关于房地产投资对宏观经济影响的研究

张倩玉

（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233000）

关于房地产投资对宏观经济影响的研究

张倩玉

（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233000）

通过相关数据分析房地产市场与宏观经济的相关性，研究证实房地产市场与宏观经济具有密切联系。在此基础上，研究房地产市场投资会对经济产生哪些影响。在房地产市场中众多影响经济的因素中，主要研究房地产市场的投资对宏观经济的影响。得出结论，房地产市场通过影响相关行业的投资与消费来影响经济，同时文章给出建议，国家对宏观经济的调控不仅要稳定房地产市场，还可以通过相关行业来稳定房地产市场达到稳定经济的作用。通过EXCEL、MATLAB软件进行数据的处理与分析，运用实证分析法证明房地产投资对经济具有推动作用。

相关与回归分析；房地产投资与消费；实证分析法；Excel；MATLAB

1 问题背景

近年来，房地产市场一直处于活跃状态，在房地产市场出现过热的情况下，国家出台了限购政策。在经济增长有下行压力的情况下，全国各大城市出现了不同程度的楼市低迷态势，各地区又纷纷取消限购。截止2014年8月，全国实施住房限购政策的46个城市中，已有36个城市取消或者放松了住房限购政策。这些城市中，绝大多数没有出现住房销售量和销售价格的大幅波动，基本保持了房地产市场的平稳运行状态。在限购松绑效果不明显的情况下，各地区的刺激力度不断加大，例如成都、绍兴、包头等区域甚至出台财政补贴、松绑限贷等策略来刺激房地产市场。2014年11月21日，央行发布了新的利率调节表，对五年期以上住房贷款以及一年期贷款进本利率，进行了一定的下调。值得关注的还有，住房公积金贷款基准利率也下调了0.25个百分点。虽然对此次央行利率下调的目的，金融界看法各异，但是此次利息确实在不同程度上刺激了楼市的发展，多地将会出现楼市回暖状态。从房地产市场的供给和需求来看，利率的下调一方面，房地产市场融资成本降低，鼓励更多的人去投资房地产，增大了房地产市场的供给；另一方面，利率的下调对贷款买房者有极大的好处，刺激更多的人去买房从而加大房地产市场的需求，这不仅刺激了房地产业的消费，也会刺激相关行业的消费的，如建材业、金融业等相关行业。

在此背景下，房地产市场与宏观经济的联系成了众多学者专家讨论的热点。在国民经济中，有42个行业，其中房地产市场是涉及面最广发的一个行业，与其相关的行业达到40个。正因为房地产市场的关联面的广泛，所以房地产市场不能崩溃，房地产市场的变动会对整个国民经济造成极大的影响。房地产市场价格的升波动，会对居民、企业、金融机构产生不同程度的影响，并通过储蓄效应、成本效应、投资效应来影响宏观经济的发展。所以政府也一直在高度重视房地产市场的情况，并实行过各样的调控政策，如限购政策，利率下调等。本文主要通过投资这个渠道来分析房地产市场对宏观经济的影响。

房地产与宏观经济的联系是众多学者研究的焦点之一，研究方法与研究结果也存在着各样的差异。本文站在前人的研究基础上研究房地产市场对宏观经济的影响，运用经验和实证分析相结合的分析方法，相关与回归分析法进行研究。

2 房地产市场与宏观经济关联性的实证分析

国内已有不少学者，对房地产市场与宏观经济的关联性进行研究，结论显示房地产市场与经济增长有密切的联系。

皮舜、武康平(2004)，通过分析我国1994～2002年的面板数据并进行Granger检验，发现我国房地产业与经济增长之间存在着相互作用。梁云芳、高铁梅和贺书平(2006)，通过建立回归模型和变参数模型，分析房地产市场与宏观经济之间的互动关系，研究结论表明，房地产投资对经济增长有较长的推动效应，对钢铁等相关行业也有较大的推动。

笔者通过一些数据从实证方面分析房地产与宏观经济的联系。最新国家统计局第三次全国经济普查主要数据公报（第三号）显示，2013年末，全国房地产业企业法人单位的资产总计为525889.2亿元，比2008年末增长220.4%。其中，房地产开发企业474567.4亿元，物业管理企业13667.7亿元，房地产中介服务企业5489.5亿元，分别比2008年末增长227.6%，119%和160%（详见表1）。

表1 按行业分组的房地产业企业法人单位资产总计

由表1可以看出房地产业至2房地产中介服务008年金融危机以后再不断地发展，同时带动了与其密切相连的行业的发展，如物业管理、房地产中介服务行业的巨大发展，由此可以看出房地产市场的影响力。

图1，图2分别是2004年至2013年国内生产总值的趋势图、房地产业增加值趋势图。从图中可以看出GDP一直处于上升趋势，在2008由于金融危机涨幅较小，以2008年为分界线，将2004～2013年经济发展分为两个阶段。第一阶段，第二阶段，在2004～2008年GDP由159,878.34亿元增加到314,045.43亿元，增长较为迅速，年平均增长率为11.58%。在2009～2013年GDP由340,902.81亿元增加到568,845.21亿元，年平均增长率为8.86%。从总体来看，我国经济在2004年-2013年先后经历了高速发展，和相对较平稳的发展。

图2描述了2004～2013年中国房地产增加值的发展趋势，本文中房地产增加值数据来源于国家统计局。图2显示房地产市场的发展也先后经历了两个阶段。第一阶段，2004～2007年，这一阶段房地产增加值由7,174.13亿元增加到13,809.75亿元，年均增长率为11.65%。第二阶段，2008～2013年，房地产增加值由14,738.70亿元到33,295.00亿元，年平均增长率为12.54%。

图3 GDP增长率与房地产增长率走势比较

图1 2004年至2013年国内生产总值的趋势图

图2 2004年至2013年房地产业增加值趋势图

这里采用房地产的增加值趋势与GDP总额趋势相比的原因如下：（1）房地产市场的增加值能够反映房地产业的生产经营规模和水平，国民经济增加值有统一的核算方法，数据具有可比性。同时增加值不包括生产过程损耗，更科学的反应房地产市场到来的经济效益；（2）直接比较房地产产值与GDP总额，会出现不严谨，由于格兰杰原因，不能说明房地产业对宏观经济有推动作用。

图4 房地产增值与GDP总额拟合曲线

如果仅仅采用房地产增加值与GDP总额关系，还不能明显说明两者存在明显，接下来通过GDP增长率与房地产增长率走势比较图来刻画二者联系，图3显示GDP与房地产增长率走势图有很大的吻合度。综合以上的分析得出GDP 与我国房地产业增加值的关系存在明显的线性相关，我们设房地产增加值为解释变量 x，GDP 为被解释变量 y，用MATLAB7.0拟合线性相关曲线图像如图4，结果如下：

Linear model Poly1:

f(x) = p1*x + p2

Coefficients (with 95% confidence bounds):

p1 = 15.57 (14.58, 16.56)

p2 = 5.571e+004 (3.55e+004, 7.592e+004)

Goodness of fit:

SSE: 1.105e+009

R-square: 0.994

Adjusted R-square: 0.9932 RMSE: 1.175e+004

根据结果我们知

Y＝5.571e+004+15.57x

在95%的置信区间下，均方根误差为1.175e+004，因此笔者认为，拟合曲线具有很高的可信度，得出结论房地产市场与GDP存在线性关系，房地产业在长期范围内对宏观经济具有推动力。

3 房地产市场的投资对宏观经济的影响

国内外学者关于房地产市场的投资与消费对经济的拉动的研究有：刘红（2006），分别构建了GDP和总投资、GDP和房地产开发投资的误差修正模型,利用脉冲响应函数和方差分解法，描绘出二者的动态分析图，并对比了两者对经济的“拉动效率”。研究结论表明,房地产投资对中国经济增长具较为显著的促进作用，但是二者对经济增长的拉动效果有所不同。Miles（2009），具体分析了房地产投资、消费、非房地产投资和产出之间的关系变化，并分析产生这种变化的主要原因：房地产投资对消费和非房地产投资有较大的影响，由于金融市场的创新，非房地产投资对房地产投资的挤出效应减弱了。基于以上研究结果，我们分析并证明房地产市场的投资对经济的影响。要分析房地产投资对宏观经济的影响，我们首先，先研究房地产投资对消费的影响，在此基础上研究房地产投资对经济的影响。

3.1 房地产投资对消费的影响

房地产投资的增加必将会刺激与其相关行业的消费，如建材业，装修、物业。国民收入决定论中，y=c+i其中c和i分别指意愿消费与意愿投资。C=ɑ+βy,其中ɑ为自发消费，β为边际消费倾向，βy表示引致消费，即由收入增加而导致的消费。在房地产投资增加的情况下，在投资乘数的作用下，国民收入增加进而引起消费的增加，消费的增加会刺激经济的发展。胡谍（2011），通过建立VECM 模型的 Granger 因果关系检验，得出结论房地产投资是非房地产投资的 Granger原因，并且房地产投资对非房地产投资在短期内有较为显著的影响，而房地产投资并不是消费的 Granger原因，这说明房地产投资对GDP 的影响主要通过非房地产投资来实现。值得关注的是，脉冲反应函数显示，房地产投资对于非房地产投资的影响，短时间内挤出效应会超过其拉动效应。

3.2 房地产市场投资对经济的影响

房地产投资与房地产增加值的散点图显示，房地产投资与房地产市场存在一定的线性相关关系。我们用线性回归方法分析，设房地产投资额为 x，房地产增加值为 y，下面基于MATLAB7.0软件进行线性拟合。

图5 房地产投资与房地产增加值变量散点图

拟合图像与结果如下：

图6 房地产投资与房地产增加值

Linear model Poly1:

f(x) = p1*x + p2

Coefficients (with 95% confidence bounds):

p1 = 0.3233 (0.3226, 0.3248)

p2 = 3497 (2232, 4761)

Goodness of fit:

SSE: 6.109e+006

R-square: 0.9919

Adjusted R-square: 0.9909

RMSE: 873.9

由拟合结果可知，在95%的置信区间下，均方根误差为6.109e+006，因此我们认为，拟合曲线具有较高的可信度，得出结论房地产投资与房地产增加值存在线性关系。

通过以上两次拟合结果，我们得出结论当房地产投资增加1个百分点时，房地产增加值增加0.3233个百分点，当房地产投资增加0.3603个百分点时，房地产投资将带动其相关的各个产业，使GDP增加5.033个百分比。

4 结语

本文首先分析了房地产市场与宏观经济的背景，运用两次线性分析，得到房地产投资与宏观经济的线性关系。由于拟合函数存在一定的误差，是本文实证分析法的不足之处。本文得出如下结论：房地产投资与宏观经济呈线性关系；房地产投资通过投资效应，对刺激与其相关行业的消费效应来促进经济的增长；国家不仅要对房地产市场进行调控，更要高度重视与其相关行业的发展。

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Research on real estate investment on macroeconomic

By analyzing the relevant data related to real estate market and macroeconomic studies have confirmed that the real estate market and macroeconomic closely linked. On this basis, what impact will study the real estate investment market economy. In the real estate market in a number of factors affect the economy, the main impact of the investment real estate market macroeconomic. Concluded that the real estate market by affecting investment and consumption-related sectors to influence the economy, and we give advice on the macroeconomic state regulation only to stabilize the real estate market, but also by the relevant industry to stabilize the real estate market to stabilize economic role . Processing and analyzing data through EXCEL, MATLAB software, the use of empirical analysis of real estate investment in the economy has proven role.

Correlation and regression analysis; real estate investment and consumption; empirical analysis; Excel; MATLAB

F293.3

A

1008-1151(2015)01-0182-03

2014-12-11

张倩玉（1993－），女，安徽阜阳人，安徽财经大学工程管理系在读生。