浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系

李 君 李树云

内蒙古乔泰国土勘测技术有限公司

1.引言

2014年8月11日，国土资源部公布由国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程，强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。同时，2015年5月4日，国土部下发了《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。因此，当前和将来要做工作有了很大的关联，为了能更好理清当前的工作关系，并为下一步工作衔接打好基础，为此本文将土地和房屋为主体的地籍调查和不动产权籍调查工作的关系做简单的梳理、分析，以供同行参考。

2.不动产权籍调查与地籍调查内容解析

地籍调查是依照国家规定的法律程序，在土地登记申请的基础上，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的权属、界线、面积、用途和位置等情况，形成地籍调查的数据、图件等调查资料，为土地注册登记、核发证书作好技术准备。本文所述“地籍调查”是指执行《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）规范的“地籍调查”。

地籍调查是土地登记的前期基础性工作，其资料成果经土地登记后，即具有法律效力。地籍调查的内容包括土地权属调查和地籍测量。权属调查主要是调查土地权属状况和界址、绘制宗地草图、填写地籍调查表。地籍测量主要是地籍控制测量、界址点测量、地籍图测绘、面积量算等。

不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产权籍调查是以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容，包括土地、海域、房屋、森林和林木等。不动产权籍调查内容是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。

不动产权籍调查的技术路线是以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。

不动产权籍调查的基本方法主要包括不动产单元的设定与编码、不动产权属调查、不动产测量。其中，不动产权属调查方法采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确；不动产测量方法统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标，此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积，如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。

不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。不动产权籍调查内容主要参照（国土资发〔2015〕41号）《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》中的附件“不动产权籍调查技术方案”。

3.不动产权籍调查与地籍调查的异同点

从工作角度看，不动产权籍调查和地籍调查之间的异同点主要体现在权属调查、坐标系统、软件功能等方面，其中权属调查是这几个要素的核心，因此，理清权属调查的关系，也就抓住了两项调查工作的龙头。

3.1 不动产权籍调查与地籍调查的相同点

在土地权属调查方法上，二者均遵循地籍调查的权属调查要求，耕地的权属调查方法都依照《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T 2537）执行；对于地籍测量的技术、方法和精度要求二者基本一致，同时，其界址测量方法和程序均按照地籍测量的界址测量要求执行；软件功能主体上遵循地籍调查功能。

3.2 不动产权籍调查与地籍调查的不同点

3.1.1 权属调查

不动产权籍调查的权属调查方法中增加了房屋的权属调查方法，其方法按照《房产测量规范》（GB/T 17986.1）执行。

在编码规则方面，不动产权籍调查的不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由原有的地籍调查19位宗地代码与9位定着物代码构成。是原有地籍调查的地籍编号的延伸。

在调查表格方面，不动产权籍调查表涉及的地籍调查表与地籍调查规程中的地籍调查表增加的内容：一是为了衔接不动产涉及的地类，增加了概念的外延，如将权利人分为使用权、所有权两大类，同时内容中增加了土地承包经营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖权等法律规定的权利；二是增加了“土地权属来源证明材料”、“不动产单元号”、“等级”、“价格”等内容；

在图件方面，不动产权籍调查和地籍调查的图件成果主要区别是在地籍调查图件的基础上，增加了不动产单元图，而不动产单元图包括宗地图、房产分户图等,其中不动产单元中的宗地图与地籍调查中的宗地图区别在于用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线，如果宗地内的建筑物不存在区分所有权专有部分，则不表示。

3.1.2 坐标系统

在坐标系统方面，地籍调查的坐标系统宜采用1980西安坐标系，也可采用1954年北京坐标系统、2000国家大地坐标系统、地方坐标系统或独立坐标系统，这些坐标系统应与1980西安坐标系统联测或建立转换关系。不动产权籍调查的坐标系统要求在过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法，并适时建立与2000国家大地坐标系的转换关系。

3.1.3 软件功能

在软件功能方面，增加了根据政策和权属、宗地几何面积等相应的内容。在面积计算方面，不动产权籍调查在面积计算工作中增加了“房屋面积测算”内容，房屋面积测算方法按照《房产测量规范》（GB/T 17986.1）执行。

4.结束语

从以上不动产权籍调查和地籍调查的内容及其相同点和不同点梳理和分析可以看出，不动产权籍调查是以地籍调查为基础，在此基础上进行了扩展，使其符合土地、房屋、林木、海域等不动产调查的需要。并以宗地为依托，有序地开展土地、房屋等定着物的日常权属调查和测量工作，避免因调查基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。按照不动产登记的总体要求，以现有地籍调查成果为依据，充分利用土地、房屋等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查，保持调查工作的连续稳定，基于此，在今后的地籍调查工作中建议考虑如下几方面内容：

1.地籍调查的坐标系统应与1980西安坐标系统和2000国家大地坐标系统同时联测或建立转换关系；

2.地籍调查的编码规则应根据其宗地代码的关联性，建立新旧代码的对照关系，为以后数据库数据转换奠定基础；

3.调查档案和图形应以地籍调查为依据，逐步梳理已有档案与数据库的关系，并将数据库按照地籍调查的要求标准整理完善，在此基础上，整体转换为不动产权籍调查数据库，为实现不动产的统一登记工作奠定基础。

参考资料

[1]国土资发〔2015〕41号.国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知.2015.

[2]中华人民共和国土地管理行业标准.地籍调查规程（TD/T1001-2012）.2012.

[3]中华人民共和国国务院令第656号.不动产登记暂行条例.2014.

[4]中华人民共和国农业行业标准.农村土地承包经营权调查规程（NY/T 2537).2014.

[5]中华人民共和国国家标准.《房产测量规范》（GB/T 17986.1.2000.