农村土地相关知识（连载六）

（接上期）

22 农村集体土地转包转让合同中的违法问题

农村集体土地转包转让合同中的违法问题是亟待我们去解决的，但是在解决之前我们得先找出存在哪些违法问题，对症下药才能把问题完美解决。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）强调指出：“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”但个别承包、转包经营者打着兴建农业园、生态园的旗号，擅自在所承包的耕地上变相从事房地产开发活动，或者擅自在所承包的耕地上建起农家院，然后以转包为名实施再转包，在获利后携款而逃。这种行为严重违反了国家耕地政策，造成了耕地的严重流失。这种违法行为容易在土地承包合同或者土地承包经营权转包转让合同的签订和履行过程中出现。

比如，某村a村民几年前将承包的某村集体土地转包给外地b承包商。b承包商在合同标的的耕地上建设所谓××生态园（实为百余栋农家小院），使该片耕地完全失去耕种价值；完工后，将农家小院再次转包（一次性付清转包金，实质就是销售）给城镇居民，并与城镇居民签有××生态园转包合同。在村委会与a村民签订的集体土地承包合同中，虽然约定了该片集体土地转包需要征得村委会同意，但是，b承包商却随意将本属于耕地性质的集体土地用于××生态园建设，并且在再转包合同中，堂而皇之地约定土地用途是建设××生态园。显然，集体土地承包合同中的约束条款根本没有发挥应有的约束作用。具体来看，上述集体土地承包合同存在重大缺陷：没有约定村委会对合同履行的监督条款，失去了对a村民日后签订转包合同的监督功能；a村民与b承包商签订建设××生态园合同同样存在重大缺陷：对于××生态园的概念没有明确界定，尤其是能否将集体土地用于非耕地项目建设以及合同履行是否必须接受村委会监督等，没有明确表述。

土地承包经营权转包转让合同在合同主体资格、交纳土地承包费等方面也容易存在问题。比如，某村村委会成员组织设立一个由自然人发起的农民专业合作社。按照法律规定，该合作社无权处分属于村民的土地承包经营权。但该合作社通过与某承包商签订转包合同，擅自将该村某片土地转包给对方。显然，这在法律上属于无效合同。

同时，农村土地已经过确权，村民成为所属行政村的农民专业合作社的股东。按照规定，农民专业合作社年收益的70%要作为农民专业合作社的红利，每年底按农民专业合作社股东所持股份分红。也就是说，承包费将是村民一年中较大的一笔收益。但通过研究大量土地承包及转包合同发现，合同中一般只约定了承包费的数额及交纳方式和时间，而没有明确在不能如期足额交纳承包费的情况下的补救措施。比如，合同约定承包费按年交付，而承包商在一年之内再将土地分割经营权转包转让多人，且一次性收取转包人合同期内的全部承包费（或让利转包）后携款潜逃。对于这样一个可能出现的后果，合同普遍缺乏预防和制约措施。

对此，工商机关应加强合同监督管理，提前做好政策及法规宣传工作，并及时了解合同签订情况，指导合同双方规范签约行为。其中，应着力引导合同双方在签订合同时严格限制自由转包行为，明确约定第一承包人要想转包，必须经过村委会或村民代表大会同意；只有在村委会或村民代表大会同意的情况下，第一承包人才能向次级承包人转包，而且转包合同同样应在村委会的监督下签署；在转包合同中，应禁止约定一次性付清承包费的事项，并约定一旦出现第一承包人失踪或潜逃，次级承包人必须承担第一承包人对村委会承诺履行的交纳承包费义务。

工商机关应通过主动宣传、沟通，让农民充分了解国家耕地政策和有关法律，提高识别变相从事开发房地产活动等违法行为的能力，以利于农民对利用土地承包权流转从事违法活动的监督。应努力畅通申诉举报渠道，与地方政府及相关职能部门共同努力，及时掌握合同违法行为动向，及时制止和处罚合同违法行为。应加强土地承包、转包合同检查，通过行政指导等，规范土地承包、转包合同行为，起草和推广有关合同示范文本。

23 集体土地使用证办理程序

根据《土地管理法》及《土地登记规则》的规定，土地登记按照土地登记申请——地籍调查——权属审核——登记发证的程序办理。

1.土地登记申请书；

2.土地使用权利人身份证或户口册复印件；

3.土地使用的权属证明材料（政府行文） ；

4.初始登记颁发的土地证书；

5.建设用地批准书（土地违法案件行政处罚决定书） ；

6.批准用地缴税费发票或罚款收据复印件；

7.批准用地缴税费发票或有关土地使用权出让金支付凭证。

申请者提交以上资料后，国土资源所派员进行地籍权属调查，符合规定的在20个工作日内给予办理并报县级人民政府审查批准，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。 申请者提交以上资料后，国土资源部门派员进行地籍权属调查，符合规定的在20个工作日内给予办理并报县人民政府审查批准。由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。 （未完待续）