新城市思维

高仕政

产业地产与传统房地产的开发模式的最大区别便在于其客户不同，产业地产的客户是政府或者企业，所以产业地产运营商追求的是经济跟社会资源价值的最大化，而不是企业价值的最大化。

2015年，产业地产行业热闹非凡。

“互联网+”正成为撬动中国经济发展的新支点，“大众创业、万众创新”政策开启了“众创时代”序幕，国家政策层面对产业园区频频“关照”，园区开发运营商“合纵连横”谋划转型加速布局，传统房企、实业企业、金融机构、外资基金等多重主体纷纷加码产业园区，一路高歌猛进。

然而，任何一个优秀的产业园区建设没有5到10年的时间与大量资金投入是根本不可能有成果的。而这在当今讲究发展速度的中国，的确需要极大的耐心。

时间回溯到2009年，当房地产行业第一次面临困境时，人们开始发问：房地产形势还行不行？结果众所周知，救市政策一出，市场逆势上扬。

6年后，面对房地产市场销售面积、销售额都在下降的今天，故事还会重演吗？房地产的出路究竟在哪里？

在国家产业政策转型大背景下，房地产行业最大的希望就是能够跟产业紧密结合，顺应时代成为中国实体经济的承载者。这是房地产行业的必然选择。

如今，产业地产发展已经迅速从1.0模式开始向2.0模式转型，逐渐成为带动中国经济发展、促进产业转型升级的引擎。园区建设由原来的工业园区向如今的科技园区、生态园区、智慧园区转型。园区管理模式也由粗放式转变为精细化发展阶段。

目前，国内产业地产的发展可谓如火如荼。已经陆续涌现出了中关村、张江、苏州工业园等渐趋成熟的产业地产发展模式。与此同时，很多产业园区也在积极布局海外，加入更加激烈的全球竞争。

各地产业地产繁荣的景象固然美好，但也不该忽视快速发展过程中暴露出的一些问题：开发过剩、发展水平良莠不齐、产业空心化、服务能力低、配套规划不完善、缺乏整体规划、智能化服务弱、园区建筑质量差等。

而究其根本，这都源于开发企业的目标偏差，目的地不同，路线自然不同。

事实上，产业地产与传统房地产的开发模式的最大区别便在于其客户不同，产业地产的客户是政府或者企业，所以产业地产运营商追求的是经济跟社会资源价值的最大化，而不是企业价值的最大化。这便要求其应该具有城市思维，以城市发展为导向，在与其他资源整合的基础上，更注重产业环境的营造和软环境的建设，以及对区域产业的提升和助力。

如何提升园区产品核心价值，促进园区的精细化、专业化、高品质化发展应该是产业地产行业的核心工作。而不是简单的盖楼、卖楼。

其实，大多数产业园区是由政府与企业为实现产业发展目标而共同创立的特殊环境区位。因此，当面对诸如交通拥堵、环境恶化、能源紧张等问题时，地产企业应积极地协助政府面对这些挑战。

这是最好的时代，也是最坏的时代。产业地产能否经受市场的洗礼，助力国家产业转型升级，满足企业需要，走向更健康的可持续发展之路，关键就在于开发企业是否认清自己要走的路。