房地产抵押权登记中的法律问题分析

摘  要：介绍了抵押权设立相关规定，抵押登记流程、效力、意义和《物权法》实施后抵押登记的新规定。

关键词：房地产;抵押权;抵押登记制度;物权法

中图分类号：D923.2               文献标识码：A               DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.14.013

近年来，我国市场经济发展很快，信用关系逐渐发达，抵押制度也有了新的发展。抵押登记制度是维护经济秩序、保障交易安全的重要法律手段，抵押登记制度的建立体现了我国对抵押权双方关系的干预。

1  抵押权设立登记相关规定

《物权法》和《房屋登记办法》规定，以房屋设定抵押，应当办理抵押权登记。抵押权自登记时设立，因此，抵押权成立的前提就是进行登记，抵押权未经过登记就不能成立。抵押权登记之后，如果债务人到期不能履行债务，债权人可以依法行使抵押权。

抵押双方签订抵押合同后，需提交下列文件到登记机关办理抵押登记：①登记申请。抵押双方当事人应当向登记机构进行抵押权登记申请，登记双方都应当具有民事行为能力，申请人也可以委托代理人向登记机构代为申请登记。其内容包含抵押双方当事人的基本情况、登记原因、房地产地理位置、面积、用途等权属状况，申请书应当由双方签字盖章。②申请人的身份证明。③房屋所有权证书或者房地产权证书。《物权法》规定，不动产所有权证是权利人享有该不动产所有权的证明。所有权证记载的事项，应当与登记簿保持一致;不一致的，除非能证明登记簿有错误，应当以登记簿的记载内容为准。这个规定改变了权属证书的效力，将唯一合法凭证改变为物权证明，即不动产物权以登记簿记载为准。④抵押合同。抵押双方应当签订书面抵押合同。⑤主债权合同，也就是借款合同。抵押权具有从属性，它以债权的存在为前提，债权不存在，抵押权也不存在。⑥其他必要材料。

登记机构办理抵押登记的流程如下。

第一步，申请。申请是当事人提出办理抵押登记的意思表示，申请需采用书面的形式。

第二步，受理。登记机构主要审查以下事项：①核实房屋所有权信息，包括权证的真伪和权证信息与登记簿是否一致。②查验资料和要件是否齐全。③核对当事人身份状况，登记机构应查验当事人身份状况和相关证明与登记簿记载的信息是否一致。④询问当事人并制作询问笔录。登记机构可根据不同事项制作不同的询问笔录，询问笔录应由申请人签字确定确认，

并归档保存。⑤对符合登记条件的予以受理。

第三步，审核。再次审查房屋所有权、证书真伪、证书记载事项是否与登记簿记载一致、权属是否清楚、材料是否齐全等状况。

第四步，载入登记簿。登记事项确认无误后，应将房屋抵押权登记事项准确、完整地载入登记簿。

第五步，发证。

对于登记时间的确定，《物权法》规定，抵押登记应当是从记载于不动产登记簿时才开始生效的。因此，登记时间在抵押登记中十分重要，它决定着抵押权优先受偿的顺序。

2  抵押权登记的效力

我国采用登记生效方式，即除了抵押当事人双方合意外，抵押权必须登记。不经登记，不发生法律效力，登记具有公信力。

登记应为抵押权成立的条件。我国《物权法》规定，房屋抵押权的设立、变更、转让和消灭，要依法经过登记才能发生效力;规定登记时间是抵押权设立的时间，没有经过登记部门登记的抵押权是不发生效力的。抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记才是物权行为。当事人之间设立的抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权。经过登记的抵押权才能具有对抗效力。抵押双方签订的抵押合同并未使抵押权成立，只有经过登记才可以设定抵押权。

《物权法》规定：“同一财产向两个债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。②抵押权已登记的先于未登记的受偿。③抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。因此，抵押权登记的先后顺序也是债权清偿的顺序，多个抵押权都登记的，按照登记的先后顺序清偿。确定抵押权登记的先后，以登记部门记载于簿记簿的时间为准。第一顺序抵押权登记的，就拍卖、变卖所得优先受偿;第二顺序的就剩余部分受偿，以此类推。如果抵押权登记时间相同，即抵押权登记顺序相同，则按照各担保债权的比例清偿，债权份额大的，清偿比例大。

抵押登记不影响抵押合同的效力。《物权法》的实施，充分体现了民事行为依当事人意愿进行，抵押登记是依当事人申请而办理的。登记只是抵押权生效的公示方式，它并不影响当事人订立抵押合同的效力，即使抵押双方未在登记机构办理抵押权登记，也不影响合同效力。

3  抵押权登记的意义

3.1  有利于保护债权人的合法权益

设立抵押权是为了保障主债权人的利益。抵押人如果不能按约定履行相应义务，债权人可按照规定拍卖、变卖抵押物，并按登记的先后顺序受偿。通过房屋抵押登记，使抵押权人有权对抵押物进行追及，抵押人不也能随意处分已设定抵押权的房地产。这样，可以最大程度地保障抵押权人的权利，维护抵押市场稳定。

3.2  保护善意第三人的合法权益

抵押登记作为一种公示手段，具有公信力，其作用主要是为了保证交易的安全。通过抵押登记可以在登记簿上载明不动产抵押状况，向社会公开、让公众知晓该房屋抵押权设立、转移、变更和消灭的有关情况。善意第三人可以在交易时查询登记簿上记载的房地产权利人抵押权的设立状况，对其权属进行核实，从而保护其合法权益。

4  新《物权法》对抵押权登记方面的新规定

4.1  允许超额抵押

《担保法》规定，抵押人的担保债权数额不得超出其抵押物的价值。但是如今，我国市场经济体制已逐渐发展成熟和完善，如果还禁止超额抵押，会与现行体制不相适应。首先，以往设定抵押权时，要求对抵押财产进行评估，以确定抵押物的价值是否大于被担保的债权，且抵押物的价值是随着市场变动的，这样会增加双方的交易成本。其次，设定抵押权是抵押双方当事人的民事行为，应当尊重当事人的意思表示。如果债权人愿意对房屋进行超额抵押，就没有必要在法律上规定限制超额抵押。鉴于上述弊端，新的《物权法》明确废弃了对超额抵押的禁止性规定，允许抵押人以价值低的抵押财产担保价值高的债权。

4.2  关于最高额抵押权登记

最高额抵押权是一种便捷、高效的担保方式，同时有利于加强银行等金融机构的债权的担保，因此，银行等金融机构非常愿意采取最高额抵押权的担保方式。

《物权法》扩大了最高额抵押权的适用范围，《担保法》中限定了只有“借款合同或者当事人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同所产生的债权”才能设定最高额抵押权担保，新的《物权法》规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”依据这一规定，只要是一定期间将要连续发生的债权，均可设立最高额抵押权加以担保，无论该债权是借款合同债权，还是其他因买卖、票据帖现、银行卡透支等民事活动产生的债权。

明确规定最高额抵押权设立前已经存在的债权也可纳入最高额抵押担保范围。这个问题在以往的实践中有争论，新的物权法规定：“最高额抵押权设立前已经存在的债权经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。”

规定了最高额抵押权担保的债权中，部分债权的转让并不导致最高额抵押权转让。《物权法》规定：“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。”

参考文献

[1]中华人民共和国主席令，第六十二号.中华人民共和国物权法[S].2007-03-16.

[2]住房和城乡建设部政策法规司.房屋登记办法释义[M].北京：人民出版社，2008.

[3]中华人民共和国建设部令，第168 号.房屋登记办法[S].2008-01-22.

[4]物权登记案件法律适用问题调研课题组.物权登记与司法审查及新司法解释解读[M].北京：人民出版社，2011.

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作者简介：张金珍（1980—），女，山西平遥人，房地产经济师，自修大学本科，现主要从事房地产交易和发证工作。

〔编辑：王霞〕

The Analysis of the Legal Issues in the Registration of Real Estate Mortgage

Zhang Jinzhen

Abstract： The paper introduces the mortgage registration procedure， the effect， the significance and the new stipulation of mortgage registration after the mortgage registration procedure.

Key words： real estate; mortgage; mortgage registration system; property law