商业地产的个性与风险

新型城镇化形势条件下，商业地产的前景不容置疑。但鉴于商业地产的专业复杂性，新型城镇化战略对商业地产发展的影响究竟多大，还需深入研究，冷静对待。

当前新型城镇化形势条件下，商业地产的前景不容置疑。但鉴于商业地产的专业复杂性，新型城镇化战略对商业地产发展的影响究竟多大，国内有专业特长和市场实战经验的商业设计人才极为缺乏，对此研究还有欠缺，很大程度上误导了开发商，使本不够成熟与理性的商业项目面对更大风险。记者日前采访了商业地产设计专家、佛冈骏业房地产开发有限公司董事长何植三。

商业地产的现状

正如业内流行的一种说法：“十年前，人们会问什么是商业地产，而十年后的今天，人们在问，谁还没有做商业地产。”在新型城镇化中，商业地产将迎来更大的发展空间。不过，在商业地产快速发展的几年中，存在着区域性和结构性的泡沫，以及同质化等问题，因此商业地产如何转型与升级成为业内人士需要思考的问题。商业需求在转变，用家期望也会提升，商业地产项目须迎合不断变化的市场需要，日久常新，才不至被市场淘汰。因此，何植三认为，在设计过程中就应预计到未来的改变，保证足够的弹性和灵活性，方便项目日后的改建和更新，使之始终符合潮流需要，实现可持续发展。

在以人为本的新型城镇化格局影响下，何植三认为体验消费将成为商业项目的主要竞争力。非购物的消费方式带来的营业收益所占比重越来越大。影院、网吧、茶馆、酒吧等非售货服务成为商业设施中最有吸引力的部分。体验消费者需求更要求商业界面的设计更多元化、休闲化、娱乐化。新一代商业设施的界面已不再是简单的建筑立面。更多结了广告、表演、灯光等多元化的电子、机械、光效设施。

何植三说：“中国的商业地产发展非常迅速，在十年间就把国外几十年的建设量完成了，但这种建设速度过快、复制重复过多的情况可能会逐渐通过更加激烈的竞争被遏制掉，而转向质量和文化的提升。

中国各地域的气候、地理环境、文化、生活方式、价值取向等都有很大差异，可能对商业模式的追求也不同，需商业地产的多元创作，更需要量体裁衣，今后中国的商业地产一定是在整个系统的个性化、地域性上发挥优势。让商业地产满足各种功能又个性鲜明是今后商业竞争最基本的竞争力，文化的注入显得尤为重要。”

商业地产的设计

提到设计，何植三表示：“设计企业在商业地产项目中扮演了一个非常重要的角色：让商业地产满足各种功能又个性鲜明。我强调的是：以地域文化特征为基础，使它具有唯一性，这会使商业地产更全面。无论商业运作如何成功，如果不能与地域文化很好结合，还是美中不足。另外，因为商业地产确实是庞大复杂的综合系统，要策划、设计、招商、运作，内容上融合了酒店，商业、文化设施、住宅等，各单体相互间的关系使它更加错综复杂。这些整合确实不是单体的简单叠加复制，需要综合能力。”

设计本身只是把理念具体到可实施的图纸，关键价值在于使项目符合商业运营自身规律，项目条件最大利用，并具有体验创新意义，从而取得运营价值的最大化。因而对设计团队的市场判断能力、项目分析能力、特色策划能力要求很高。而这些能力的基础并非只来自设计经验，对于商业运作原理的了解，甚至项目策划与业态规划的经验才是最宝贵的。设计原则的核心原理并非玩弄设计创意，而是力图使每一平米的营业面积价值最大化。商业项目的价值完全在于业态的定位、招商与经营。商业设计必须在对业态规划基础上进行。这是何植三对商业地产设计的评价。

商业地产的风险

关于商业地产的风险，何植三将其分为以下几类：设计布局上的失败，比如把办公楼布置在沿街，把商业布置在后，被办公楼挡住，阻断了商业人流；策划定位上，如把城市中心的模式简单复制到郊外；商业布局和经营上，比如没有体现招商的主题性和个性。招商应该有其自身系统，不可能是一条街全是同一产品的商店，或这条街又卖建材，又卖服装，无主题和系统。

另外，商业地产急功近利的销售，也是造成商业系统运作故障的主要原因。商业地产被分成各小块，销售给投资客以后，就很难再集中起来，投资客自行决定租给谁，会导致经营的商家层次大大不一样或内容会大相径庭，这就使商业布局发生混乱。商业地产的特点就是，一旦有大的失误后，重新振兴的可能性就比较小，商业持续培养三年左右，若不成功，可能就面临很大危险。

设计师应如何做商业地产？何植三表示：商业地产项目本身要给开发商带来利益价值，要满足政治层面的城市规划要求，也是建筑师审美修养的投射。当前更应当深刻理解新型城镇化以人为本的核心价值，要把商业地产中的多个业态拼成一个天衣无缝、和谐运行的整体，需在更高层面去把握，把这些东西积聚形成多元化、能产生社会价值和经济价值的系统。

商业地产设计专家、佛冈骏业房地产开发有限公司董事长 何植三