日照损失量化评估方法探析

□文/李巧如

（浙江财经大学 浙江·杭州）

房屋建筑物的日照时长是人们在建造、购买房屋时尤为关注的问题，因为其影响着我们的日常生活、身心健康。但随着经济的发展、城市化进程的不断推进，房屋的密集程度不断加大，日照妨害问题正日益凸显，给人们的生活起居造成了不小的影响。再加上我国民众的维权意识正不断增强，日照侵害相关的法律诉讼不断增多，以致迫切需要寻求一种方式合理量化日照损害程度。因此，本文就这一问题进行分析，希望能提供一种合理的评估方法量化日照损失。

一、与日照权相关的法律法规

《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”

从这些法律条文中不难发现，当前我国的法律条款都未就日照权受侵害后如何进行赔偿问题进行清晰明确的规定，再加上日照损失较难量化，以致目前我国日照权受侵害案件的赔偿额普遍偏低，无法弥补给受害人造成的损失。另外，根据笔者调查发现，当前我国关于日照损失评估如何确定问题的研究相当缺乏，从评估角度对此问题进行研究的文献更是寥寥无几。

二、具体方法的应用

笔者选用了市场比较法、列举法和价值转移法三种评估方法，分别从受害方和侵害方的角度对日照损害进行评估，具体评估思路如下：

（一）市场比较法在日照损失量化评估中的应用。市场法是当前评估业务中较常用的一种方法，它主要通过比照公开市场上相同或相类似资产的交易价格，再经过一系列因素修正，最终得出评估对象价值的方法。在房地产的日照损失量化评估业务当中，通常是以评估其损害程度为目的的，仅评估日照受损后的房地产价值无法得出受损额。因此，本文中所述的市场比较法，实际上是间接市场比较法，即通过两次运用市场法来评估房地产遭受的损失。具体评估思路如下公式：

损失额=正常情况下的房地产估值P1－日照受损情况下的房地产估值P2

P1值的评估即通常意义上的用市场法评估房地产价值的问题。主要的评估步骤为：1、搜集交易实例；2、选取3个以上的可比实例；3、建立比较基准；4、调整各可比实例的交易情况、市场状况及房地产状况等因素；5、求出评估值。此处评估的是正常情况下房地产的估值，因此在选取可比实例或调整因素时，不应把日照损害这一因素考虑在内。

然后，再分析如何评估日照受损情况下的房地产价值。可采用两种方法：第一种为假若公开市场上能找到多例类似受损情况的房地产交易实例，便可参照P1值的评估方法评估出日照受损的房地产价值。这种评估方法容易理解、易于操作，但基于现实考虑，寻找此类可比实例的难度较大，不易实施；第二种为朝向修正系数法。假设被评估房屋朝南，因其西面加盖建筑物导致日照时间变短（由原来的M小时，减为N小时），也就相当于被评估房屋的朝向向东偏移。依照相关的法律法规可以得到朝南与朝东房屋之间的朝向修正系数a。然后利用前步骤所得的正常情况下房地产估值P1，可得：

日照受损情况下的房地产估值P2=P1×a×（M－N）/M

（二）列举法在日照损失评估中的应用。日照的重要性体现在日常生活的许多方面，因而日照损失产生的影响也是多方面的，主要包括：对身心健康的损害、居住环境变差（无法晾晒衣服等）；阳光遮挡导致的电费、采暖设施增加的费用；视觉污染等。当日照权受侵害造成的主要损失能够被列举并且合理量化时，我们就可以采用列举法来评估日照损失。该方法的计算公式为：

日照损失额＝直接损失＋间接损失

直接损失是指可以直接测量并准确计算的损失，例如电费、采暖费用等直接的货币资金流出；间接损失主要是指对身心健康、居住环境、视觉效果等方面造成的损失，这些损失往往难以量化，甚至有时并不是立刻显现的，而是长期的、缓慢的。

直接损失的计算——以电费为例：

间接损失是基于某些影响因素难以具体量化的特点，将其作为一个整体来考虑。即以直接损失为基数，再乘上一个百分比来确定，这个百分比最好是一个可供选择的区间，这样评估人员便可根据具体情况选取适当的百分比，比如评估有老人、小孩、病患等特殊人群居住的房屋，就可以选取一个较高的百分比。

该方法在应用时有几个事项应当引起注意：（1）该方法评估的关键在于找到体现日照损失的所有方面并合理估计，上述所列的几个影响因素只是笔者综合现有文献得出的几个常见的方面，并不全面。因此，在实际操作中可运用德尔菲法更为全面的找出所有影响方面。此外，有些方面，比如精神损失等，虽然归入间接损失，但由于其较难量化，有时也需借助专业人士的职业判断来估计损害程度，合理确定百分比；（2）该方法通常用于评估已有人居住并在可预见的未来长期居住的房屋，也就是说，该评估并不是以出售该房地产为目的的，因此其评估的损失是指对居民日常生活起居造成的影响，房屋贬值损失不应包括在内。

（三）价值转移法在日照损失评估中的应用。前两种方法都是从受害方的角度进行评估，价值转移法则是以妨碍方为评估对象。此方法适用于受害方的日照损失给妨碍方带来利益，且该利益相较于受害方的损失更容易估计的情况。具体评估思路如下：首先评估出妨碍方所增加的妨碍物给其自身带来利益，然后将妨碍物给妨碍方带来的利益按照一定百分比赔偿给受害方。以妨碍方加盖房屋建筑物为例，可用市场法、收益法或成本法计算出加盖建筑物的价值V，再根据受害方的受害程度，确定一个合理的赔偿比例a，最终得出评估值＝V×a。

需要注意的是，在评估妨碍方所得到的利益时，要全面考虑所有已经存在和可能存在的利益。对于可能存在的利益，可以根据利益发生的可能性大小，乘以适当的权重加以确定。另外，在确定赔偿百分比的时候，要详细了解受害方的受害情况之后再确定。通常情况下，妨碍方的利益收入远大于受害人的受害程度，此时赔偿比例是小于1的；但也不排除受害人的受害程度大于妨碍方所得的情况，此时赔偿比例是大于1的，也就是说妨碍方得到的利益不足以弥补给他方造成的损失。

三、结束语

本文基于我国现存日照权侵害案件中日照损失赔偿额普遍偏低这一现实情况，提出了间接市场比较法、列举法、价值转移法这三种评估方法，并说明了主要评估步骤、计算公式以及评估过程中需要注意的问题等。这三种方法都是以常规的评估方法和程序为基础延伸而来的，其目的都是为了尽可能全面而准确地量化日照损失，合理确定赔偿数额。

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