁出大部分工业用地与物流用地，结合总体规划定位保留部分工业与物流用地。

三是增加广场绿化和道路等公共空间，使人均绿化面积由4.6平方米/人增长至6.8平方米/人。老城区改造过程中依据人口规模和分布，整合设施，包括教育、医疗、商业、文化体育等，提高公共服务设施水平，人均居住面积由28平方米/人增加至31平方米/人。

四是增加教育、医疗、商业、文化体育等公共服务设施。重点关注占地面积较大，对居民生活直接相关的基础教育、医疗卫生等设施的规模和分布情况，建立分级分类的公共服务设施体系和公共服务中心。

2.1.3 “以业引人”的政策保障

就业岗位与人口分布相联系，鼓励多民族混居。在老城区内的棚户区、老旧小区改造中，充分考虑多民族混居特色，分步骤、适当、适量供给多民族公众，在保障住房的分配上要体现出不同民族的配额政策。优先考虑适合少数民族公众就业的产业落户新区，在新区加大保障性住房的建设，鼓励少数民族落户新区，建立鼓励多民族混合居住的相关政策，鼓励汉族群众选择留居老城区，形成和谐团结的氛围。

2.2 编制单元规划

结合规划确定的整体思路，分别针对九个单元进行规划，分解总体层面确立的指标，制定相应的规划方案，将人口疏解落实到单元规划，根据单元人口现状规模及可开发空间，制定单元人口发展规模，落实总体人口疏解目标，每单元疏解1-2万人左右。

规划从功能定位、布局结构、人口规模、功能配比、公共基础设施、公园绿地规划布局等方面进行分解、落实和控制，并提出社区级公共服务设施的配置要求，确定道路交通、市政设施的分布。各单元分区规划形成九区三类定格局：三类开发模式，九个功能各有侧重的编制单元。一类单元主要以功能提升、疏解人口为主；二类单元以设施完善、整体提升为主。幸福湾编制单元形成大融合、小聚居、多元民族和谐共处的生活片区；三类规划单元以生态维护、环境更新为主。

2.3 建筑层面落实综合系统方案

对近期重点改造实施地块编制详细的地块综合城市设计，达到修建性详细规划的深度。结合具体的经济测算确定地块合理开发容量，通过城市设计将各项指标落实到建筑层面，引导具体改造项目的实施。另外，规划提出老城区改造与城市管理对接的政策。如规划提出老城区更新实施的容积率奖励、容积率转移、捆绑式开发等引导性策略，来保障规划设计方案的落实。

3 总结

乌鲁木齐市近期通过编制老城区改造提升系列规划，通过“城市设计+控规”弥补通则式管理在特色形态上的不足，确立了老城区改造规划的实施策略，探索了面向可实施性的老城区规划思路和方法，创新了城市规划编制方法，进一步指导了老城区改造更新工作。规划从总体方案-总体层面建立整体目标体系、单元规划-在地块层面上分解管理控制指标、城市设计-建筑层面上落实综合系统方案三个层面逐步落实和分解规划目标，并结合经济测算合理确定地块开发容积率，提出落实规划的政策建议，保障规划方案的可操作性。