不动产登记管理系统设计研究

李乃强

(江苏省测绘工程院，江苏 南京 210013)

1 引言

不动产登记是指由权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。建立各类不动产登记信息的交换和发布机制是根据土地、房产、林地等登记信息的类型和要求，提供对应的数据交换服务，实现各类不动产登记信息的实时汇交、共享的工作;建立相应的数据发布机制是完成各类不动产登记信息的查询发布，最终实现不动产登记信息的互通和共享的方式［1］。

本文主要对不动产登记管理系统的项目建设目标、采用的技术路线以及主要建设内容等方面进行分析研究。

2 建设目标

不动产登记管理系统立足于国土资源局信息化建设总体规划布局，采用先进的平台化建设思想，服务市、区(县)两级不动产登记业务的主管部门。

不动产登记管理系统需依据不动产登记暂行条例及实施细则的要求，参考原有地籍管理系统的丰富建设经验，结合本地个性化的业务需求实现以下目标:①设计合理的业务流程，强化不动产登记过程的流程化管理;②强化业务权限管理，实现权责并存，安全保密;③数据库建设标准化，登记过程数据录入、输出规范化;④宗地、宗海图形数据与业务数据关联，实现图文一体化办公;⑤合理设计业务数据关系，明确不动产权变更历史和抵押查封状态等;⑥提供不动产登记信息查询、统计服务，方便依法查询;⑦建立数据交换及数据发布机制，实现不动产登记信息的互通和共享。

3 技术路线

不动产登记管理系统建设的总体框架是:以基础软件平台、硬件平台和国土资源信息网络为支撑，以不动产各种数据资源为基础，以信息化标准、安全体系为保障，以不动产统一登记业务梳理和整合为主线，以不动产登记管理决策支持为核心，以统一的电子政务平台为依托，形成互联互通，贯穿市、区(县级)的业务管理、决策支持和信息服务体系［2］。

3.1 技术选择

根据系统的建设目标，不动产登记管理系统的结构与功能将从总体结构和功能分配方面统一考虑，系统的数据库及软件模块可以在其他子系统中应用，提高系统开发效率。在技术选择上可采用面向服务(SOA)技术架构，保障系统具有良好的扩展性和稳定性。在总体架构下，考虑到业务信息管理系统和地理信息系统的各自的特点，需要对业务系统的工作模式进行划分，主要是B/S 结构的业务处理和C/S 的业务数据的模式的2 种工作模式。

3.2 平台支撑

国土电子政务运行平台是以网络和数据中心为基础，通过政务平台支撑数据库中的资源和业务规则，驱动国土资源各项业务操作，同时操作业务数据库和调用基础数据库，实现业务的流转和处理，形成具有统一安全认证和用户单点登录的支持多应用、大规模的国土资源电子政务业务工作平台。

开发平台是构建和维护不动产统一登记业务及平台支撑数据库的基础，是由一系列相互调用、相互关联的工具构成的以业务处理和业务流转为核心的基于配置的搭建环境。

数据交换平台包括业务数据的交换和基础数据的交换，不动产统一登记的业务需求和总体目标决定了整个系统存在内循环和外循环两级数据流向。内循环指在省、市或县级系统内部业务审批流程中数据的流向即基础数据交换;外循环指在省、市、县一体化协同运行的大系统中数据的上传和下达流向即业务数据交换［3］。

4 建设内容

4.1 不动产登记信息整合建库

数据是支撑管理和业务系统正常运行的关键。为了更好的支撑不动产登记管理系统运行，使其能更好地为业务服务、为办理人员服务，本次项目建设把分散于各相关单位的土地、房产、林地、海洋等数据的整理作为一项重要的基本内容，主要包括以下3 个方面的数据建设及资源整合。

4.1.1 不动产登记数据整理入库

针对现有地籍管理系统、房地产权管理系统中产生的土地、房产登记数据、登记卡等土地所有权、使用权相关数据及房屋产权数据，根据不动产登记信息数据标准整理入库［4］。

以原有系统数据为基础，完整迁移土地、房产登记数据记录，按照不动产权信息系统的数据结构要求进行必须的数据加工和处理。必要时需翻阅档案，进行数据关系的修复。

4.1.2 图件数据整理入库

图文一体化办公是不动产登记信息系统的一大亮点，是不动产登记走向精细化管理的一个必然趋势。将已登记的宗地、房产与对应的宗地图形关联起来，形成地籍图、房产分布图，是图文一体化管理的前提。

针对目前已有的宗地CAD 图件进行格式转换、坐标转换、整理建库有效创建土地登记数据与相应图件的关联关系，实现图文数据同步，满足不动产权系统的数据应用需求。

4.1.3 其他不动产数据统一汇交

国土资源部已经明确，每个市、县只允许完成职责和机构整合后的一个机构接入信息平台。为实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等不动产登记信息的统一管理、互通、共享及查询应用，需通过国土资源、住房建设、农业、林业、海洋等部门的协作，采用数据整理整合、数据交换汇交等方式对不动产登记数据进行采集、整理和发布，建立统一的信息管理体系，形成不动产登记信息数据库。对于房地产权数据、林地、水域、海域登记数据，需联合林业、海洋等业务主管部门协调，形成数据整理、汇交方案。该工作要在不动产登记管理系统全面启用之前完成。

4.2 国土资源电子政务平台建设

建设国土资源电子政务平台，用于建设、集成和运行不动产登记相关业务应用系统，实现各系统的互联互通和资源共享。国土资源电子政务平台主要包括构建平台、运行平台和数据交换平台3 部分内容。

构建平台提供一组交互式建模工具，支持功能建模、数据建模、信息建模、流程建模、组织机构与角色权限建模。针对具体业务需求进行建模后，可生成描述完整业务的“业务资源”数据以系统定义的格式存储待用。

运行平台主要由一组引擎组成，包括数据库引擎、表单引擎、消息引擎、流程引擎等。运行过程为:根据读取的业务资源数据进行解读，通过解读后的业务资源信息驱动各类引擎配合完成建模时所定义的相应业务功能。

数据交换平台支持在不同的业务系统之间、不同层级的管理部门之间进行数据交换与传递，支持信息共享。

4.3 基于统一平台的不动产登记管理系统建设

在国土资源电子政务平台的基础上，围绕不动产统一登记事项建设并集成相关的业务应用系统，开发不动产统一登记平台与不动产登记信息查询服务系统。

不动产登记管理系统建设在国土资源局现有信息化资源的基础之上对各类不动产登记业务规程进行梳理、整合，综合国土、房产、林业、海洋各类不动产的属性特点和国土资源部发布的不动产权登记薄、证、册格式，按照“数据共享、协同工作”的原则，结合业务的专业特征，开发统一的不动产权登记系统。系统支持市、县两级国土、农业、林业、住建、海洋等部门的业务协同，提供对本级登记信息查询服务。根据系统最终用户工作的职责工作范围与使用相应的业务系统的数据共享的要求，建立业务管理、业务数据共享和业务数据交换模型，并以此为基础进行功能模块设计和实现，满足多级业务联动的需要。通过业务驱动和数据驱动2 种模式可以实现业务应用系统的纵向协同。其预留模式的接口可为接入上级部门的信息发布平台做好技术准备［5］。

4.4 数据交换体系建设

数据交换系统是实现不同级业务应用系统之间协同的基础。数据交换系统的建设就是架构在国土资源网络上，用来实现各级数据中心间、业务系统间的数据交换与共享。

4.5 标准规范建设

国土资源部为指导各地不动产登记信息平台建设已经陆续发布《不动产登记信息数据库标准》和《不动产登记数据整合技术规程》等国家标准。

标准规范建设指以国土资源信息化标准体系框架为基础，结合本地实际和历史不动产登记数据现状对相关的标准、规程进行本地化改造的工作。结合不动产统一登记的建设内容，即数据资源整合和数据中心、数据交换系统建设、查询服务系统建设、应用系统建设等，设计不动产登记管理系统的标准化体系。主要包括工程建设的业务模型标准、业务交换标准、数据库标准以及系统更新维护规范等相关技术规范，可以指导不动产登记管理系统的实施，增加部分本地特色属性字段和本地不动产登记系统建设所必须的部分控制字段等。

4.6 安全系统建设

安全体系建设按基础设施层、信息交换层、数据访问层、应用层4 个层次设计。基础设施层包括网络安全基础设施和认证基础设施2 个部分;信息交换层主要是保证信息传输的完整性、机密性和不可否认性，防止信息传输过程中的窃听和泄漏;数据访问层的安全性包括数据资源的安全性、数据访问、提取以及传输等。结合国土资源业务工作对数据运行的要求，数据资源要按照国家标准进行数据安全备份，即电子传输定期备份和异地存放及应用安全保证业务操作主体的可信性、可审计性以及不可抵赖性。

5 总结

不动产登记管理系统在系统设计开发过程中以统一的国土资源电子政务平台为业务办理、流转的基础平台，充分考虑并处理好业务系统以及与其他相关系统之间的业务交互与数据共享等问题，保证了数据规范、接口标准、操作体验等全方位的统一性。

建立不动产统一登记管理系统是不动产登记机构、簿册、依据和信息平台“四统一”的重要组成部分，对于全面履行不动产统一登记职责、确保不动产登记信息的准确、完备、及时等具有重要意义。

［1］王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨［J］.中国法学，2003，20(2):48－54.

［2］王履华，孙在宏，彭英，等.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究［J］.地理信息世界，2014(4):83－89.

［3］郑少楠.面向不动产登记的信息系统集成平台关键技术研究［D］.浙江大学，2014.

［4］武东海.不动产登记信息管理基础平台建设研究［J］.国土资源，2014.

［5］陈幸德，徐志红，金俊，等.浙江省土地登记信息动态监管查询系统建设研究［J］.浙江国土资源，2013，13(5):32－35.